IM NORDOSTEN VON FRANKFURT SOLL DIE MODERNSTE BÜROSTADT EUROPAS ENTSTEHEN

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Dieser Artikel erschien zuerst am 29.03.2018 in der Immobilienzeitung
Autor: Volker Thies
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Für 600 Mio. Euro soll nordöstlich von Frankfurt ein Büroquartier der Zukunft entstehen. Selbstfahrende Autos, Kraftwerk und Rechenzentrum sind ebenso geplant wie ein Mietmodell, bei dem es um Menschen statt um Quadratmeter geht.

Die modernste Bürostadt Europas auf mindestens 9 ha Fläche. Ein Quartier für bis zu 8.000 kreative Mitarbeiter, die sich gegenseitig zu immer besseren Ideen anspornen und die in einem entspannten, ganzheitlichen Umfeld Arbeit, Sozialleben und persönliche Weiterentwicklung verbinden. Dazu kommen autonome, klimafreundliche Mobilität, eine ansprechende, grüne Architektur und ein Vermietungsmodell, das bekannte Regeln sprengt: Das Berliner Immobilienunternehmen Cesa und der Bad Homburger Projektentwickler Jörg-Peter Schultheis versprechen eine Menge für ihr Projekt Smart City – Springpark Valley in Bad Vilbel.

Dort erwerben sie im 90 ha großen Entwicklungsgebiet Quellenpark ein 4,2 ha großes Areal von den örtlichen Stadtwerken. Die erste Tranche von insgesamt 27 Mio. Euro für den Landerwerb wurde Medienberichten zufolge jetzt überwiesen, die Anpassung des Bebauungsplans an das Vorhaben läuft und 2019 wollen die Projektentwickler die Bauarbeiten anlaufen lassen. Die Ausweitung auf 9 ha ist fest eingeplant. Darüber hinaus könnten weitere 3 ha hinzukommen, falls die Stadt Bad Vilbel eine eigene liegende Option für diese Fläche nicht nutzt. Die Entwickler rechnen mit einem Investitionsvolumen von 600 Mio. Euro. Für den Part der bereits verbindlich gesicherten 4,2 ha sind ab dem Spatenstich 48 Monate Bauzeit geplant.

Die Entwürfe des Darmstädter Architekturbüros Planquadrat zeigen geschwungene Gebäudeformen mit Dachgärten und Wasserbecken in und zwischen den Gebäuden. In Kombination mit viele Terrassen und Freiflächen soll eine hohe Aufenthaltsqualität und sehr gute Luftqualität gewährleistet werden. Die Bürobauten sind in der Regel mit bis zu sieben Stockwerken vorgesehen. Um den zentralen Platz herum sieht der Plan Bauten mit bis zu 15 Stockwerken und 45 m Höhe vor. Das Quartier soll im Inneren autofrei bleiben. Am westlichen Eingang an der Bundesstraße 3 ist ein Parkhaus geplant. Dort können, sobald technisch möglich, auch autonom fahrende Autos stationiert werden, die eine Shuttleverbindung zum Bad Vilbeler Bahnhof herstellen.

Bei der Nutzung soll ein Schwerpunkt auf Entwicklungsabteilungen, Forschungseinrichtungen und der Medizinbranche liegen. Schultheis erwartet, dass die Bürofläche zu jeweils rund einem Drittel an große Konzerne, Mittelständler und Start-ups geht. Ein Hotel und Serviced Apartments sind ebenfalls vorgesehen. Fitnessstudios, Dienstleister und Gastronomie sollen unter anderem dafür sorgen, dass das Quartier auch abends belebt bleibt. Um den Quartiersplatz herum wird es drei Mischgebietsflächen mit einigen Wohneinheiten und Einzelhandel geben. Auch eine Einrichtung zur Kinderbetreuung ist vorgesehen.

An den Markt sollen die Büros mit einem ungewöhnlichen Modell gehen. Nutzer werden demnach in der Regel nicht feste Flächen mieten, sondern über flexible Tarife abgerechnet, exakt der Zeit entsprechend, für die ihre Mitarbeiter Büro- oder Meetingräume nutzen. Das soll Hand in Hand gehen mit völlig neuen Arbeitsformen. „Die Mitarbeiter der Unternehmen, vom Weltkonzern bis zum Studenten-Start-up, sollen sich treffen, miteinander reden und arbeiten. Ihre Ideen sollen einander befruchten und die Wertschöpfung auf ein neues Level heben“, skizziert Schultheis seine Vision. Allerdings werde man auch Unternehmen entgegenkommen, die Flächen in traditioneller Manier fest mieten wollen. Überschlagmäßig kann man auch das ungewöhnliche Mietmodell in klassische Rahmendaten des Büromarkts übersetzen. Dabei kalkuliert Schultheis mit einer durchschnittlichen Miete von etwas über 20 Euro/m2.

Damit die Vernetzung klappt, soll das Quartier über weit entwickelte Datentechnik mit Glasfasernetz, 5-G-Mobilfunk und einer Cloud verfügen, die einen sicheren Umgang mit den Daten verschiedener Unternehmen ermöglicht. Neben der ansprechenden, naturnahen Gestaltung sollen auch die Dienstleistungseinrichtungen und nicht zuletzt die Kinderbetreuung dafür sorgen, dass das Springpark Valley ein attraktiver Arbeitsort mit schneller Anbindung an den Frankfurter Stadtkern und den Flughafen wird, an dem gefragte Fachkräfte gerne arbeiten. „Das wird eine einmalige Adressbildung“, ist Wolf Uwe Rilke, Leiter der Stadtplanung bei Cesa, überzeugt.

Ein Brennstoffzellenkraftwerk und Fotovoltaik in den Fassaden sollen eine Eigenversorgung mit Strom ermöglichen. Dazu zählt auch die Energie, die zum Betrieb eines eigenen Rechenzentrums benötigt wird.

Vor der Verwirklichung der futuristischen Ideen für ein Büroquartier neuer Art stehen allerdings die alltäglichen Niederungen von Kommunalverwaltung und -politik: Die Bad Vilbeler Stadtverwaltung wird in den kommenden Monaten einen Entwurf für einen Bebauungsplan erarbeiten, um den Ideen für das Springpark Valley einen rechtlichen Rahmen zu geben.

Was die Platzierung am Markt betrifft, ist Schultheis zuversichtlich. Zwar seien noch keine Mietverträge geschlossen, aber es bestehe ein „riesiges Interesse“. Cesa und er stünden in Verhandlungen mit einer großen Zahl von Unternehmen und mit zwei Hochschulen aus der Region. Die Projektentwickler wollen das Vorhaben ganz oder zumindest in großen Teilen im eigenen Bestand halten, auch um für sich als Spezialisten für Büroarbeitswelten der Zukunft zu werben. Allenfalls nach zehn oder 15 Jahren sei ein Exit denkbar. Die Finanzierung der Projektentwicklung wird eine der Hauptaufgaben von Cesa sein. „Der Partner Cesa verfügt über eine stabile Eigenkapitaldecke und hat Zugang zu modernen, strukturierten Finanzierungsmodellen“, erläutert Schultheis. Wie genau der Fremdkapitalanteil indes aussieht, verrät Cesa nicht. Verschiedene Modelle seien denkbar.
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Fotos © Cesa Spring Park GmbH / Planquadrat

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