ERFOLGREICHE IMMOBILIEN

Im Gespräch mit Peter Tzeschlock, Vorsitzender des Vorstandes der Drees & Sommer AG

Herr Tzeschlock, der Begriff „Blue Buildings“ wird oft auch mit Nachhaltigkeit in Verbindung gebracht. Wie sehen Sie die gegenwärtige Situation in Bezug auf dieses Thema?
Ich fange mal einen Schritt weiter vorne an, mit den Green Buildings – Immobilien, die mit sehr geringen Energiemengen auskommen. Das Modell war erfolgreich. Es wurden in Deutschland vermehrt Zertifizierungen vorgenommen und es ist eine Reihe wirklich besserer Immobilien entstanden. Green Buildings haben sich in den vergangenen Jahren bei den Investoren auch unter Renditegesichtspunkten gelohnt. Gründe dafür sind die bessere Vermarktbarkeit sowie die geringeren Energiekosten. In Zukunft wird es jedoch erforderlich sein, Nachhaltigkeit in Immobilien zu generieren, die noch mehr Faktoren abdecken. Hier greift das Blue Building. Es ist umweltfreundlich, gesund, ästhetisch und in die Infrastruktur eingebunden. Es schont Rohstoffe und verfügt über die Errungenschaften der vernetzen Welt. Investoren, die alle diese Faktoren wirtschaftlich umsetzen, profitieren von einem signifikanten Wettbewerbsvorteil.

Konnte man dem Markt in seiner Breite verständlich machen, dass es sich bei dem Ansatz Blue Buildings auch um ein Effizienzmodell handelt?
Schon allein die Entstehung des Begriffs Blue Buildings zeigt, dass es auf jeden Fall notwendig war, den stark renditeorientierten Unternehmen zu signalisieren, dass wir für sie ein zukunftsfähiges Modell haben, logischerweise auch bezogen auf den energetischen Bereich. Wenn wir also mit den Investoren zusammensitzen und über Blue Buildings reden, sagen wir immer: „Wirtschaftlichkeit, nachhaltige Rendite, Flexibilität der Immobilie – das sind Themen, die du dringend brauchst.“ Das sieht jeder ein. Und damit ist eine zukunftsfähige Immobilie automatisch auch eine umweltfreundliche.

Wie kann man die Zukunftsfähigkeit einer Immobilie sicherstellen?
Bei Immobilien muss man immer die Folgekosten prüfen. Es gibt viele Ingenieure, die sich mit Planungs- und Bauprozessen beschäftigen und Konzepte entwickeln. Trotzdem haben wir festgestellt, dass der Energieverbrauch bei manchen Gebäuden nach dem ersten Betriebsjahr doppelt so hoch war wie ursprünglich prognostiziert wurde. Darunter waren auch Immobilien mit sehr guten Zertifizierungen und einem als äußerst gering eingeschätzten Energieverbrauch. Um dies zu verhindern, ist es extrem wichtig, ein Energiemonitoring und -management für Immobilien aufzubauen. Wenn ich eine Immobilie mit einem Standard realisiere, dann sind klare Zielvorgaben für den Verbrauch vorhanden. Das Monitoring muss genau festhalten, wie viel Energie das Gebäude nach dieser Berechnung verbrauchen darf und wie viel es tatsächlich verbraucht. Dafür werden alle Informationen digital gespeichert und täglich abgeglichen und kontrolliert – das ist Bestandteil sogenannter Smart Grids. So wird sichergestellt, dass man bei einer Immobilie sofort eingreifen kann, sobald sie nicht so funktioniert, wie es berechnet wurde.

Sind die digitalen Instrumente somit der Schlüssel, um ein Blue Building – von der Erstellung bis zum Betrieb – überhaupt realisieren zu können?
Absolut richtig. In jedem komplexeren Gebäude der letzten zehn Jahre ist eine Gebäudeautomation vorhanden. Das heißt, dass alle notwendigen Daten vorliegen, nur werden diese nicht verarbeitet – es handelt sich um Datenfriedhöfe. Sie können somit zwar nachvollziehen, wie viel Energie verbraucht wurde, aber sie können nicht sagen, ob es so vorgesehen war. Dieses Thema fangen wir bei uns durch das Energie- Management-System (EMS) auf, das wir den Property oder Facility Managern zur Verfügung stellen.

Bei wem fängt man denn an, das Thema Blue Buildings zu kommunizieren?
Es ist eine systemische Aufgabe. Idealerweise beginnt man beim Planungsprozess und bei einer klaren Zieldefinition. Der Kunde muss wissen, was er mit einer Immobilie erreichen will, wie er sie bauen oder revitalisieren möchte. In beiden Fällen muss ganz am Anfang klar sein, wie der Betrieb später ablaufen soll und wie das Ganze funktionieren kann. Energetische Themen sind dabei wichtig, weil die Energiekosten eher weiter steigen werden als zu fallen. Dem Kunden muss bewusst sein, was welches Gebäude braucht. Und das muss dann auch allen Beteiligten deutlich gemacht werden, dem Investor, dem späteren Nutzer und den planungs- und baubegleitenden Partnern. Bei vielen Projekten können wir mit etwas mehr Nachdenken Dinge kostenneutral lösen, die später extrem viele Vorteile bringen.

Diese Gemeinschaft an Akteuren ist sehr wünschenswert. Allerdings ist die Immobilienwirtschaft ja nicht zuletzt durch knallharte Asset-Prozesse bekannt und durch das Zerschneiden von Teilhabe an Immobilien. Wie geht man damit um?
Wir werden die Schnittstellenproblematik nicht aufheben können. Klar hat ein Nutzer einen anderen Anspruch an eine Immobilie als ein Investor. Und ein Vermieter und ein Mieter haben ebenfalls ganz unterschiedliche Anforderungen. Aber letztlich ist eine erfolgreiche Immobilie ganz einfach zu definieren: sie muss funktionieren und einen hohen, dauerhaften Vermietungsgrad aufweisen. Die Ziele müssen für jeden einzelnen Akteur von Anfang an klar definiert sein. Ist das nicht so, können Projekte auch scheitern.

Stellt dieser soziale Aspekt – sozial im Sinne von gemeinschaftlich – im Immobilienbereich eine Notwendigkeit dar?
Wenn man es als gemeinsames An-einem-Strang-Ziehen versteht, dann ja. Das heißt nicht, dass nur Freundschaftsgruppierungen erfolgreiche Immobilien realisieren können. Es gibt knallharte Bestimmungen und Themen und ein eindeutiges Ziel, das für alle verbindlich ist.

Ist das die Teilhabe an dem Wert Immobilie?
Ja, der Planer hat beispielsweise Teilhabe in der Entstehungsphase, der Betreiber in der Nutzungsphase. Aber immer mit der Perspektive auf den Wert. Das ist ein ganz wichtiger Ansatz. Bei der Werterhöhung einer Bestandsimmobilie geht es beispielsweise darum, wie man eine 20 Jahre alte Immobilie revitalisieren kann, die zwar mitten in der Stadt liegt, die aber keiner mehr mieten will, weil sie unwirtschaftlich ist und einfach nicht mehr in die heutige Arbeitswelt passt. Diese Immobilie müsste in eine neue Positionierung gebracht werden, so dass sie den Wettbewerb wieder aufnehmen kann.

Wie groß schätzen Sie die Differenz ein zwischen dem, was möglich ist, und dem, was getan wird?
Ich bin davon überzeugt, dass wir im Neubaubereich – wenn wir diese Konzeption konsequent von Anfang an verfolgen – bezogen auf die Gesamtkosten zirka 10 % günstiger bauen können, oder anders herum, dass wir in der Lage sind, für das gleiche Geld eine deutlich bessere Immobilie zu realisieren. Es ist dann nur die Frage, ob die Kosten minimiert oder die Leistung maximiert werden sollen. Wir haben in Deutschland bei vielen Immobilien immer noch den Mietermarkt, das heißt, das Angebot ist größer als die Nachfrage. In diesem Fall muss ich die Immobilien also eher über Alleinstellungsmerkmale verbessern und würde somit für das gleiche Geld eine gewinnbringendere Immobilie bauen. Bei Bestandsgebäuden sieht es noch mal ganz anders aus. Hier hängt es beispielsweise davon ab, wo sich das Objekt befindet und in welchem Zustand es ist. Es gibt Immobilien, die 15 Jahre alt sind, in denen über sechs oder sieben Jahre ein Investitionsstau aufgebaut wurde. Da ist es natürlich schwieriger, das Renditepotenzial darzustellen.

Heißt Blue Buildings immer, Objekte mit langem Lebenszyklus zu realisieren, oder gibt es auch die Alternative, bewusst in kurzen Zyklen zu denken?
Blue Buildings heißt auch, eine ganz klare Zieldefinition bezogen auf den Zweck der Immobilie zu haben. Das gezielte Verkürzen eines Lebenszyklus ist in Ordnung, wenn man über diese klare Zieldefinition startet. Vielleicht handelt es sich ja um eine ganz konkret auf einen Nutzer und einen Bedarf zugeschnittene Immobilie. Ich muss dann aber auch überlegen, was zu tun ist, wenn dieser spezifische Anspruch nicht mehr besteht. Ich muss von vornherein festlegen, welche Flexibilität ich haben will. Angesichts der Veränderung der Bürowelt in den letzten Jahren beispielsweise, sind Konzepte gefragt, bei denen die Umbaukosten nur einen Bruchteil ausmachen. Darüber muss man sich Gedanken machen. Auch die Modularisierung ist beim Planen und Bauen ein ganz großes Thema geworden. Wir haben festgestellt, dass man hierdurch einen gigantischen Mehrwert schaffen kann – auch bei ausgefallener Architektur. Modularisierung heißt, alle Bereiche in Module einzuteilen, sodass fertige Konzepte standardisiert werden können. Durch die Vorfertigung in der Werkstatt wird eine viel bessere Qualität erzielt, denn jemand, der im dritten Untergeschoss bei Minustemperaturen auf einer Baustelle arbeitet, leistet natürlich nicht dasselbe wie jemand, der in der beheizten Werkstatt beschäftigt ist. Darüber hinaus wirkt auch der Wiederholungseffekt, der sich bei repetitiven Elementen einstellt, qualitätssteigernd.

Die digitalen Planungsprozesse von Einzelgebäuden, beispielsweise von Frank Gehry, sind ja geradezu fantastisch und vermitteln ein ganz anderes Verständnis vom Bauen. Machen uns die digitalen Möglichkeiten auch für modulare Vorfertigungen in diesem Bereich zugänglicher?
Standardisierung und Modularisierung erfordern eine sehr hohe Koordination während der Planung. Man muss parallel arbeiten können und trotzdem immer auf dem gleichen Stand sein. Das Building Information Modeling (BIM) hilft uns in dem Zusammenhang ganz gewaltig. Das sind Möglichkeiten, die noch vor einigen Jahren undenkbar waren. Wir stehen gerade am Anfang einer kleinen Revolution in den Planungs- und Bauprozessen. In den nächsten Jahren wird diese Entwicklung rasant an Geschwindigkeit zunehmen. Die Projekte werden zwar nicht weniger komplex, aber der Steuerungsprozess wird mit digitalen Werkzeugen viel einfacher und transparenter. Davor wird sich keiner verschließen können.

Was sollten wir an diesem Punkt in der Zukunft – sagen wir in zehn Jahren – leisten können?
Ich bin sicher, dass wir – auch dank Clouds – in zehn Jahren alle zeitgleich am selben Modell arbeiten können. Und dass es nicht mehr vorkommt, dass der technische Gebäudeausrüstungsplaner, der Statiker oder Architekt unterschiedliche Planstände vorliegen haben, was heute leider immer wieder passiert. Die Informationen werden viel stärker vernetzt sein. Man wird digital prüfen können, was genau wann und wo montiert wurde und was aufgrund der hinterlegten Verträge wie abgerechnet werden kann. Es wird keiner mehr vor Ort nachmessen müssen, wie viele Meter Kabel verlegt wurden oder Ähnliches. Die Vernetzung der Daten wird für eine ganz andere Geschwindigkeit und Qualität sorgen und auch für weniger Streitigkeiten. Vieles geht dann sozusagen per Knopfdruck. Die Fachleute, Kompetenzträger und Entscheider werden wir natürlich trotzdem brauchen.

Impliziert Blue Buildings auch „weiche“ Qualitäten, die entscheidungsrelevant sind?
Ja, auf jeden Fall. Als Arbeitgeber die besten Mitarbeiter zu akquirieren und zu halten ist heute beispielsweise in fast allen Unternehmen ein ganz wichtiges Thema. Sie müssen ihnen entsprechende Arbeitsplatzbedingungen, ein gutes Gehalt und Karrieremöglichkeiten bieten. Im Bereich der Arbeitsplatzbedingungen stellen wir eine erhöhte Nachfrage der Nutzer fest. Welche Baustoffe genutzt wurden, ob beim Teppich lösungsmittelfreier Kleber verwendet wurde oder wie es um Luftqualität und Lichteinfall bestellt ist, hat früher fast keinen interessiert. Heute werden diese Fragen immer häufiger gestellt, weil die Mieter – meistens Großunternehmen – entsprechende Forderungen stellen. Dazu kommt der soziale Anspruch, den Verbrauch einer Immobilie an Energie und Rohstoffen zu reduzieren. Schätzungen der Vereinten Nationen zufolge verursacht das Bauwesen in Europa fast 50 % des Rohstoffverbrauchs. Den Rohstoffanteil zu verringern heißt natürlich nicht, dass die Häuser kleiner werden, sondern dass die Rohstoffe nach Abriss gleichwertig wiederverwendet werden können wie das Cradleto- Cradle-Prinzip beschreibt. Die Immobilie fungiert dann auch als ein Rohstofflager. Im Moment schreiben wir eine Immobilie jedes Jahr ab. Vielleicht schreibt man sie ja irgendwann einmal um, weil so viele Rohstoffwerte enthalten sind, die an Wert gewinnen (lacht). Wir müssen zukünftig auf jeden Fall in der Lage sein, die Rohstoffe wieder aus der Immobilie rauszuziehen.

Es ist schon spannend, wie vielschichtig der Zugang zum Thema Immobilie ist. Objektive Kriterien festzumachen, wenn man über Werte und Rohstoffe spricht oder über Atmosphären und Gesundheit, ist nicht einfach, oder?
Ja, diese Themen sind schwierig zu transportieren. Ich kann nicht vorab messen, wie viel leistungsfähiger meine Mitarbeiter sein werden, wenn sie in einem gesunden Haus arbeiten. Es steht aber fest, dass unzufriedene Mitarbeiter einen deutlich geringeren Output bringen. Bei dem Faktor Atmosphäre haben wir bezogen auf den Mietermarkt festgestellt, dass Wohlfühlfaktoren ganz oft für die Mietentscheidung ausschlaggebend sind. Oft gibt es in der Immobilienbranche noch Skepsis hinsichtlich der Bedeutung dieser Punkte. Aber wir sind felsenfest davon überzeugt, dass gerade der Faktor Gesundheit ein immer wichtigeres Thema sein wird.

Ich danke Ihnen, dass Sie sich für dieses anregende Gespräch Zeit genommen haben, Herr Tzeschlock.
Das Interview führte Johannes Busmann

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