SOZIALE ASPEKTE IM KAPITALMARKT

Im Gespräch mit Thomas Hegel, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.

Herr Hegel, was beschäftigt Sie momentan?

Im Wohnungsmarkt tut sich gerade sehr viel. Wir sind in einem anspruchsvollen Markt, der sich permanent verändert. Deshalb muss ich mich um unser weiteres Wachstum genauso kümmern, wie um die kontinuierliche Optimierung unserer Prozesse. Hinzu kommen Themen wie Flüchtlinge oder neue Gesetzesvorhaben.

Ist es schade, dass der Zusammenschluss Deutsche Wohnen und LEG letztendlich nicht stattgefunden hat?

Als Option ja. Die Deutsche Wohnen und die LEG wären als Unternehmen nochmal deutlich gewachsen und hätten dadurch über noch mehr Möglichkeiten verfügt. Wir hätten mit dem Portfolio der Deutsche Wohnen eine sehr gute Verteilung über die Ballungszentren in Deutschland aufweisen können, und zwar in sehr konzentrierten Einheiten. Der Kapitalmarkt hat aber dagegen entschieden, und so wurde das Business Combination Agreement aufgehoben. Aus der Situation sind wir aber eindeutig gestärkt hervorgegangen. Denn wir haben uns positiv auf die Chance einer Option mit der Deutsche Wohnen eingestellt, wir waren gleichberechtigte Partner. So ist es auch von der Öffentlichkeit und dem Kapitalmarkt aufgefasst worden. Wir verfolgen unverändert eine ganz klar nach vorn gerichtete Strategie. Wir nutzen unsere Chancen zu wachsen, extern über Akquisition und genauso intern, über Prozessvereinfachung und -verschlankungen sowie über Weiterentwicklung.

Heißt das Wachstum in der Entwicklung der Bestände durch Zukauf?

Ja, indem wir mit Fokus auf NRW zukaufen. Hier sind wir mittlerweile an 170 Standorten vertreten. Und an den Stellen, an denen wir unsere Bewirtschaftungsplattform nutzen können, gehen wir auch über NRW hinaus. Von Bielefeld aus könnten wir beispielsweise auch problemlos Wohnungen in Niedersachsen managen. Dasselbe gilt für Bonn, von wo aus wir von der Vonovia übernommene Bestände in Koblenz managen. Wir beschäftigen uns natürlich auch mit unseren Shareholdern und überlegen, wie diese uns bei der Ausdehnung unterstützen könnten. Dass sie es wollen, haben sie bereits bewiesen, denn durch unsere letzte Kapitalerhöhung im November haben wir 310 Millionen Euro eingenommen. Und das mit einer riesigen Nachfrage. Nach einer Dreiviertelstunde war das Orderbuch für die Kapitalerhöhung das erste Mal komplett gezeichnet. Das bedeutet, das Feedback darauf, dass die LEG allein weiter macht, wird durchweg unterstützt und, wie wir finden, nochmal mit einem positiven Impuls verstärkt.

Dann ist NRW in Ihrer jetzigen Perspektive ein kraftvoller Standort, über den Sie Wachstum in und an der Peripherie NRWs beabsichtigen?

Eindeutig ja, daran hat sich nichts geändert. NRW ist einer der stärksten Wirtschaftsstandorte in Europa. Wir haben eine sehr hohe Beschäftigungsquote, einen Mietermarkt mit einer Eigentumsquote, die deutlich unter 50 % liegt. In NRW sind viele DAX- bzw. Weltunternehmen vertreten, und dazu kommt eine sehr hohe Bevölkerungsdichte. Zudem ist NRW davon geprägt, dass das durchschnittliche Familieneinkommen unter 2.000 Euro liegt. Mit solch einer Einkommensstruktur kauft man nicht, man mietet. Und dafür verfügen wir über das richtige Portfolio. Unsere Durchschnittsmiete liegt momentan bei 5,19 Euro/m2, in NRW liegt diese bei über 6 Euro/m2. Unser Angebot ist also genau passend zur Nachfragesituation.

Wir versuchen, in NRW und leicht über die Ränder hinaus zu wachsen. Bei einem Bestand, der so verteilt ist wie der unsere, bleiben Angebote aus direkter Nachbarschaft natürlich nicht aus. Und auch kleinere Einheiten von 200 oder 300 Wohnungen sind für uns eher interessant als für andere, denn die Bewirtschaftungsstrukturen dafür sind bei uns bereits vorhanden und müssten bei anderen erst aufgebaut werden. Auch für private Anleger sind diese Einheiten oft weniger interessant, entweder aufgrund der Art der Wohnungsportfolios oder weil diese für sie schon wieder zu teuer sind.

Spielt die Frage des sozialen Wohnraums oder auch die der Flüchtlingsunterkünfte für Sie eine strategische Rolle? An welchen Punkten überlegen Sie, hier Angebote zu schaffen?

Wir haben mit Stand Dezember 2015 bereits knapp 600 Wohnungen an Flüchtlinge vermietet, und nahezu täglich kommen weitere hinzu. Wir sind ein intensiver Partner der Kommunen in der Abstimmung, wo und zu welchen Rahmenparametern Flüchtlinge untergebracht werden können. Wo ist dies sinnvoll und wo sind auch Grenzen der sozialen Verträglichkeit? Das sind außerordentlich wichtige Punkte. Wir können in einem Quartier, Stichwort Quartierentwicklung, nicht ausschließlich Flüchtlinge unterbringen. Unser fluktuationsbedingter Leerstand liegt bei ca. 3 %, etwa 3.000 Wohnungen, die wir aber aufgrund des Sozialgefüges nicht alle an Flüchtlinge vergeben können. Wir müssen darauf achten, dass wir in den Quartieren eine gesunde, lebensfähige interkulturelle Mischung erhalten. Schon heute wohnen bei uns deutlich über 150 unterschiedliche Nationalitäten; von etwa 50 Nationen verzeichnen wir eine nennenswerte Anzahl von bis zu 40 bei uns wohnhaften Personen. Unsere Mitarbeiter sind sehr gut geschult und betreiben ein professionelles Belegungsmanagement, das stabile, ausgewogene Nachbarschaften garantiert. Und das kommt uns gerade jetzt bezogen auf die Flüchtlingsthematik zugute.

Lassen sich Dinge wie Quartierentwicklung und soziale Aspekte im Kapitalmarkt als Qualitäten vermitteln?

Mittlerweile ja. 2012 sah das noch anders aus. Wir haben damals mit der LEG ein Angebot geschaffen, das der Kapitalmarkt am Anfang nicht wirklich einsortieren konnte. Er kannte nur Berlin, München und vielleicht Köln und Düsseldorf. NRW wurde als Standort für Investitionen nicht gesehen. Zudem war dem Kapitalmarkt nicht klar, wie intensiv sich die Bewirtschaftung von Beständen an einem solchen Standort darstellt. Inzwischen ist es uns gelungen zu vermitteln, dass ein Unternehmen, das an die Börse geht, nur dann wertvoll ist und eine nachhaltige Daseinsberechtigung genießt, wenn es nach den deutschen wohnungswirtschaftlichen Maßstäben als erfolgreiches Unternehmen gilt. Dazu gehört Quartierentwicklung, eine vernünftige Investitionspolitik mit Instandsetzung und Modernisierung, die dafür sorgt, dass sich die Mieter wohl fühlen. Die LEG wird immer ein politisch beobachtetes Unternehmen sein, denn wir beherbergen über 300.000 Menschen, Tendenz steigend. Wir verfügen über rund 125.000 Wohneinheiten. Uns ist es dennoch gelungen, die sozialen Aspekte, dazu gehören Quartiermanagement, Vor-Ort-Präsenz und eine strikte Kundenorientierung, entsprechend umzusetzen. Das führt zu einer erfolgreichen Bewirtschaftung, zu einer berechenbaren Weiterentwicklung und einer außerordentlich guten Reputation am Markt.

Wir veranstalten bis zu 150 integrative Mieterfeste pro Jahr und arbeiten eng mit der LEG NRW Mieter-Stiftung zusammen, die 2008 im Zuge der Privatisierung der LEG ins Leben gerufen wurde. Wir fördern zudem Ferienengagements für Kinder, die sich keinen Urlaub leisten können, u.v.m. Wir tun also außerordentlich viel, um unserer sozialen Verantwortung gerecht zu werden. Wie passt das zum Kapitalmarkt? Sehr gut, denn der Kapitalmarkt hat gesehen, dass er einen ganz großen Vorteil daraus ziehen kann, an einem so stabilen Unternehmen beteiligt zu sein. Wir erwirtschaften alles aus eigener Kraft und sind in der Lage, unsere Dividende, die mit knapp unter 4 % durchaus interessant ist, auszuzahlen. Wir machen das alles sehr kosten- und kapitaldiszipliniert, und deswegen schätzt uns der Kapitalmarkt.

Kann man sagen, dass der Kapitalmarkt erst einmal lernen musste, was beständige Qualitäten sind?

Ja, der Kapitalmarkt hat mittlerweile eine deutlich andere Haltung angenommen als früher. Wir haben es geschafft, dem Kapitalmarkt zu zeigen, dass unser Geschäftsmodell beständig, sehr gut kalkulierbar und erfolgreich ist. Wir reflektieren natürlich auch mit unseren Investoren unsere Strategie und schauen, ob sie diese stützen. Gerade in den vergangenen Wochen haben wir ein besonders positives Feedback erhalten: „Ihr macht es richtig, wir unterstützen euch.“ So haben wir es nach der Absage des geplanten Zusammenschlusses mit der Deutsche Wohnen geschafft, mit unserer Strategie in der Situation zu bestehen und sofort wieder für diese zu werben. Wir bleiben alleine und fühlen uns gut damit.

Ist vor der Notwendigkeit, neuen Wohnraum zu schaffen auch angedacht, sich in projektentwickelnde Bereiche hinein zu begeben?

Nein, Projektentwicklung ist nicht unser Thema. Die LEG hatte einen großen Projektentwicklungsbereich, von dem man sich aber 2008 nach dem Kauf der LEG durch Goldmann Sachs, getrennt hat. Wir fokussieren uns heute auf Wohnungen, was nicht ausschließt, dass wir an der einen oder anderen Stelle nachverdichten oder eigene freie Flächen bebauen. Ein Beispiel ist Münster, wo 50 neue Wohnungen entstehen. Es handelt sich aber um keine strategische Dimension. Bezogen auf die aktuellen Förderbedingungen im sozialen Wohnungsbau berechnen wir gerade, ab wann es für uns Sinn macht, tätig zu werden. Denn die Förderungen sind unter dem Aspekt der Flüchtlingsunterbringung noch einmal verändert worden. Da könnte der eine oder andere Standort dabei sein, allerdings wäre es uns auch hier nicht möglich, bei einem Neubau eine Miete von unter 7 Euro/m2 zu realisieren. Unsere Investition ist es Bestände zu kaufen, die zum Marktbedarf und zur Mieterentwicklung passen. Es wird Projektentwickler geben, die sich dem sozialen Wohnungsbau anders verschreiben und die Nachfrage wie auch die Förderungen nutzen. Auch der Begriff des Hochhauses wird da wieder vorsichtig in den Mund genommen. Langfristig müssen wir zusehen, dass es Neubauten mit vernünftigen Standards gibt, und gleichzeitig ist es wichtig dafür zu sorgen, dass wir die Notsituation, in der wir uns befinden, vernünftig händeln.

Wir haben zwei Entwicklungslinien in NRW; in den Metropolen ist diese positiv, in den B-Stadt-Bereichen genau gegenläufig. Wie gehen Sie mit dieser Differenz um?

Wir haben unsere Bestände in drei Segmente geclustert: In Wachstumsmärkte, also die hoch attraktiven Lagen in Ballungsräumen, stabile Märkte und eher herausfordernde Märkte, die dafür höhere Renditen ermöglichen. Alle drei Märkte bewirtschaften wir mit großem Erfolg. Basis dafür ist unsere regional fokussierte Wachstumsstrategie. Um auf diesem heterogenen Markt erfolgreich agieren zu können, kommt es auf die genaue Kenntnis der einzelnen Standorte und der Mikrolagen an, über die unsere Fachleute verfügen. Wir können daher in allen drei Märkten wachsen und eine hohe Vermietungsquote erreichen. Wir sind gleichzeitig durch unsere hohe Fach- und Ortskenntnis unserer Mitarbeiter nicht auf Prognosen angewiesen, sondern gehen direkt auf vorhandene Bedarfe ein – und steuern gegebenenfalls nach. Denn die Demografie ist gerade dabei, alle Prognosen Lügen zu strafen.

In beispielhaften Städten wie Dortmund hat sich der prognostizierte Trend bereits wieder umgekehrt: Anstatt zu schrumpfen, wächst diese Stadt wieder! Das kann man nun mit Themen wie Randbereiche und Ballungsräume verschneiden. Letztlich wird jedoch gerade die Mietpreisbremse diese Entwicklung befördern; ich sehe sie daher sehr kritisch. Denn durch sie wird ein ganz starker Markteingriff vorgenommen. Mit der Mietpreisbremse fördert die Politik den Zuzug zu Ballungsräumen und gleichzeitig den Wegzug aus Randbereichen. Deshalb werden wir irgendwann in der Situation sein, dass wir die Wiederbelebung der Randbereiche fördern müssen, weil wir gar nicht so viele Flächen in Ballungsräumen zur Verfügung stellen können. Und wie wirkt sich die Flüchtlingswelle aus? Das Flüchtlingsthema stellt erst einmal eine riesen Herausforderung dar. Ich brauche Transparenz darüber, wer kommt und wohin er gehen kann – auch unter Einbezug sozialer Aspekte. Zudem ist es unerlässlich genau zu wissen, wo sich Leerstände befinden. Es gibt eine Initiative der Wohnungswirtschaft in NRW, an der wir maßgeblich beteiligt sind, die zusammen mit dem Verband und dem Bauministerium hierzu eine Datenbank aufbaut. Das ist aber nur ein Schritt. Ich werbe dafür, das Thema als Projekt zu begreifen und dafür zu sorgen, dass dokumentiert wird, welche Flüchtlinge mit welchem Hintergrund einreisen und was mögliche Arbeitsplatzeinsätze wären. Die Menschen sofort sozial aufzufangen und zu schulen ist eine wichtige Voraussetzung, damit sie möglichst schnell und reibungslos integriert werden können. Unsere Gesellschaft sollte auch den Mut haben, Randgebiete in den Fokus zu nehmen und über die Infrastruktur entsprechend zu entwickeln. Es geht deutlich schneller – und da sprechen wir von städtebaulicher Entwicklung – eine Buslinie zu verlängern oder einen mobilen Supermarkt zu platzieren, als in der kurzen Zeit für diesen riesigen Bedarf Notunterkünfte zu bauen. Ich werbe dafür, einen Maßnahmenkatalog zu erarbeiten und abzuarbeiten. Wenn wir es richtig machen, dann ist es auch eine Chance. Wir müssen vermeiden, dass es soziale Spannungen gibt und der Gesellschaft Lösungen aufzeigen. So nehmen wir Ängste und Vorbehalte.

Das ist ein komplexes Thema. Flüchtling ist nicht gleich Flüchtling.

Ja, in der Flüchtlingswelle repräsentieren sich alle Notsituationen, die wir aus Fluchtgebieten kennen. Da gibt es nicht ausgebildete Menschen, es sind aber auch hochqualifizierte Ärzte und Ingenieure dabei, Facharbeiter und vor allem Menschen, die durchaus bereit sind, eine Perspektive zu übernehmen. Und wenn es uns gelingt, diese Menschen in unsere Gesellschaft zu integrieren, ist es eine Chance für NRW und Deutschland. Wir müssen uns mit dem Thema positiv auseinander setzen. Wir können damit die fallende Demografie auffangen und unseren Arbeitsplatzbedarf der Zukunft sichern. Es ist tatsächlich ein irrsinnig komplexes Thema.

Wird NRW dadurch kraftvoller, stärker und selbstbewusster?

Ja, das ist tatsächlich so. Wir sind nur mit dem Standort NRW an die Börse gegangen. Das haben viele anfänglich nicht verstanden. Und was ist dann passiert? Wir sind so weit gekommen, dass wir vom Kapitalmarkt die komplette Unterstützung genießen, in diesem wertvollen, strategisch wichtigen Wachstumsmarkt weiter eigenständig unterwegs zu sein. Daher sind wir ein bedeutender Werbeträger für NRW, und das werden wir auch in Zukunft nutzen. NRW ist tatsächlich anders und stärker geworden.

Vielen Dank für das aufschlussreiche Gespräch.

Das Interview führte Johannes Busmann


 

Thomas Hegel

arbeitete nach seinem Studium der Rechtswissenschaften am Institut für Bankrecht an der Universität zu Köln, als Rechtsreferendar beim Oberlandesgericht Köln und bei der Bundesvereinigung der Deutschen Arbeitgeberverbände. Nach seiner anschließenden Tätigkeit bei der Deutschen Bau- und Grundstücks-AG war Thomas Hegel Geschäftsführer der Corpus Asset Wohnen GmbH und später Mitglied der Geschäftsleitung der Corpus-Gruppe. Seit 2006 ist er Geschäftsführer der LEG NRW GmbH und zugleich seit 2008 Mitgeschäftsführer der Lancaster GmbH, der Konzernmuttergesellschaft der LEG-Gruppe. Seit 2009 ist er zudem Sprecher der Geschäftsführung der LEG NRW GmbH sowie seit 2013 Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.

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