Worauf es bei der Revitalisierung eines Schlosses ankommen sollte

Ein eigenes Schloss ist für viele Menschen der Inbegriff ihrer Wohnträume. Hinter der Pforte erwartet den Betrachter ein einladendes Foyer, an dessen Decke ein riesiger Kronleuchter aus geschliffenem Glas schwebt. Eine aus Holz geschwungene Treppe führt zu den oberen Räumen, der Besucher fühlt sich sofort wie in ein Märchen oder in die prunkvolle Zeit vergangener Jahrhunderte versetzt.

Damit solch ein Traum in Erfüllung gehen kann, bedarf es immer häufiger eines Bauträgers, der aus einem in die Jahre gekommenen, manchmal problematischen Gebäude, wieder ein vorzeigbares Schloss macht. Wenn er die Immobilie zum ersten Mal betritt, sind seine ersten Gedanken daher eher solche: Wie lange noch hält der alte Putz an den Wänden? Sollte man die knarzende Holztreppe nicht lieber gleich abreißen und neu errichten? Und: Darf man das überhaupt?

Wer ein solches Schloss revitalisieren möchte, dem stellen sich eine Vielzahl an Fragen und Aufgaben. Wichtig ist es, vor den Umbaumaßnahmen die Schätze eines Schlosses zu bergen. Kostbares Mobiliar und Gemälde sollten sicher verwahrt werden. Schließlich ist es das Ziel des Bauträgers nach einer gelungenen Sanierung, die Schlossanlage gewinnbringend zu verkaufen. Da gilt wertvolles Originalinventar als ein gutes Argument.

Bauträger sollten beachten, für wen das Objekt entwickelt wird

Zuallererst sollte sich der Bauträger darüber im Klaren sein, für wen er das großzügige Objekt entwickelt. Dazu muss er sich mit der gesamten Immobilie vertraut machen. Die Ansprüche nationaler und internationaler Kunden weichen dabei häufig voneinander ab. Es empfiehlt sich daher, bereits bei der Planungsphase einen auf vermögende internationale Kundschaft spezialisierten Vertrieb hinzuzuziehen. Der Vertrieb übernimmt dabei eine beratende Rolle, kann weitere Experten benennen, ersetzt dabei aber weder eine steuerliche noch eine rechtliche Beratung des Bauträgers.

Wie unterschiedlich die Wünsche ausfallen, zeigt folgender Vergleich: Deutsche Kunden möchten gerne das Historische bewahrt sehen, an modernisierten Gebäudeteilen stören sie sich dabei aber nicht. Ihnen geht es um ein harmonisches Gesamtbild der Immobilie. Zudem zeigen sie sich eher preissensibel. Osteuropäer, Asiaten sowie Kunden aus arabischen Ländern legen derweil viel Wert auf sichtbaren Glanz. Häufig schätzen sie etwa Blattgold an den Decken und Wänden im Spiegelsaal und erhoffen sich gut erhaltene Räume mit Marmorböden. Mancher Wunsch dieser Kundengruppe erinnert einen an die Schlösser, wie sie König Ludwig XlV. errichten ließ. Sollten diese prachtvollen Elemente in einem zum Verkauf stehenden Objekt wegen laufender Arbeiten noch nicht vorzeigbar sein, sollte der Bauträger mit der Besichtigung lieber bis zur Fertigstellung warten.

Internationale Käufer haben unterschiedliche Ansprüche

Kunden aus Nordamerika wollen ein Schloss oftmals am liebsten in den Originalzustand zurückversetzt haben, alles soll so sein wie damals. Das ist nicht immer ganz einfach. Wenn etwa der Ursprung des Gebäudes auf das 14. Jahrhundert zurückgeht, es zwischenzeitlich aber immer wieder vom jeweiligen Zeitgeist geprägte Modernisierungen gab, lässt sich oft schwer rekonstruieren, wie es einst aussah. Auch lassen sich nicht alle baulichen Veränderungen ohne weiteres in den Ursprungszustand zurückversetzen. Das kann statische Gründe haben oder Auflagen des Denkmalschutzes betreffen.

Die Kundenansprüche sind also höchst unterschiedlich. Sollte ein Bauträger bisher keine oder nur wenig Erfahrung mit einer solchen Revitalisierung haben, bietet für ihn ein erfahrener Vertrieb – am besten mit einem internationalen Netzwerk – bei der Ausrichtung der Maßnahmen unter Berücksichtigung der Kundenzielgruppe wichtige Unterstützung. Das wichtige Schlagwort lautet: Prozessberatung. Auch bei technischen Aspekten oder im Hinblick auf den Denkmalschutz kann der Immobilienvertrieb beratend tätig sein. Schließlich bauen entsprechende auf komplizierte Revitalisierungsobjekte – darunter eben auch Schlösser – spezialisierte Unternehmen ihre interdisziplinären Kompetenzen weiter aus.

Was mancher Bauträger unterschätzt, ist der technische Aufwand einer Modernisierung. Viele denken dabei noch in den Kategorien eines vielleicht 50 Jahre alten Mietshauses. Dort werden zunächst eher dreistellige Beträge pro Quadratmeter angesetzt: etwa, wenn das Dach erneuert werden muss oder neue isolierende Kunststofffenster eingebaut werden. Im Falle einer Kernsanierung eines Schlosses ist das Vorhaben deutlich komplexer und damit auch oft teurer. Ein neuer Putz und neuer Farbanstrich reichen nicht aus. Sämtliche Schäden an der Bausubstanz sollten außerdem fachlich begutachtet werden. Die gesamte technische Anlage befindet sich in der Regel in einem desolaten Zustand.

Stammen Elektroinstallation und Wasserleitungen beispielsweise noch aus der Mitte des letzten Jahrhunderts, ist eine Generalüberholung des Objektes dringend geboten. Wände müssen aufgestemmt, Leitungen neu verlegt werden. Alles muss konzeptionell durchdacht sein, wenn zusätzliche Bäder entstehen sollen oder die Küche an einen anderen Ort kommen soll als zuvor.

Was sich ein Bauträger immer wieder vor Augen halten sollte: Er übernimmt nach dem Umbau des Schlosses eine Gewährleistung von fünf Jahren. Gleichzeitig trägt er eine fünfprozentige Gewährleistungsbürgschaft der gesamten Verkaufssumme, die im Ernstfall die Liquidität eines Bauträgers belasten könnte.[1] Im Falle eines Verkaufspreises von fünf Millionen Euro wären es immerhin 250.000 Euro. Hätte der private Käufer dann nach vier Jahren einen Kabelbrand oder einen Wasserschaden, müsste der Bauträger in solcher Höhe haften und für Schäden aufkommen. Daher sollte er besser Baukosten in einem unteren vierstelligen Bereich pro Quadratmeter einplanen und sich nicht nur auf notdürftig ausgeführte Modernisierungen beschränken. Auch hier gilt: Setzt der Bauträger die Kosten zu niedrig an und muss vor dem Weiterverkauf nachbessern, ist das für ihn finanziell aufwendiger als alle erforderlichen Maßnahmen sofort umzusetzen. Schäden an der Bausubstanz sollten außerdem fachlich begutachtet werden.

Bei einem Neubau auf der grünen Wiese ist auch die Statik nagelneu. Bei größeren Umbauten eines Schlosses sollte am besten ein Statiker prüfen, ob bestehende Träger das Gebäude noch auf dem aktuellen Stand sind. Hinzu können Kosten für Innendämmungen am Dach und bei der Kellerdecke kommen. Mit einer neuen Heizungsanlage wird eine bessere Energiebilanz erreicht. Die zugrundeliegende Energiebilanz ist meistens haarsträubend.

Prüfen, ob Sondernutzungen möglich sind

Bauträger und Vertrieb könnten neben einem privaten Käufer, der das Gebäude für seine Familie oder auch als Firmenhauptsitz nutzen will, auch eine Sondernutzung in Betracht ziehen. Ist die Schlossanlage etwa als Internat geplant, müssen sich nicht gleich in jedem Zimmer Bad oder Dusche befinden. Es sollten aber in jedem Flügel des Gebäudes ausreichend zentrale Bäder und Duschen vorhanden sein sowie jeweils ein Gemeinschaftsraum. Wird überlegt, ob ein Schloss zu einem Hotel umgebaut werden kann, sollten in jedem Gästeraum sanitäre Anlagen und entsprechend große Fenster vorhanden sein. Hierfür wäre es wichtig zu klären, ob die Anforderungen von der technischen Infrastruktur her überhaupt zu leisten sind und eine Modernisierung nicht zu aufwendig wäre. Manchmal scheitert eine solche Idee auch daran, dass ein Schloss zu kleine Räume hat, weil sich deren Wände nicht versetzen lassen.

Nicht zu vergessen sind die Auflagen der Denkmalschutzämter, weswegen der Umbau eines Schlosses zu einem Seniorenheim häufig scheitert. Da das Foyer und die große Treppe fast immer unter Denkmalschutz stehen, ist ein Inneneinbau eines Fahrstuhls fast kaum möglich. Außen am Gebäude wäre ausreichend Platz für einen Lift. Das wiederum wird von den Behörden aus optischen Gründen abgelehnt. Über mögliche Mehrkosten für den Bauträger durch solche hohen Auflagen brauchen sich Ämter keine Gedanken zu machen.

Eine weitere häufige Hürde bei Modernisierungen ist der Brandschutz. Er gilt in Deutschland in allen Wohngebäuden gleich, es gibt keine Sonderregelung bei historischen Gebäuden.

In einem konkreten Fall reichte den neuen Käufern nach einem Umbau in einer großen Schloss-Anlage zwischen Aachen und Köln der Zuschnitt dennoch aus. Dort baute ein Bauträger das Gebäude in 45 Eigentumswohnungen um. Heute leben dort fast ausschließlich Selbstnutzer.

Vorteile des Bauträgers durch richtige Partner

Mein Fazit: In welchen Schritten der Bauträger auch immer den Umbau eines Schlosses plant, sollte er eine Prozessbegleitung durch den Vertrieb unbedingt annehmen. Leicht kann dieser den Kontakt zu einem Architekten herstellen, der das Gebäude gut kennt. Mittels eines Vertriebs kann der Bauträger die Immobilie richtig am Markt positionieren. Zwar kosten ihn Beratung- und der Vertriebsauftrag ein Honorar. Da er aber durch erfahrene Experten mögliche Probleme der Immobilie von vornherein einkalkulieren kann und Fehler wie etwa eine unterlassene Leitungssanierung vermeidet, spart er letztlich Geld.

Wenn das Schloss marktgerecht revitalisiert und dabei Zusatzkosten vermieden werden können, dann steigt für den Bauträger die Marge. Durch die Kooperation mit einem erfahrenen Vertrieb ergibt sich dadurch für beide Seiten eine Win-win-Situation.

Beitragsbild: Schloss Hüffe in Preußisch OIdendorf

Tobias Schulze

ist seit 2014 Geschäftsführer bei Sotheby´s Realty Köln.

Das Vertriebshaus Sotheby´s International Realty wurde 1976 als eigenständige Immobiliensparte des legendären Londoner Auktionshauses gegründet und entwickelte sich schnell zu einem weltweit führenden Maklerunternehmen für exklusive und hochwertige Immobilien. Schulze vermittelt deutschlandweit Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie auch Schlösser.