Identitäten erkennen und stärken

Im Gespräch mit Norbert Hermanns, Vorstandsvorsitzender der Landmarken AG.

Herr Hermanns, können Sie als Projektentwickler mit dem Begriff „Soziale Stadt“ etwas anfangen?
Mit dieser Thematik beschäftigen wir uns in unseren Projekten ganz intensiv. Eine Stadt steht immer unter Spannung. Sie muss die Bedürfnisse der unterschiedlichen Bürger genauso berücksichtigen wie die vorhandenen ökonomischen Interessen der Stadt. Und in dieser Interessensvielfalt ist es für die Akteure manchmal gar nicht so einfach, den Spannungsbogen zu einem guten Ergebnis zu führen. Wir als Projektentwickler stehen ständig vor dieser Herausforderung. Unser Unternehmen heißt nicht zufälligerweise Landmarken AG. Wir verstehen unter dem Begriff einen umfassenden gesellschaftlichen Nutzen. Architektonische Qualität soll eine optische und gestalterische Verbesserung des Umfeldes bewirken. Wir wollen aber auch aus einem Stück Land eine Marke im Marketingsinne bilden und mit einer Immobilie gesellschaftlichen Mehrwert schaffen, der über den ersten Anschein hinausgeht und tiefer wirkt. Marke, Markierung, Erkennbarkeit – das ist der wesentliche Gedanke.

Warum nimmt die kommunale Seite diejenigen, die sich immobilienökonomisch mit Stadt beschäftigen, häufig genauso nicht wahr, wie Sie es beschreiben?
Nur einige Projektentwickler denken so, wie es die Landmarken AG tut. Viele andere aber betreiben ihr Geschäft aus rein ökonomischen Betrachtungen und interessieren sich für das Darüberhinaus nicht.

Darf man das überhaupt kritisieren?
Natürlich darf man das. Wir müssen als Unternehmer ökonomisch handeln, aber ich bin überzeugt, dass es mit etwas mehr Engagement auch möglich ist, einen zusätzlichen gesellschaftlichen Nutzen herzustellen. Das ist gar nicht so schwer. Ich denke, dass man Rendite in verschiedenen Dimensionen messen kann, in Euro aber eben auch in nichtmateriellen Werten. Diese können ganz vielfältig sein und stehen in der Regel keineswegs im Widerspruch zu ökonomischen Interessen.

Sie kommen aus Aachen und haben dort, unternehmerisch gesehen, eine breite Basis. Bildet sich diese regionale Verankerung auf irgendeine Art mit ab?
Ja, wir sind kein Spezialist für eine bestimmte Assetklasse, sondern eher ein Generalist, der in mehreren Bereichen erfolgreich unterwegs ist. Das hängt auch mit der regionalen Verankerung zusammen, da es in Aachen in einer Assetklasse nicht so viel Bedarf gibt, dass man sich als größeres Unternehmen alleine damit beschäftigen könnte. Wir hatten aber dadurch die Möglichkeit, uns in vielen Feldern erfolgreich zu entwickeln. Und wir konnten ein erstklassiges Team zusammenstellen, ausschließlich mit Mitarbeitern, die diesen unternehmerischen und philosophischen Anspruch mit tragen.

Ist dieser regionale oder kommunale Bezug eine Qualität, die die Ökonomie bestimmt?
Ja, auf jeden Fall. Viele Wettbewerber sind Spezialisten für einen Bereich und suchen nach Standorten, an denen sie ihr Konzept umsetzen können – tolle Bürogebäude, Einkaufszentren etc. Die Standardlösung ist aber nicht immer die beste für jeden Standort. Wir sind es gewohnt, uns den Standort genau anzusehen und zu überlegen, was dieser braucht, und dann kombinieren wir unsere Fähigkeiten. Ich glaube, dass es in einer Gesellschaft, in der wir eigentlich schon alles haben, darum geht, gute Qualitäten herzustellen und in einem gewachsenen Umfeld sensible Lösungen zu finden, wie ein immobiler, gesellschaftlicher und ökonomischer Nutzen sinnvoll hergestellt werden kann.

Sie sind nicht mehr nur in Aachen unterwegs, warum?
Da steckt eine ganz klare Strategie hinter. Wir haben sehr lange in der Region Aachen gelernt und sind daher davon überzeugt, Großstädte mittlerer Größe, die aber autark im Umfeld stehen, relativ gut zu verstehen, besonders wenn sie erfolgreiche Universitätsstädte sind. Denn die sind nochmal anders als eher industriegeprägte Städte. Wir haben uns gefragt, wo wir mit unserem Wachstum hingehen. Und wir wollen dieses Wissen gezielt nutzen, um in anderen, tendenziell vergleichbaren Städten Ähnliches zu tun.

Wie würden Sie die Universitätsstädte charakterisieren? Welche Merkmale sind für Sie attraktiv?
Die Städte sind jung, wachsend und sie haben eine gewisse Frische. Damit geht auch eine Offenheit neuen Entwicklungen gegenüber einher. Das kann in ganz unterschiedlichen Bereichen sein. Und durch die großen Studentenzahlen ist ein ständiger Durchlauf vorhanden. Immer wieder neue Leute, Akademiker, von denen am Ende ein bestimmter Prozentsatz in der Region verbleibt. Dadurch sind die Städte vitaler und dynamischer als andere.

Hätten Sie nicht auch nach Düsseldorf oder Köln gehen können?
Ja, aber da ist der Wettbewerb sehr intensiv. Gehen Sie hingegen beispielsweise nach Wuppertal, gibt es dort kein Unternehmen, das seriell Projektentwicklungen realisiert. Oder Städte wie Mönchengladbach, Krefeld oder auch Münster. Da gibt es jeweils maximal zwei oder drei größere Projektentwickler. Und wenn eine Stadt das Glück hat, dass sich ein tüchtiger, einfühlsamer Projektentwickler immer wieder mit ihr beschäftigt, kann das enorme Potenziale bieten. Städte benötigen erfahrene Investoren, die ihr Wissen auf die Stadt transformieren und auf die Möglichkeiten, Chancen, Potenziale und Qualitäten dieser Stadt adaptieren.

Also sehen Sie die B-Städte auch mit einem anderen Potenzial?
Absolut. Ich sehe die B-Städte und die größeren C-Städte mit sehr großem Potenzial. Es kann in Deutschland nicht richtig sein, dass es nur eine Fokussierung auf wenige A-Städte gibt wie in England oder Frankreich. Da gibt es ja im Grunde nur London und Paris und danach ganz lange nichts. Das ist in Deutschland anders. Hier haben wir eine relativ gute Verteilung. Es gibt die vier richtigen AA-Städte, München, Hamburg, Berlin und Frankfurt, dann A-Städte wie Köln, Düsseldorf und Stuttgart. Und dann kommen im Grunde schon die guten B-Städte. Und hier kann man nicht die Konzepte aus London anwenden. Eine Stadt wie Münster hat zum Beispiel ihren ganz eigenen Charakter und ihre eigenen Qualitäten.

Kann man sich gerade in NRW nicht auch vorstellen, dass der Blick auf die B-Stadt-Wirklichkeit tatsächlich mit einer ganz anderen Qualität, die auch eine globale Dimension bekommen kann, entwickelbar ist?
Ich glaube, ja. Eine Weltstadt wie London hat in allen Bereichen alles zu bieten. Aber eine größere Mittelstadt wie Aachen oder Münster hat nicht die Möglichkeit, in allem top zu sein. Sie muss stattdessen ihre Identität erkennen und stärken. Es muss eine qualitative Versorgung vorhanden sein und es muss ein paar Leuchttürme – Landmarken – geben. Und an der Stelle sind oft Hochschulen wesentliche Mitgestalter. In Aachen beteiligen wir uns gerade an der Entwicklung des RWTH Campus, einem Forschungscampus, der Wirtschaft, Wissenschaft und städtisches Leben vereint. Ein spannendes Projekt der Hochschule, das die Stadt verändern wird!

Die Hochschulen als eine Art Inkubatoren einer sozialen Kultur?
Ja, erstmal bilden die Hochschulen insbesondere da, wo es sich um technische und ökonomische Fächer handelt wie in Aachen, die wirtschaftliche Basis des Standortes. Das ist in Münster schon wieder anders, weil es hier im Wesentlichen gesellschaftswissenschaftliche Studien sind. Die ökonomische Bedeutung, die
dahintersteht, ist nicht ganz so groß, aber dennoch prägt die Hochschule die Stadt. Wenn Sie nach Münster fahren, nehmen Sie wahr, dass es eine Universitätsstadt ist, mit 70 % Studentinnen und 30 % Studenten und 50.000 Menschen, die sich gefühlt alle in der Stadt aufhalten. Insofern wäre es, wenn Sie sich die Studenten dort wegdenken würden, eine ganz andere Stadt. Ohne Hochschule müsste sie ganz neue Erfolgsfaktoren entwickeln.

Ist es Ihr Bemühen, den Städten, in die Sie gehen, solche Marken zu geben?
Also erst einmal ist es wichtig, diese eine, bereits vorhandene Marke wirklich zu finden und freizulegen. Ich glaube, wir würden uns überschätzen, wenn wir sagen, wir tragen zur Markenbildung der Stadt primär bei. Das könnte man vielleicht bei Aachen nach Jahrzehnten sagen, weil wir hier schon eine Vielzahl an Projekten realisiert haben. Aber wenn wir in irgendeiner anderen Stadt ein herausragendes Projekt realisieren, dann verändern wir damit die Stadt noch lange nicht.

Was für ein Bild haben Sie von „Innenstadt“ hinsichtlich der nächsten zehn Jahre?
Die Frage ist nicht ganz einfach zu beantworten. Ich glaube ganz stark an die Zukunft der Innenstädte und ich glaube an die Zukunft des innerstädtischen Einzelhandels. Ich glaube jedoch auch, dass der Einzelhandel nur dann erfolgreich überleben wird, wenn er es schafft, Multichannel-Strategien erfolgreich zu entwickeln. Der Kunde wird immer bequemer und insofern muss sich die Erlebniskraft der Innenstadt steigern. Dafür gibt es sehr gute, aber leider auch schlimme Beispiele. An diesen Punkten müsste ganz schnell deutlich gearbeitet werden, um das Gesamterlebnis störungsfreier zu gestalten. Die Entwicklung innovativer Einzelhandelskonzepte für Innenstädte ist ein Thema, mit dem wir uns bei der Landmarken AG intensiv beschäftigen.

Um nochmal auf Landmarken zu sprechen zu kommen, hat die Erweiterung irgendwann ein Ende?
Räumlich nicht, wir wollen uns da nicht selber beschränken. Momentan sind wir in den Städten in Nordrhein-Westfalen intensiv unterwegs. Wir schauen aber auch über diese Grenzen hinaus. Es geht dann meistens darum, ein erstes gutes Projekt zu finden. Dieses muss immer bestimmten Kriterien entsprechen und wir möchten natürlich gerne landmarkenfähige Projekte machen. Es geht uns nie darum, an irgendeiner Ecke irgendetwas zu bauen.

Für viele Projektentwickler ist ja gerade die Frage nach der Finanzierung eine ganz grundlegende. Wie sieht das bei Ihnen aus?
Wir besitzen eine ausgezeichnete Bonität und sind ein beliebter Kunde bei mehreren Bankpartnern. Mit unserem Eigenkapital könnten wir ein Vielfaches unseres Volumens stemmen und fühlen uns damit sehr wohl. Wir haben also keinen Druck und keinen Shareholder Value, den wir befriedigen müssen. Wir sind vorsichtig, aber nicht ängstlich, und wir machen das, wovon wir überzeugt sind und was Spaß macht.

Was war eigentlich Ihre persönliche Motivation, in diesen Bereich zu gehen?
Ich fand Immobilien als vitalen Teil des gesellschaftlichen Lebens immer interessant. Ein Lagerhaus zu bauen würde mir beispielsweise keine besondere Freude bereiten. Aber da, wo Immobilien im Mittelpunkt des Geschehens stehen oder aktiv bespielt werden und selber eine wichtige Rolle in der Stadt einnehmen, hat es mich immer gereizt, einen Beitrag zu leisten. Ich bin manchmal überrascht, wie manche Kollegen agieren und auch argumentieren – der reine Kommerz wäre mir zu wenig. Nichts gegen Geld verdienen, aber Projekte, bei denen nichts anderes wichtig ist, reizen mich wenig.

Vielen Dank für dieses inspirierende Gespräch.

 
Das Interview führte Johannes Busmann

 

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