Junge Wohnträume

Im Gespräch mit Horst Lieder, Geschäftsführer International Campus AG.

Gibt es für Sie Aspekte in der Stadtentwicklung, die primär wichtig sind, bezogen auf Ihre unternehmerische Tätigkeit aber auch unabhängig davon?
Wir versuchen, ein Wohnprodukt für die spezifische Zielgruppe Studierende zu schaffen, wenn sie einen signifikanten Anteil der Einwohner einer Metropole oder Universitätsstadt stellt. In manchen Städten sind Studentinnen und Studenten sogar prägend für das gesamte Stadtbild, zum Beispiel in Münster oder Freiburg. Den meisten Studierenden ist gemein, dass sie dahin gehen wollen, wo das Leben stattfindet. Insofern geht es bei der Stadtentwicklung wie auch bei der Produktentwicklung immer darum, dass man etwas anbieten kann, was es für den Nutzer lebenswert macht. Und das ist Urbanität.

Es gibt ja die sogenannten Sinusmilieus. Legen Sie diese Ihren Überlegungen zugrunde?
Wir schauen uns die Sinusmilieus an, orientieren uns aber nur daran. Was wir wollen, sind offene Schnittstellen, also offene Häuser. Wenn wir ein Studentenwohnhaus im städtischen Kontext bauen, dann haben wir es im Baugenehmigungsverfahren nicht selten mit Einsprüchen von Nachbarn zu tun, es bilden sich Bürgerinitiativen. In Freiburg gab es beispielsweise eine Bürgerinitiative von Leuten, die in Mehrfamilienhäusern in direkter Nähe wohnten und sich gegen unser Bauvorhaben vor ihrer Haustür zur Wehr setzen wollten. Als Projektentwickler, erst recht als Projektentwickler von studentischem Wohnraum, müssen wir also immer zusehen, dass wir mit der Umgebung, in der wir unser Haus platzieren, ins Lot kommen und als bereicherndes Element wahrgenommen werden. Deshalb ziehen wir bei Veranstaltungen und anderen Anlässen auch die Nachbarn mit in die Häuser und schotten uns nicht ab. Auf diese Weise funktioniert auch die generationen- und milieuübergreifende Kommunikation.

Wie würden Sie einen Standort beschreiben, der für die Klientel, die Sie im Visier haben nachvollziehbar ist?
Wir haben heute eine Generation von Studierenden, die andere Wertemaßstäbe gebildet hat, als die zu meiner Zeit geltenden. Das Auto hat zum Beispiel für die jungen Leute lange nicht mehr eine so große Bedeutung wie früher. Junge Leute fahren heute zumeist Fahrrad, mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder gehen zu Fuß. Ein Auto teilt man sich mit anderen und bucht bei Bedarf über Car Sharing Unternehmen. Andere Dinge sind wichtiger, ganz besonders die Community. Darum bauen wir Häuser, in denen Gemeinschaftsangebote über Flächen zur Verfügung stehen. Wenn man Gemeinschaft will, dann kann man diese in einem solchen Haus finden. Wir haben, ähnlich wie in einem Hotel, eine zentrale Rezeption mit angeschlossener Lounge, Gemeinschaftsküche usw. – Bereiche, in denen sich Leute einfach nur verabreden oder gemeinsam essen können.

Wo würden Sie bauen? Sind das Quartiere mit mehrgeschossigem Wohnungsbau, Gründerzeitviertel oder die Kölner Südstadt?
In Berlin sagt man Kiez dazu. Wir versuchen dort zu bauen, wo Leben ist, wo es eine Kneipenszene, Kulturangebote usw. gibt. Da wo der jüngere Teil der Gesellschaft in Kultur und Kunst aktiv ist, das ist ein wesentlicher Aspekt. Zudem muss eine große Erreichbarkeit vorhanden sein, also bildlich gesprochen in einer Ellipse rund um den Hauptbahnhof, die Innenstadt und die Universität.

Studenten waren früher ja nicht im Fokus. Stellen sie heute eine tragende Dimension für Projektentwicklungen im Bereich der Immobilienwirtschaft dar oder wird sich dieses Phänomen wieder verflüchtigen?
Ich bin der Meinung, dass das Thema studentisches wie auch kleinteiliges Wohnen in Deutschland über viele Jahrzehnte vernachlässigt worden ist. Wir haben schon immer viele Studierende gehabt, es wurde aber völlig unterschätzt, dass Bildung ein absolut wachsender und sich stetig internationalisierender Markt ist. Studienabschlüsse werden heute international nach vergleichbaren Kriterien anerkannt. Das hat eine Riesen-Mobilität und Internationalität in den Bildungsbereich gebracht. Wir haben heute schon 170 Millionen Studierende weltweit, und es wird prognostiziert, dass diese Zahl bis zum Jahr 2025 auf 250 Millionen wächst. Studenten, die sich die besseren Jobchancen erhoffen, gehen natürlich in die USA, nach UK und Europa. Dabei hat Deutschland in Europa in den letzten Jahren signifikant an Bedeutung gewonnen. Wer als internationaler, mobiler Student über einen attraktiven Job nachdenkt, will häufig auch in Deutschland einen Ausbildungsabschnitt verbracht haben, um seine Chancen auf dem internationalen Arbeitsmarkt zu erhöhen. Deutsche Unternehmen haben internationale Standorte, und internationale Unternehmen haben häufig auch deutsche Standorte. Ein weiterer wesentlicher Aspekt ist die Angleichung der Studienbedingungen über das Bachelor- und Mastersystem, ganz zu schweigen von der damit einhergehenden Bilingualisierung des Studiums. Zahlreiche deutsche Universitäten und Hochschulen bieten die am meisten nachgefragten Studiengänge auch in englischer Sprache an.

Das ist ja eine ganz neue Sichtweise auf Studierende, die Sie beschreiben, was sich auch in den Angeboten widerspiegelt, die man unterbreiten kann, oder?
Ja, das ist so. Wenn wir das Thema Bildung richtig angehen und richtig verstehen, lösen wir ein Stück weit auch unser demografisches Problem. Es gibt viele Gründe, warum für internationale Studierende der deutsche Arbeitsmarkt und der Standort Deutschland insgesamt attraktiv sind oder werden können. Selbst wenn in den vergangenen zwei Jahren die Geburtenrate in Deutschland wieder gestiegen ist – langfristig werden wir unsere Wirtschaft nur auf Niveau halten können, wenn wir über eine ausreichende Zahl qualifizierter Nachwuchskräfte verfügen. Dieser Nachwuchs muss nicht nur aus Deutschland kommen. Die deutsche Volkswirtschaft ist mehr denn je international ausgerichtet. Am Beispiel der Niederlande können wir sehen, welchen Stellenwert ein zukunftsorientiertes Bildungssystem haben kann. Sie finden dort eine offene, liberale und international ausgerichtete Gesellschaft, bei denen alle Minderheiten in irgendeiner Form ihren Platz finden. Wir schicken ja viele unserer Kinder in die Niederlande, zum Beispiel auf die Business Schools, wo sie Internationales Business Management lernen können. Man hat in einem kleinen Hotspot wie Amsterdam heute eine Situation, die man in Europa vielleicht nur noch in Städten wie London und in Ansätzen in Berlin findet. In Amsterdam haben Sie das Gefühl, in einer viel größeren Stadt als einer mit 800.000 Einwohnern zu sein. Eine hochspannende Entwicklung im Bildungsbereich und ein hochspannender Markt, was man an der Zunahme der Studentenzahlen ablesen kann.

Im Grunde nennen sie für ihre unternehmerischen Initiativen zwei Koordinaten der Verortung – die Urbanität und die Internationalität. Für diese Koordinaten schaffen Sie Angebote?
Wir sehen uns nicht vorrangig als Immobilienprojektentwickler oder als Manager von Häusern, sondern als Teil der Higher Education Industry. In dieser Higher Education Industry gibt es, insbesondere in den angelsächsischen Ländern, Allianzen zwischen Regionen, Universitäten und Unternehmen wie uns. Diese Regionen verstehen sich als Cluster, die sowohl national als auch international im Wettbewerb zu anderen Clustern und Regionen stehen. Warum? Weil sie junge Menschen anziehen möchten, die ihre Studiengebühren bezahlen – denn international werden Studienangebote vorwiegend Gebühren finanziert.  Diese jungen, motivierten Menschen muss man unterbringen können. Bei uns in Deutschland gibt es, bis auf wenige privat organisierte Unternehmen und, eingeschränkt,  die Studentenwerke, niemanden, der sich um die Wohnbedürfnisse dieser Gruppe von Studierenden kümmert. Im Unterschied bspw. zu den Niederlanden, wo studentisches Wohnen als ein hochrangiges gesellschaftliches Thema empfunden wird, oder den angelsächsischen Ländern, bei denen die Universitäten oder die Regionen für das studentische Wohnen Sorge tragen. In Deutschland dagegen haben die Studentenwerke eher eine Hilfsfunktion. Sie decken im Bereich studentisches Wohnen – richtigerweise – etwas ab, das man mit dem sozialen Wohnungsbau vergleichen kann.

Wie äußert sich ihr Produkt, mit den eben von Ihnen beschriebenen Aspekten der Sozialität, Internationalität und Gemeinsamkeit sowie den universitären Gedanken, als Produkt in der Realität?
Als Projektentwickler und Betreiber von Studentenwohnhäusern versuchen wir, vor Ort sozusagen im Mikrobereich herzustellen, was einen Universitätscampus ausmachen kann. Zum einen heißt das, eine Wohnsituation zu schaffen, die den Bedürfnissen heutiger Studierender entspricht. Konkret ein möbliertes Apartment mit etwa 21 bis 23 Quadratmetern Größe und einer Miniküche, einem Duschbad. Ein Apartment, das Wohnen, Leben und konzentriertes Arbeiten ermöglicht. Zum anderen haben wir einen hohen Anteil an Gemeinschaftsflächen in unseren Häusern, wie zum Beispiel eine Cooking Area, in der Menschen ganz unterschiedlicher Herkunft die Möglichkeit haben, zusammen zu kochen und zu essen. Gemeinsames Kochen und Essen hat in vielen anderen Kulturen noch einen deutlich höheren Stellenwert als in unserer westlich geprägten Gesellschaft. Interessanterweise favorisiert die jüngere Generation wieder viel mehr gesunde, frisch zubereitete Ernährung als Fastfood. Über die Werteveränderung der Generation sind auch solche Aspekte bei der Entwicklung und dem Betrieb von Student Housing Wohnangeboten zu berücksichtigen. Und dann haben wir in jedem Studentenwohnhaus jemanden, der die Rolle eines „Hauskoordinator“ übernimmt und dafür da ist, sich um die Belange der Bewohnerinnen und Bewohner, und gelegentlich auch ihrer Eltern, und vor allen Dingen um die die Community und Kommunikation im Haus zu kümmern. In diesem Zusammenhang entwickeln wir Rahmenprogramme für die Bespielung unserer Räume und Flächen mit verschiedenen Aktionen und Events. Die einzelnen Hausmanager haben die Möglichkeit, diesen Rahmen lokal- und communityspezifisch zu ergänzen oder zu erweitern. Wir fördern durch die Funktionalität und dem Management der Häuser Gemeinschaft. Viele unserer Bewohner sind zum ersten Mal von Zuhause weg, kommen aus dem Ausland und sind dankbar für Anlaufstellen und die Möglichkeit und Förderung zu einer Vernetzung untereinander.

Hat die aktuelle Flüchtlingssituation für Sie auch unternehmerische Dimensionen?
Ich sehe das als größte Herausforderung, vor der Deutschland nach dem zweiten Weltkrieg und der Integration der ehemaligen DDR steht, und als einen kritischen Prüfstein für die europäische Gemeinschaft. Dank der couragierten und klaren Stellungnahme unserer Bundeskanzlerin und dem international sichtbaren Einsatz unzähliger freiwilliger Helfer in ganz Deutschland haben wir so viel internationale Anerkennung bekommen, wie seit der Fußball-Weltmeisterschaft im eigenen Land nicht mehr. Jetzt geht es darum, wie man diese Herausforderung meistert. Das ist ein logistisches Problem, ein Managementproblem und vor allem ein humanitäres Thema. Wenn der humanitäre Aspekt die ihm gebührende Leitfunktion erhält, dann wird es uns durch unsere Managementfähigkeiten sicher gelingen, diese Herausforderung zu meistern, zumal unsere wirtschaftliche Leistungsfähigkeit uns vieles leichter macht als anderen ebenfalls betroffenen Nationen.
Einige wesentliche Elemente unserer Konzeption, die sich in der Funktionalität und dem Betrieb unserer Häuser äußern, könnten auch für die Unterbringung und Betreuung von Flüchtlingen nach der Erstaufnahme für den längerfristigen Aufenthalt adjustiert und nutzbar gemacht werden – ich denke da an mehrsprachige Betreuung durch Personal im Haus, verschiedene auch familiengerechte Wohnungsgrundrisse, Gemeinschaftsflächen und ein Programm mit Sprachkursen etc. das auf die Hilfe zur Selbsthilfe in einem fremden Land mit fremdem Lebensbedingungen ausgerichtet ist und vor allen Dingen die Schaffung der gesetzlichen Voraussetzungen, diesen Menschen so weit als möglich Arbeitserlaubnisse zu erteilen. Die Unterbringung in Städten und Gemeinden möglichst auf der Gemarkungsgrenze in Behelfsbuden, einen Zaun darum ziehen und einen Sicherheitsdienst zu beauftragen, ist sicher keine Lösung, sondern schafft nur Folgeprobleme für die gesamte Gesellschaft. So kann und wird es nicht gelingen.
Wir sind in Frankfurt gefragt worden, ob wir 100 Apartments zur Verfügung stellen könnten, da haben wir gesagt: „Ja, könnten wir, aber wir können keine Familien unterbringen. Wir können Einzelpersonen unterbringen. Und wir brauchen jemanden von der Stadt für die spezifische Betreuung dieser Gruppe von Bewohnern Betreuung“. Wir hätten auch Räumlichkeiten, in denen Schulungen durchgeführt werden können, in denen den Menschen vermittelt wird, wie sie die ersten Wochen in Deutschland klar kommen. Ich halte es für völlig widersinnig, dass man auf Dörfer in den verschiedenen Regionen Deutschlands eine Vielzahl von Menschen unterbringt, die dort mangels vorhandenen Infrastrukturen nicht integriert und betreut werden können. Da geht es nicht um Ablehnung, sondern darum, dass dort die Instrumentarien nicht zur Verfügung stehen.
Die mit der Unterbringung von Flüchtlingen verbundenen Probleme werden auch Auswirkung auf die Verfahren zur Baurechtsschaffung und Erteilung von Baugenehmigungen haben müssen – andernfalls wird das Problem wegen verfügbarere Grundstücksflächen und der Dauer entsprechender Verfahren zusätzlich erschwert werden. Da müssen wir die gesetzlichen Voraussetzungen schaffen und dann auf der Verwaltungsebene anfangen. Wir müssen ja nicht alles über Bord werfen, wir brauchen nur eine bessere Mischung aus Priorisierung und Deregulierung.

Die Komplexität die Sie darstellen und auch die Betrachtung auf das Gesamtsystem, wie universitäre Bildung, ist das etwas, was die finanzierende Seite nachvollzieht?
Überzeugend ist zunächst das riesige Marktpotenzial von Studenten Housing in Deutschland. Die uns finanzierenden Bankpartner, mit denen wir teilweise schon seit einigen Jahren zusammenarbeiten, würdigen unsere Arbeit und sehen uns als Akteure, die verstehen, um was und wie es geht. Das Wesentliche in unserer Arbeit ist eine klare Zielgruppenfokussierung sowie die permanente Bereitschaft und Neugier, verstehen zu wollen, wie die Zielgruppe Studierende tickt. Nur dann kann man einer Zielgruppe bedarfsgerechte Angebote zur Verfügung stellen.

Vielen Dank für das aufschlussreiche Gespräch.

Das Interview führte Johannes Busmann

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