Multifunktionale Immobilien

Ein Beitrag von Andreas Fuchs, Leiter Projekte und Entwicklung bei Robert C. Spies.

Der Immobilienmarkt reagiert unmittelbar und direkt auf die veränderten politischen, gesellschaftlichen und wirtschlaftlichen Rahmenbedingungen. Ebenso unmittelbar verändern sich die Anspräche an Immobilienprodukte sowohl in der Entwicklung als auch in Bezug auf die Marktnachfrage.

Die Rahmenbedingungen und Anforderungen an nutzer- und kundenorientierte Immobilienprodukte ändern sich permanent in immer kürzeren Zyklen. War es gestern noch die monofunktionale Immobilie, die im Ankauf ein Junktim darstellte, so rücken zunehmend multifunktionale oder „mixed used“ Immobilien in den Fokus der Investoren. Sicherlich ist dies aber nicht ein Phänomen, das nur aus der Investorenperspektive zu betrachten ist, sondern auch das Ergebnis von einer geänderten Erwartungshaltung der Bürger an das urbane Leben und die Ziele der Stadtentwicklung des 21. Jahrhunderts. Die Pluralisierung der Lebensstile, Online-Handel und neue Handelsformate sowie die Digitalisierung der Arbeitswelten verändern massiv den Anspruch der Nutzer an die Immobilie.

Die Notwendigkeit der Verdichtung in unseren Städten, insbesondere durch die geänderten quantitativen und qualitativen Anforderungen an das Leben in der Stadt und dies vor allem in den Metropolen und Ballungsräumen, führt zu immer anspruchsvolleren und komplexeren Planungs- und Realisierungsprozessen von neuen Immobilien oder dem Re-Development von Bestandsimmobilien. Potenzialflächen werden zur Mangelware, Projekte herausfordernder und komplexer in der Entwicklung und in der genehmigungsrechtlichen, gestalterischen und wirtschaftlichen Umsetzung.

Der Grat zwischen dem Erfolg einer Projektentwicklung und dem Scheitern wird zunehmend schmaler.

Spezialistentum führt aufgrund der Komplexität von Standort, Produkt und Prozess immer weniger zum Erfolg. Kooperationsmodelle zwischen Kommunen, Bürgern, Architekten und Immobilienberatungsunternehmen gewinnen zunehmend an Bedeutung, um Stadt und somit auch Immobilien ganzheitlich zu entwickeln. In der Bündelung von unterschiedlichen Kompetenzen, dem Zusammenführen verschiedener Fachdisziplinen und dem vernetzten Arbeiten liegen die wesentlichen Erfolgsfaktoren zur Immobilienentwicklung.

Immobilienwirtschaftliche Beratungsleistungen und die interdisziplinäre Zusammenarbeit der unterschiedlichen Fachdisziplinen zu einem möglichst frühen Zeitpunkt erhöhen immanent die Realisierungschancen von Projekten. Insbesondere der Dialog zwischen der Kommune, Stadtplanung, Architekten und Immobilienwirtschaft ist notwendig, um unterschiedliche Interessen auszutauschen, Positionen zu verstehen und im Sinn der Sache, der Entwicklung von Stadt und Realisierung neuer Projekte, im Diskurs zum Ergebnis zu führen. Sicherlich gibt es immer unterschiedliche Positionen, aber „Überzeugen durch Verstehen“ ist ein wesentlicher Aspekt in der Kommunikation. Auf der fachlichen Ebene gilt es, aufgrund der gestiegenen Komplexität Kompetenzen zu bündeln, um den Anforderungen gerecht zu werden. Dies führt zunehmend zur Notwendigkeit der Entwicklung von „hybriden“ Immobilien mit sehr heterogenen Nutzungsstrukturen, komplex in der Entwicklung, anspruchsvoll in der Vermarktung und im Management.

Das frühzeitige Einbringen der spezifischen Marktexpertise in die Konzeption aus der Nutzer-/Nachfrageperspektive als auch die Konfiguration eines Immobilienproduktes aus der Investorenperspektive sind unabdingbar für eine marktgerechte und somit vermarktungs- und realisierungsfähige Immobilienentwicklung.

Aber auch die flexiblere und individuellere Gestaltung von Mietvertragslaufzeiten sind eine wesentliche Voraussetzung, um attraktive und kundenorientierte Immobilienprodukte zu realisieren.

Dies gilt nicht nur für die Planung und Realisierung von Neubauvorhaben, die Herausforderungen liegen insbesondere auch im Re-Development und in der Umnutzung von Bestandsimmobilien. Hohe Grundstückskosten und hohe Verkehrswerte von Bestandsimmobilien bedürfen einer sehr differenzierten und ganzheitlichen Betrachtung in der Produktdefinition und Planung, um wirtschaftlich attraktive Perspektiven aufzuzeigen.

Teamwork und Interdisziplinarität, Ringen um das Machbare sind wichtiger denn je.

Kooperationen fallen nicht leicht, oft wird die Notwendigkeit nicht erkannt, vielleicht auch aus Unkenntnis darüber, weshalb das eine oder andere Projekt gescheitert ist.

 

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