Was Wohnen kostet

Ein Beitrag von Thomas Hegel, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.

Bezahlbarer Wohnraum in attraktiven Quartieren wird auch in Zukunft die Lebensqualität unserer Städte mitbestimmen. Doch gutes Wohnen kostet immer mehr. Die drei entscheidenden Faktoren – das magische Dreieck der Wohnungsinvestitionen – sind Bauwerks- und Lebenszykluskosten, öffentliche Fördermittel und Regulierungen sowie Miete und Kauspreise. Gemeinsam müssen Wohnungswirtschaft und Politik Grundsatzfragen klären, um Wohnen auch für enkommensschwächere Haushalte in hoher Qualität zu sichern.

Noch zählt Deutschland im internationalen Vergleich zu den Ländern mit dem qualitativ besten Wohnungsbestand. Doch Wohnungswirtschaft und Politik müssen sich fragen, wie dieses Niveau gehalten werden kann. Denn der Trend zeichnet sich ab: Gutes Wohnen kostet immer mehr. Große private Wohnungsunternehmen als die wichtigsten Anbieter preiswerten Wohnraums können nur bedingt gegensteuern. Um das Qualitätsniveau auf dem deutschen Wohnungsmarkt zu erhalten, müssen politische Vorgaben, Fördermittel sowie Bau- und Sanierungskosten mit Miethöhen und Wohnungspreisen in Balance stehen.

Im Immobilienmarkt gilt folgende Faustregel: Bauprojekte mit einer Eigenkapitalverzinsung von unter 4 Prozent lohnen sich für Investoren nicht. Um attraktive Mieten anbieten zu können, müssen die Kosten im Rahmen bleiben. Und selbst bei hohen Marktmieten von über 12 Euro je Quadratmeter ist der Neubau erst rentabel, wenn die Baukosten-Schwelle von 2.500 Euro je Quadratmeter nicht überschritten wird. Zudem genügen bei einem Fremdkapitalanteil zwischen 60 und 85 Prozent Zinsabweichungen von Zehntel-Prozentpunkten – und das Projekt wird für Investoren uninteressant.

Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln zeigt die aktuelle Entwicklung: Die Gesamtkosten für neue Mehrfamilienhäuser stiegen zwischen 2000 und 2014 um 36 Prozent. Die erhöhten Gesamtkosten liegen an den neuen Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV), des Erneuerbare Energien Wärmegesetz, des Lärmschutzes, der Recyclingfähigkeit von Baustoffen sowie der Barrierefreiheit. Der bereinigte Bauwerkskostenindex ARGE (Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen) zeigt, dass knapp 15 Prozent der Mehrkosten im direkten Zusammenhang mit öffentlichen Vorgaben stehen. Auch die langfristigen Bewirtschaftungskosten steigen. Komplexe Technik, aufwendige Fassadendämmung und Heizungsanlagen führen zu höheren Instandhaltungskosten und schnellerem Gebäudeverschleiß. Zudem wird Bauland knapper und teurer: Nach Angaben des IW Köln machen die Grundstückskosten bereits 25 Prozent der gesamten Erstellungskosten aus.

Mit jährlich rund 1,5 Milliarden Euro fördert das Programm „Energieeffizient Bauen und Sanieren“ der KfW-Bankengruppe sowohl Privateigentümer als auch Wohnungsunternehmen bei der energetischen Sanierung bestehender Gebäude und beim Neubau von Effizienzhäusern mit zinsgünstigen Krediten und Tilgungszuschüssen von bis 17,5 Prozent. Einen anderen Schwerpunkt bildet die soziale Wohnraumförderung, seit 2007 in der Zuständigkeit der Länder. NRW stellt im Landeshaushalt 2015 insgesamt 800 Millionen Euro zur Verfügung, um Neubauprojekte und die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden zu fördern. Und dennoch: Trotz Förderung ist laut ARGE der Staat zwischen 2000 und 2014 für nahezu 13 Prozent der Kostensteigerungen im Wohnungsbau verantwortlich.

Das Forschungsinstitut InWIS hat 2014 die Auswirkungen politischer Regulierung auf die Anfangsmiete untersucht: Die Vorgaben für barrierefreien Wohnungsbau nach DIN 18040-2 führen zu einer Mietsteigerung von 0,84 Euro pro Quadratmeter. Auch Betriebs- und Nebenkosten werden durch politische Entscheidungen beeinflusst. InWIS erwartet dadurch ein Plus von durchschnittlich 0,09 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in NRW – vor allem durch steigende Grundsteuerhebesätze, die Pflicht zum Einbau von Wärmemengenzählern und Rauchwarnmeldern sowie die Legionellen-Untersuchung. Das heißt: In der sozialen Wohnraumförderung 2015 sind bei einem maximalen Subventionsvorteil von 3,15 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche mehr als ein Drittel politisch bedingte Mehrkosten.

Fazit: Das Thema Wohnungsbau muss auf die politische Tagesordnung kommen. Denn insbesondere einkommensschwächere Haushalte benötigen preiswerten Wohnraum. Die Politik kann ihren Beitrag leisten, indem sie den Neubau ankurbelt, ihre städtebaulichen Verträge auf den Prüfstand stellt und Bauflächenausweisungen sowie Genehmigungsverfahren beschleunigt. Zudem sollte sie die geplante Verschärfung der Energieeinsparverordnung aussetzen und die Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten zum Beispiel auf 4 Prozent verdoppeln. Denn politische Ziele, sozialstaatliche Verantwortlichkeit, Förderintensität und betriebswirtschaftliche Rentabilität wohnungswirtschaftlicher Investitionen müssen in einer ausgewogenen Balance zueinander stehen. Nur so können wir auch weiterhin bezahlbaren Wohnraum in hoher Qualität zur Verfügung stellen.

Für eine vertiefte Beschäftigung mit den Themen Wohnkosten und wohnungswirtschaftliche Politik möchten wir den Lesern die Broschüre „Wohnungswirtschaft als Partner der Kommunen“ empfehlen, die im Oktober 2015 in der Reihe „Perspektiven der Immobilienwirtschaft“ des ZIA erscheint und die die LEG zusammen mit Vonovia und Süddeutsche Wohnen unterstützt hat.

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