LIFESTYLE AND LEISURE

Im Gespräch mit Dr. Karl Reinitzhuber, Geschäftsführer der Unibail-Rodamco Germany GmbH

Herr Dr. Reinitzhuber, ist Unibail-Rodamco zurzeit europaweit in Entwicklungen involviert oder steht das Management im Vordergrund?

Das Entscheidende sind sicher das Portfolio bestehender Shopping Center und die Wertsteigerung innerhalb dieses Portfolios. Aber um das aktuelle Portfolio wachsen zu lassen, bedarf es der Erweiterung um neue Center. Nicht zuletzt, um die Erlebnisse für die Kunden immer wieder neu zu erfinden.

Ist das Erlebnis, von dem Sie sprechen, mittlerweile der Träger für Shopping Center?

 Auf jeden Fall. Bereits mit der mfi und nun mit Unibail-
Rodamco legen wir den Fokus auf den Kunden und das Erlebnis, welches wir vermitteln möchten. Wir sind eigentlich viel mehr als nur ein Immobilienunternehmen, wir sind vor allem ein Marketingunternehmen.

Das ist interessant. Machen Sie sich an der Stelle ein Stück weit frei von einer Mietersituation?

Die Dinge greifen ineinander. Denn das Erlebnis für den Kunden wird natürlich auch ganz stark durch die Mieter und das Angebot des Einzelhandels geprägt. Hier ist es uns besonders wichtig, viele internationale Premiummarken anzubieten. Über dem Ganzen steht der Begriff „Differenzierung“ – der Kunde soll ein Erlebnis haben, das weder austauschbar noch bereits von woanders her bekannt ist. Natürlich gibt es in unseren Centern ähnliche oder gleiche Geschäfte wie in der Innenstadt oder anderen Centern. Aber wir versuchen, sogenannte Flagship-Stores zu platzieren, die wieder ein ganz anderes Erleben ermöglichen, welches nicht überall erfahrbar ist. Das bietet die Möglichkeit, die eigene Marke darzustellen und das Profil beim Kunden zu schärfen. Der Shop ist ein entscheidendes Element, um ein Markenverständnis zu etablieren, selbst wenn der Kunde letztendlich doch im Internet einkaufen sollte.

Sind die Handelspartner zunehmend offen für solche
Entwicklungen?

Ich glaube, das Konzept wird immer mehr angenommen. Von Eröffnung zu Eröffnung steigern sich unsere Vorvermietungsquoten. Die Mieter, das heißt die Marken, verstehen zunehmend die Plattform, die Unibail-Rodamco ihnen nun auch in Deutschland bietet.

Hat das auch mit architektonischen Konzepten zu tun?

Unter anderem. Die Differenzierung besteht aus vielen Elementen. Es ist natürlich die Architektur, die, ausgehend von der Positionierung, den Rahmen für alles vorgibt. Ich möchte das gerne anhand unserer neusten Center erläutern. Für das Minto in Mönchengladbach zum Beispiel haben wir den Claim „Home of  Five Senses“ etabliert. Darin stecken zwei Grundgedanken: Einmal soll durch den Begriff „Home“ ein besonderer Bezug zum Standort hergestellt werden. Und die „Five Senses“ beziehen sich auf das polysensorische und genussvolle Erlebnis (Licht, Sound, Gerüche, besondere Fassadengestaltung). Hierdurch entsteht ein Rahmen, in dem wir die Erlebnisse in Form von Marken, aber auch Gastronomie und Entertainment zusammenfassen können. Beim Ruhr Park in Bochum haben wir den Claim „Lifestyle und Leisure Promenade“ gewählt. Zum einen, weil es sich bei dem Ruhr Park um ein Open Air Shopping Center handelt. Auf der anderen Seite spiegelt „Leisure“ das große Entertainmentangebot wider und „Lifestyle“ betont den Aspekt, dass der Kunde internationale Premiummarken vor Ort findet und in dieser Kombination ein besonderes Einkaufserlebnis erfährt.

Es geht also nicht nur um Größe, sondern auch um Standortindividualität?

  Die eigentliche Voraussetzung ist es, zu verstehen, mit welchen Kunden, mit welchen Erwartungen und mit welchem Wettbewerbsumfeld man es zu tun hat. Daraus wird ein Erlebnis kreiert, das sich zum einen in der Architektur wiederfindet, aber auch in den einzelnen Elementen, die im Center zum Einsatz kommen. Zum Beispiel die „4-Sterne“-Kriterien, die besondere Qualitätsstandards für die Besucher garantieren und als Maßstab für die Center von Unibail-Rodamco gelten. Darin manifestiert sich auch die Differenzierung zu Wettbewerbern.

Greifen neben Architektur, Handelsbesatz und Atmosphäre  auch Dinge wie Events?

Die Eventphilosophie folgt der gleichen Logik wie das Konzept des Centers. Events haben die Aufgabe, sich von anderen Shopping Centern zu differenzieren und deutlich zu machen, dass es dort Erlebnisse gibt, die man sonst nirgendwo erfährt. Die Idee ist, möglichst große und besondere Events zu organisieren. An der Stelle zählt Qualität statt Quantität.

Wie charakterisieren Sie Projektentwicklungen wie das Hamburger Überseequartier, das aktuell von Unibail-Rodamco geplant und realisiert wird?

Das ist noch mal eine neue Dimension, denn wir sprechen nicht mehr von einem Shopping Center, sondern von einem Quartier. Einzelhandel und Entertainment finden in dem urbanen Umfeld der Hafencity ihre neue Heimat. Da entstehen ein Hotel, ein Kreuzfahrtterminal, Büros und Wohnungen – also fast ein kompletter Stadtteil. Diese Art von Entwicklung wird uns in Zukunft öfter begegnen. Die Beziehung von Einzelhandel und Entertainment zur Stadt und die Interaktion mit der Stadt sind wichtige Elemente, die das Ganze öffnen und eine neue Qualität für die Menschen, die dort leben und dort ihre Zeit verbringen, schaffen können.

Heißt das im Grunde auch, die Komplexität der Stadt konzeptionell zu adaptieren?

Auf jeden Fall. Deswegen ist es im Überseequartier so, dass wir mit zwölf verschiedenen Architekturbüros zusammenarbeiten, um jedem Gebäude eine eigene Architektursprache zu geben und dadurch das Gefühl zu vermitteln, sich in einem diversifizierten urbanen Umfeld zu befinden.

Wenn man die Entwicklung von Shopping Centern in den letzten 30 Jahren anschaut, kommt die meistens aus einer anderen Haltung, einer gewissen Einfachheit und inneren Strukturlogik. Ist die Entwicklung, die Sie beschreiben, gleichzeitig eine Freude oder auch manchmal eine Last?

Ich glaube, beides ist richtig. Wenn wir erfolgreiche Einzelhandelsräume schaffen wollen, dann werden diese immer eine eigene Logik brauchen, um dieses Erlebnis, über das wir eben gesprochen haben, zu vermitteln. Ein Einzelhandelsraum, ein Shopping Center oder auch ein Einzelhandelsquartier werden nie eine High Street sein. Das sollen sie auch nicht. Den Weg des Kunden und das Erlebnis von vorne bis hinten zu durchdenken, daraus bezieht dieser Einzelhandelsraum seine Attraktivität. Es ist natürlich erst einmal einfacher, wenn man die Einzelhandelsimmobilie, also das Shopping Center, isoliert betrachtet. Aber aus der Öffnung und der Beziehung zur Stadt kann eben noch eine zusätzliche Attraktivität für die Besucher entstehen.

Bedeutet diese multifunktionale Verflechtung auch eine Stabilisierung einer solchen Immobilie?

Sicherlich ist dieses Umfeld zuträglich, aber im Kern muss der Einzelhandelsraum als solcher attraktiv sein, sich differenzieren, wirklich in sich selbst funktionieren und darüber hinaus ein umfangreiches Angebot bieten. Sonst nützt auch die Einbindung in eine städtische Umgebung nicht.

Auf welchem Weg sehen Sie den Handel in Deutschland, der sich seit Jahren im Spannungsfeld von Onlinehandel und stationärem Angebot bewegt?

Ich denke, die Strategie von Unibail-Rodamco greift genau das auf. Der Fokus auf die Metropolen, auf dominante und einprägsame Shopping Center und vor allem das Thema der Differenzierung: eine Umgebung, ein einzigartiges Erlebnis für die Kunden zu schaffen. Es geht nicht mehr primär darum, reine Plattformen für den Einzelhandel zur Verfügung zu stellen, sondern vielmehr den Menschen einen Raum zu bieten, wo sie ihre Freizeit verbringen, sozial interagieren und sich inspirieren lassen können. Das ist etwas, was das Internet in dieser Form nie leisten wird.

Wie empfinden Sie die oft kleinteiligen Immobilieneigentümerstrukturen, die nach wie vor in den Innenstädten vorhanden sind? Gibt es da Ansatzpunkte?

Wir bringen uns in Gesellschaften des CityMarketings mit ein und bemühen uns um einen Konsens und eine gemeinsame Linie mit den Einzelhändlern. Wir verstehen uns schon als Teil der Innenstädte und kommunizieren das auch so.

Was würden Sie kleinen, innerstädtischen Einzelhändlern raten, wie sie mit der Ansiedlung von Shopping Centern umgehen sollen?

Es gibt sehr gute Beispiele, dass Shopping Center in Innenstädten eine Art Revitalisierung herbeigeführt haben. Daher kommen solche Entwicklungen grundsätzlich allen Beteiligten zugute und tragen wesentlich zur Attraktivität der Innenstadt als Ganzes bei. Dazu bekommen wir auch immer gutes Feedback von den Bürgermeistern der Städte.

Sind Ihre Erfahrungen mit Claim und Marketingstrategien nicht fast eine Art Empfehlung an Straßenräume, sich auch mal über Charakteristika und Identität Gedanken zu machen?

Ich glaube, das ist sinnvoll. Für uns als Gestalter solcher Räume wäre es ein Traum, mal eine ganze Straße unter einem solchen Aspekt neu zu gestalten und ein ganzheitliches Erlebnis für die Kunden zu schaffen. Und es gibt sicherlich auch gute Beispiele, wo so etwas funktioniert, weil die Einzelhändler sich zusammengefunden haben. Aber das beim Shopping Center mit aller Konsequenz gestaltete und umgesetzte Kundenerlebnis wird man sicher in einer HighStreet in dieser Eindeutigkeit nie umsetzen können.

Was sind – nach dem Überseequartier – die nächsten Projekte von Unibail-Rodamco in Deutschland?

Wir beschäftigen uns – und das ist, denke ich, ein Stück weit aus der mfi Zeit übrig geblieben – mit einer Vielzahl von möglichen Projekten mit einem Fokus auf die „Big 10“. Darunter fallen dann nicht nur die sieben deutschen Metropolen, sondern auch größere Regionen, wie zum Beispiel das Ruhrgebiet und der Rhein-Neckar-Raum.

Ist von der mfi etwas übrig geblieben, das Sie als Kernkompetenz bezeichnen würden?

  Zum einen sicherlich das Thema Projektentwicklung. Die mfi war immer ein starker Partner für die Städte und an der Stelle bestehen noch gute Verbindungen, auf die wir mit Unibail-Rodamco aufbauen können. Und das zweite ist unser Managementgeschäft. Wir haben 16 Shopping Center in Deutschland, die wir für dritte Eigentümer verwalten und mit unserer Kompetenz begleiten.

Vielen Dank für dieses Einblick gebende Gespräch.

Das Interview führte Johannes Busmann.


Dr. Karl Reinitzhuber

ist seit 2013 Chief Executive Officer der Unibail-Rodamco Germany GmbH – ehemals mfi AG – in Düsseldorf. Zuvor war er bereits zwei Jahre Mitglied des Vorstands. Seine Management-Erfahrungen sammelte er bei der MAN GHH AG, Streif AG, der Hochtief AG sowie Hochtief Construction AG. Von 2009 bis 2011 war er Mitglied des Aufsichtsgremiums der Leighton Holdings Ltd in Sydney, Australien. Zusätzlich hält er einen Lehrauftrag an der Fakultät Architektur und Bauingenieurwesen der TU Dortmund und ist Vorsitzender des Arbeitskreises „Baubetriebswirtschaft“ der Schmalenbach Gesellschaft.

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