Parzellierung und Heterogenität in Tübingen

Stadt bauen – mit den Bürgern. Die Universitätsstadt Tübingen setzt auf private Baugemeinschaften als Werkzeug einer urbanen Entwicklungsstrategie. Mit dem französischen Viertel wurde dieser Weg in den 90er Jahren erstmals beschritten. Inzwischen sind fünf Quartiere dazugekommen, drei weitere sind gerade in Planung und Umsetzung. Jede Wegetappe bringt neue Lösungen – und neue Herausforderungen.

Als vor nahezu zwei Jahrzehnten die ersten Baugemeinschaften im Französischen Viertel ihre Baugruben ausgruben, waren sie noch ein exotisches Blümchen auf der großen Wiese der Immobilienwirtschaft. Inzwischen ist – nicht nur in Tübingen – aus privaten Baugemeinschaften ein ernstzunehmender Akteur in vielen deutschen Städten geworden. Die Universitätsstadt Tübingen hat für sich schon früh deren Potentiale entdeckt, wenn es um die Umsetzung neuer Stadtquartiere auf  brachliegenden Flächen geht.

Anfang der 90er Jahre verließ das französische Militär seine Kasernen im Tübinger Süden. Die Stadt griff liegenschaftlich (und leidenschaftlich) zu und brachte ihr bis dahin größtes Stadtumbauprojekt auf den Weg: mehrere Militärareale in einem heterogenen und unterprivilegierten Stadtteil wurden mit einem Konzept überplant, das sich die Wiederentdeckung der „Europäischen Stadt“ auf die Fahnen schrieb. Dafür waren vier konzeptionelle Bausteine elementar: intensive Nutzungsmischung statt reiner Wohnquartiere, hohe städtische Dichte statt urban sprawl, kleinteilige Parzellierung statt monotoner Blöcke und Freiräume, die mehr sein sollten als Autostellplätze. Heute sind diese städtebaulichen Ziele weitgehend Standard, Mitte der 90er Jahre waren sie noch ein städtebauliches Experiment: lassen sich auf Brachen in der städtischen Peripherie wieder Qualitäten erzeugen, die wir an gewachsenen Stadtquartieren schätzen ? Wie kleinteilig und gemischt kann Neubau sein?

Ein wesentlicher Aspekt waren dabei die „Produktionsbedingungen von Stadt“: da Tübingen über die Kasernen nicht nur planungsrechtlich, sondern auch liegenschaftlich verfügte, konnten viele der Ziele nicht nur über Bebauungspläne, sondern auch über die Auswahl der Akteure und die Gestaltung der Kaufverträge gesichert werden. Zu Beginn waren dabei auch noch Bauträger in größerem Umfang berücksichtigt, der Werkzeugkasten der Baugemeinschaften war noch im Aufbau. Als 1998 aber dann die ersten Projekte fertig waren und die qualitativen Unterschiede zwischen Baugemeinschaften und Bauträgern sichtbar wurden, schärfte sich die Strategie: in den nächsten Abschnitten bekamen private Projekte eine Priorität.

Wenn Politik und Gemeinderat sich entscheiden, einem bestimmten Baumodell den Vorzug zu geben, muss ein erheblicher Mehrwert für die Städter und die Stadt entstehen. Bei den Baugemeinschaften sind es bis heute gleich mehrere Aspekte einer hohen „Stadtrendite“:

  • Die tatsächlichen Kosten für den Wohraum sind ca. 15 – 20% günstiger als vergleichbare Projekte, so dass im hochpreisigen Tübingen Wohneigentum für Durchschnittsverdiener entsteht.
  • Baugemeinschaften produzieren aus sich heraus die gewünschte Vielfalt und Parzellierung: statt monotonem Städtebau-Einerlei entstanden kleine und große, teure und günstige, architektonisch oder energetisch anspruchsvolle Projekte mit hohem Anspruch.
  • Aus den späteren Bewohnern werden schon früh die eigentlichen Akteure der Entwicklung, die ihr „Stück Stadt“ und damit Verantwortung für ihre Straße und ihr Quartier übernehmen.   
  • Baugemeinschaften kümmern sich in besonderer Weise um soziale
    und funktionale Mischung: die Projekte wollen langfristig stabile Nutzungen und eine gute Mischung.

Über zwei Jahrzehnte hat Tübingen inzwischen Erfahrung mit dieser Art der Stadtentwicklung und sie auf viele neue Quartiere übertragen: zuletzt wurden Alexanderpark, Mühlenviertel und Alte Weberei fertig, die innerstädtischen Projekte Foyer und Güterbahnhof laufen derzeit. Bei jedem dieser Projekte bestand die Chance, aus alten Fehlern zu lernen und Strategien zu verändern. Ca. 200 sehr unterschiedliche Baugemeinschaften sind so entstanden, gemeinsame Kooperationen für Tiefgaragen und Innenhöfe wurden zum Standard, sozialer Mietwohnungsbau und Genossenschaften wurden stärker integriert. Aber selbstverständlich entstehen immer wieder neue Fragen:

  • Lässt sich diese Art der Entwicklung auch auf große private Entwickler übertragen oder braucht es immer die Stadt als Grundeigentümer? Mit der Aurelis wird für den Güterbahnhof gerade eine Antwort gegeben – über den städtebaulichen Vertrag sind hier nicht nur 10% Gewerbe und 20% sozialer Wohnungsbau vorgesehen, sondern zusätzliche 25% der Flächen werden zum Festpreis an Baugemeinschaften vermarktet.
  • Wie lässt sich dauerhaft und innovativ soziale Mischung herstellen? Im Güterbahnhof haben die Baugemeinschaften bereits viele Wohnungen für Sozialmieter oder Flüchtlinge integriert. Neue Genossenschaften oder Projekte des Mietshäusersyndikats werden aber auch die langfristige Bezahlbarkeit sichern.
  • Wieviel Kleinteiligkeit können wir uns leisten? Die Tübinger Projekte leben von ihrer Parzellierung und Heterogenität. Angesichts der Wohnungsnot stellt sich immer wieder die Frage, ob groß und einfach nicht besser wäre als kleinteilig und komplex. Mit seiner Entwicklungsstrategie hat Tübingen einen Weg gefunden, der auch diese Fragen beantworten und zu neuen lebendigen Stadtbausteinen führen wird.

Stadt Tübingen
Ansprechpartner
Cord Soehlke
Baubürgermeister
Brunnenstraße 3 | 72074 Tübingen
T. 49 (0) 7071 / 204-2260
cord.soehlke@tuebingen.de | www.tuebingen.de

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.