Neues Gesicht für den öffentlich geförderten Wohnungsbau

Ein Beitrag von Lars Christoph, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht bei CBH Rechtsanwälte

Bereits seit einigen Jahren ist ein Trend erkennbar, von dem Experten annehmen, dass er auch in der kommenden Zeit anhalten, sich womöglich sogar noch verstärken wird. Es handelt sich um eine neue Art von „Landflucht“ oder – wenn man es einmal positiv ausdrückt – der Bevölkerungszustrom zu den Metropolregionen ist bemerkenswert hoch und wird sich nach Einschätzung der meisten Experten auch in der kommenden Zeit auf hohem Niveau halten.

Für die Metropolregionen ist diese Entwicklung zunächst einmal positiv und bringt enorme Chancen mit sich. Selbstverständlich hat ein verstärkter Bevölkerungszustrom aber auch seine Schattenseiten. Ein bedeutender Aspekt hierbei ist, dass die in Ballungsgebieten oft ohnehin bereits angespannte Verkehrsinfrastruktur vor enormen Anpassungsnotwendigkeiten steht. Beim Ausbau und der Optimierung der Verkehrsinfrastruktur darf bereits aus Kapazitätsgründen in der Zukunft der Fokus nicht alleine auf dem motorisierten Individualverkehr liegen. Vielmehr sind verstärkte Anstrengungen in einen Ausbau des öffentlichen Personennahverkehrs sowie eine verbesserte Ausgangssituation für den Radverkehr zu legen, um hier insgesamt zu einer besseren Verteilung auf die einzelnen Verkehrsträger zu gelangen und damit eine Entlastung beim Straßenverkehr zu erzielen.

Der starke Bevölkerungszustrom auf die Ballungsgebiete hat aber noch einen weiteren, bedeutenden Nebeneffekt. Bereits heute sind die Flächenreserven, die für eine bauliche Entwicklung zur Verfügung stehen, eher gering. Die Knappheit von Flächen, kombiniert mit einem starken Bevölkerungszustrom, führen – getreu der wirtschaftlichen Grundregel, dass grundsätzlich Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen – dazu, dass die Preise auf dem Wohnungsmarkt extrem ansteigen. Es besteht hierdurch die Gefahr, dass sich die Großstadtbereiche und Metropolregionen, insbesondere in guten Lagen, zunehmend zu „Städten der Reichen“ entwickeln.

Wie kann hier gegengesteuert werden?

Vielfach wird zu allererst eine stärkere Berücksichtigung von öffentlich gefördertem Wohnraum gefordert. Mehrere Großstädte verfolgen diese Strategie bereits seit einigen Jahren und versuchen, Investoren „mit Zwang“ dazu zu bringen, auch öffentlich geförderten Wohnraum in ihren Projekten zu berücksichtigen. Hierzu sind Quoten festgelegt worden, nach denen ab einer bestimmten Größe eines Neubauvorhabens etwa 30 oder 40 % der Wohneinheiten öffentlich gefördert sein müssen. Es lässt sich jedoch feststellen, dass die einzelnen Modelle häufig so kompliziert und wenig praxisnah ausgestaltet sind, dass sie diverse Schlupflöcher bieten, die es Investoren gestatten, sich der eigentlich gegebenen Verpflichtung zu entziehen. Es stellt sich in diesem Zusammenhang daher die Grundsatzfrage, ob eine zwangsweise Verpflichtung der Investoren überhaupt ein probates Mittel sein kann oder es nicht möglicherweise erfolgversprechender ist, mit positiven Anreizen Investoren zu einer „freiwilligen“ stärkeren Berücksichtigung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus bei ihren Projekten zu bewegen. Hierzu könnten vor allem drei Aspekte einen positiven Beitrag leisten:

Das Image des öffentlich geförderten Wohnungsbaus muss verbessert werden. Denn noch immer haftet dem öffentlich geförderten Wohnungsbau – unberechtigterweise – ein gewisses Negativimage an. Mit öffentlich gefördertem Wohnungsbau werden teilweise soziale Brennpunkte assoziiert. Diese Assoziierungen, die ihren Ursprung sicherlich in Fehlentwicklungen der Vergangenheit haben, sind gleich in zweierlei Hinsicht überholt. Die Einkommensgrenzen zum Erhalt eines Wohnberechtigungsscheins für den öffentlich geförderten Wohnungsbau sind inzwischen so bemessen, dass dieser bis in die Mitte der Gesellschaft – Krankenschwestern, Polizisten, Handwerker – hineinreicht. Darüber hinaus sind gerade auch Personen mit kleinen Renten auf öffentlich geförderten Wohnraum angewiesen, eine Entwicklung, die sich in den kommenden Jahren und Jahrzehnten mit einer allgemein erwarteten, steigenden Altersarmut noch verstärken wird. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass heutzutage durchweg auf eine Durchmischung von öffentlich geförderten und frei finanzierten Wohnraum gesetzt wird. Soziale Konzentrationen werden dadurch von vornherein vermieden.

Die Wohnraumförderbestimmungen müssen vereinfacht werden. Heute sind die Förderbestimmungen, gerade auch des Landes NRW, so kompliziert, dass sie für viele Investoren, die nicht tagtäglich mit dem öffentlich geförderten Wohnungsbau zu tun haben, kaum zu durchschauen sind. Es wäre wünschenswert, wenn hier eine Vereinfachung umgesetzt würde. Da derartige Entbürokratisierungsbestrebungen nach aller Erfahrung selbst dann, wenn das Problem bereits erkannt ist, noch etliche Jahre dauern, müssen hierfür (übergangsweise) andere Wege gefunden werden. Eine Servicestelle, angesiedelt etwa bei Projektentwicklern oder spezialisierten Rechtsanwälten, die Investoren an die Hand nimmt und für diese die Fördermittelbeantragung abwickelt, könnte hier ein erster Schritt sein, Hemmnisse bei den Investoren abzubauen.

Letztendlich kann eine verstärkte Berücksichtigung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus vor allem dann gelingen, wenn dieser für die Investoren rentabel ist. Die Bundesregierung hat in diesem Zusammenhang eine verstärkte steuerliche Förderung des Wohnungsbaus beschlossen. Hierzu ist vorgesehen, dass zusätzlich zur regelmäßigen Abschreibung neuer Wohngebäude in Höhe von jährlich 2 % eine Sonderabschreibung in den ersten 3 Jahren ab Herstellung der Wohnimmobilie in Höhe von 29 % möglich wird. Im Ergebnis können somit maximal 35 % der Herstellungskosten in den ersten 3 Jahren steuerlich abgeschrieben werden. Die Sonderabschreibungsmöglichkeit ist auf Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt begrenzt.

Angesichts der geringen Erfolge, die „Zwangsmaßnahmen“ in den letzten Jahren hervorgebracht haben, sollten positive Maßnahmen – wie vorstehend exemplarisch skizziert – stärker in den Vordergrund rücken.


Lars Christoph

ist seit 2008 als Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht bei der bundesweit tätigen Anwaltssozietät CBH Cornelius Bartenbach Haesemann und Partner tätig. Er berät Unternehmen und öffentlich-rechtliche Körperschaften bei größeren Infrastrukturprojekten, vor allem im Bereich des Energiesektors. Daneben befasst er sich mit Fragen des Kommunalrechts. Daneben ist er in mehreren Aufsichtsorganen kommunaler Unternehmen tätig.

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