In kleineren Oberzentren sinken die Einzelhandel-Spitzenmieten

Die Trendwende bei den Mieten im Einzelhandel hat sich im Jahr 2017 fortgesetzt: Während die Metropolen der Big 10 im Schnitt 1 Prozent nachgaben, war es auf der Ebene aller 185 betrachteten Einzelhandelsmärkte in Deutschland ein Rückgang der Spitzenmiete von durchschnittlich 2,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, berichtet das Immobilien-Beratungsunternehmen JLL. Die größten Rückgänge waren insbesondere in kleineren Oberzentren im Umfeld anderer einzelhandelsstarker Märkte zu beobachten. Dagegen erzielten Städten mit hoher lokaler Einzelhandelsrelevanz die größten Zuwächse.

Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany: „Einzelhandelsmieten stehen immer in direktem Zusammenhang mit Umsätzen, die auf den jeweiligen Flächen erzielt werden. Insbesondere der Online-Handel entzieht dem klassischen Einzelhandel Umsätze. Der Druck auf die Margen der Einzelhändler ist nun bei den Spitzenmieten angekommen. Die Unternehmen versuchen allerdings nicht nur die Miethöhe pro Quadratmeter abzusenken, sondern insbesondere durch kleinere und effizientere Läden die Gesamtmietbelastung zu verringern.“

Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany: „Seit mehr als 20 Jahren haben wir nicht nur die Spitzenmiete in den größten Metropolen Deutschlands im Blick, sondern ebenso von insgesamt 185 Städten. Das ist für Eigentümer wie Mieter von Bedeutung, denn gerade im Einzelhandel gibt es starke Wechselwirkungen zwischen Metropolen und benachbarten kleinen und mittleren Einkaufsstädten.“

Betrachtet man die Big 10 näher, ergeben sich auch hier deutliche Unterschiede: Köln ist der einzige Standort unter den Big 10, der im betrachteten Zeitraum einen leichten Anstieg der Spitzenmiete um 5 Euro verzeichnete. Während in sieben Märkten das Spitzenmietniveau unverändert blieb, gab es in Hannover einen Rückgang um 10 Euro und in Berlin gar um 20 Euro. Für die erste Jahreshälfte 2018 geht JLL mit Ausnahme eines leichten Rückgangs in Hannover von stabilen Spitzenwerten den Top-Metropolen aus, so dass aus den Abwärtsbewegungen einzelner Märkte noch kein genereller Trend für die Big 10 abzulesen ist.

Auch beim Flächenumsatz hat der Vermietungsmarkt mit rückläufigen Zahlen zu kämpfen. Mit einem Gesamtergebnis von 448.200 m² bei 1.055 Mietvertragsabschlüssen ergibt sich ein Rückgang von 7 Prozent beim Flächenvolumen gegenüber 2016. Die Anzahl der Abschlüsse ging um 2 Prozent zurück. Im Gegensatz zu anderen Assetklassen blieb auf dem Einzelhandelsvermietungsmarkt die Jahresendrallye aus. Mit 103.500 m² blieb das Schlussquartal nur rund 5.000 m² über dem schwächsten Quartal des Jahres. Den 5-Jahres-Schnitt von 531.000 m² hat das Gesamtjahr 2017 somit deutlich verfehlt und verzeichnete den dritten Rückgang in Folge.

Der Anteil der Big 10 am Gesamtvermietungsumsatz sank auf 28 Prozent. „Einer der Gründe ist, dass in den Metropolen vor allem kleine und mittlere Flächen mit weniger als 1.000 m² vermietet wurden. Nur noch 29 Prozent und damit nicht mal ein Drittel der Anmietungen entfiel in den Big 10 auf das Segment größer als 1.000 m²“, erklärt Dirk Wichner. Deutschlandweit steuerte diese Größenklasse hingegen genau die Hälfte des Umsatzes bei. Gerade in den Großstädten geht es also überproportional kleinteilig zu.

Düsseldorf (16.900 m²) und München (15.600 m²) sowie auf einem anderen Niveau Leipzig (8.100 m²) und Hannover (2.900 m²) konnten als einzige Metropolen ihr Vorjahresergebnis steigern – damit lag Düsseldorf als einzige Metropole knapp über dem eigenen 5-Jahresschnitt. Die anderen sechs Großstädte verloren derweil. Dazu zählt auch das nach absolutem Flächenumsatz führende Berlin mit 24.100 m² und einem Rückgang von minus 31 Prozent zum Vorjahr. Der 5-Jahresschnitt liegt mit rund 50.000 m² bei mehr als dem Doppelten des aktuellen Jahresumsatzes.

Im Branchenvergleich hat die Textilsparte mit 290 zwar die meisten Abschlüsse beigesteuert, allerdings ging der Anteil der neuvermieteten Flächen auf 28 Prozent zurück – vor einigen Jahren hatte konnten hier Anteile von bis zu 40 Prozent erreicht werden. Die Branche versucht, mit neuen Konzepten gegenzusteuern. So kamen mit der jungen H&M-Marke Arket und dem japanischen Modedesigner Miniso neue Akteure auf den Markt.

Die Gastronomie schaffte diesmal knapp nicht, die Marke von 20 Prozent zu erreichen, während der Bereich Gesundheit/Beauty erneut zulegte und nun auf 16 Prozent kommt. Dirk Wichner nennt die Gründe für dieses Wachstum: „Allein 23 Großvermietungen mit mehr als 1.000 m² verzeichnet diese Branche 2017. Neben den Drogeriemarktketten Müller und Rossmann interessierten sich vor allem Fitness-Ketten für diese Flächenkategorie.“

Auch für das kommende Jahr rechnet Dirk Wichner mit weiten Umbrüchen bei Händlern und im Anmietungsverhalten: „Für 2018 steht der Einzelhandel vor weiteren Herausforderungen. Die Textilhändler, die bereits seit einiger Zeit den massiven Druck des Onlinehandels durch Zalando, Amazon & Co. zu spüren bekommen, zeigen, dass das klassische Geschäftsmodell überdacht werden muss.“ Mehr denn je rückt Multichannel in den Fokus. Viele kleinere Händler müssen sich hier etwas einfallen lassen, um weiterhin mithalten zu können.

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