QUARTIERE ALS MOTOREN VON STÄDTEN

Dass Städte seit einigen Jahren immer stärker wachsen, insbesondere die Metropolen, ist keine Neuigkeit. Man muss aus diesem Grund neue Lösungen für das Wohlbefinden ihrer Bewohner finden: Ein Ansatz ist die vermehrte Schaffung von Quartieren, von „Städten in der Stadt“. Lothar Schubert, geschäftsführender Gesellschafter der DC Developments GmbH, Hamburg, diskutierte in der Hansestadt zu diesem Thema mit Iris Schöberl, Managing Director BMO Real Estate Partners GmbH, München, und Marcus Lemli, Investmentchef der Savills Immobilienberatungs-GmbH, Frankfurt. Sie sprachen über die Zukunft der Städte und die Rolle der Quartiere als Orte nachhaltiger Lösungen, neuer Energie- und Mobilitätskonzepte sowie vor allem des sozialen Miteinanders. Dazu ist laut Lothar Schubert „ein kontinuierlicher und intensiver Dialog zwischen Stadtverwaltung, Investoren und Immobilienprojektentwicklern unabdingbar“.

Marcus Lemli sieht ebenfalls eine Notwendigkeit von neuen Lösungen in Städten als wichtig an. „Ihre Anziehungskraft durch kurze Wege, attraktive Arbeitsplätze, tolle Wohnungen, Kultur, Entertainment und Sport hat einen Mega-Trend zur Stadt ausgelöst. Immer mehr Menschen möchten in Metropolen wohnen“, erklärt er. Es vergrößerten und verdichteten sich dadurch die Ballungsräume. Quartiere sind in der Stadtentwicklung immer häufiger die Lösung. Die kleinen „Städte in der Stadt“ bieten einen begrenzten Raum, auf dem aber vielfältige Nutzungsmöglichkeiten aus Wohnen, Büros, Hotels, Einzelhandel, Schulen und Kindergärten, Heime oder Fitnesscentern zu finden sind – eben alles, was der Mensch braucht, um sich wohlzufühlen. „Quartiere können identitätsstiftend wirken. Menschen, die hier leben, nehmen ihre direkte Umgebung wahr als zu ihnen gehörig. Es ist ihr Kiez, wie man in Hamburg und Berlin sagt“, so Lothar Schubert.

Quartiere sind allerdings nicht nur für ihre Bewohner attraktiv, sondern ebenfalls für potentielle Investoren, da sie eine ideale Anlagefläche bieten. Wurden früher Quartiere fast nur von Big Playern der Branche – wie Allianz oder Union Investment – gekauft, sind nun auch andere Investoren interessiert. Insgesamt wurden seit 2014 komplette Mischquartiere für fast 7,8 Milliarden Euro gehandelt, Top-Käufer waren DWS, Korea Investment Corporation und Brookfield Europe sowie auch Quantum Immobilien und die Triuva Kapitalverwaltungsgesellschaft.

Iris Schöberl sieht einen Grund für die von vielen Seiten bislang eher zaghaften Investitionen in der Historie: „Traditionell denken Investoren in Asset-Klassen. Ein Quartier ist aber mehr, besteht aus verschiedenen Komponenten für verschiedene Bedarfe, was Bewertungen und Renditeberechnungen erschwert.“ Gebäude in Quartieren werden steuerlich unterschiedlich behandelt – für einen Investor, der vorher auf Büro- oder Wohnimmobilien spezialisiert war, ist es dann womöglich schwer, unternehmerisch sicher zu agieren. „Auch professionelle Bewerter tun sich noch schwer, weil ihnen standardisierte Kriterien für Quartiere fehlen. Eine einfache Aneinanderreihung der Bewertungen einzelner Nutzungsbausteine reicht nicht, denn es gilt, positive Synergien zu berücksichtigen“, meint Iris Schöberl dazu. Sie bezeichnet das als „Silo-Denken“, von dem sich die Investoren laut allen Gesprächspartnern verabschieden sollten, da Investments in ein komplettes Quartier eine ähnlich gute Risikostreuung böten wie beispielsweise ein Aktienmischfonds.

Marcus Lemli ist überzeugt, dass es darüber hinaus noch weitere Vorteile für Investoren gibt. „Quartiere werden aus einer Hand gemanagt. Projektentwickler können nach Fertigstellung des Quartiers Asset-Manager werden, denn zum einen kennt keiner die Immobilien vor Ort so gut wie sie und zum anderen wissen sie relativ gut, wie sich die Ansprüche der Nutzer und die Notwendigkeiten durch gesellschaftlichen und gesetzlichen Wandel ändern werden. Das ermöglicht ihnen eine ganzheitliche Entwicklung beispielsweise Richtung Energieeffizienzsteigerung oder Mobilität.“ Er betont, dass Investoren bereit sein müssen, Quartiere nachhaltig zu sehen, da permanenter Wandel herrsche, an den die Quartiere angepasst werden müssten. Lothar Schubert zeigt sich in Bezug darauf optimistisch. Er ist überzeugt, dass große Immobilienkäufer in Anbetracht demographischer, digitaler und gesellschaftlicher Entwicklungen die Vorteile einer Quartiersentwicklung erkennen und dass ein Zusammenwirken aller Beteiligten möglich sein wird: „Entscheidend ist die Balance zwischen Investment und Stadtentwicklung.“

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Foto © Friedhelm Feldhaus | DC Developments GmbH | BMO Real Estate Partners GmbH | Savills GmbH

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