ULRICH SCHILLER: WOHNRAUM FÜR BERLIN

© HOWOGE – Schnittger

Sehr geehrter Herr Schiller, seit Anfang des Jahres sind Sie gemeinsam mit Thomas Felgenhauer Geschäftsführer der HOWOGE. Wie blicken Sie auf das bisherige Geschäftsjahr zurück?

Wenn ich das bisherige Geschäftsjahr in einem Wort beschreiben soll, dann trifft es das Wort Wachstum am besten. Seit Anfang des Jahres ist unser Bestand durch Ankauf und Zukauf um fast 1.500 Wohnungen auf über 62.000 Einheiten gewachsen. Wir haben das bislang größtes Bauprojekt mit knapp 600 Wohneinheiten sowie das erste klimaneutrale Quartier fertiggestellt, mehrere 1.000 Wohnungen befinden sich derzeit im Bau. Der Schulbau, mit dem uns der Senat betraut hat, hat enorm an Fahrt gewonnen, sodass die Arbeiten für die erste Neubauschule bereits begonnen haben und die Partizipationsverfahren für neun Schulsanierungen abgeschlossen werden konnten. Das sind die Zahlen. Was ich persönlich aus vielen Gesprächen mit  Mietern, Anwohnern, Partnern und Mitarbeitern mitgenommen habe ist, dass wir dieses Wachstum willkommen heißen und als Chance verstehen sollten, die Stadt nachhaltig weiterzubauen. Zu vermitteln, dass die daraus resultierenden Veränderungen wichtig und richtig sind, war eine der wichtigsten und gleichzeitig schwierigsten Aufgaben in diesem Jahr.

Als Geschäftsführer schreiben Sie es sich auf die Fahne, stärker in Quartieren zu denken. Was sind die Vorzüge einer solchen Haltung?

Wohnen ist mehr als nur die Wohnung selbst. Daher denken wir in städtebaulichen und sozialen Zusammenhängen und schaffen Angebote, die über das Wohnen hinausgehen. Ein Kiez ist vor allem dann lebenswert, wenn er kompakt ist und soziale Infrastruktur, Gewerbe, Kitas, Schulen und Freizeitangebote bietet. Diese Multifunktionalität setzten wir auf verschiedenen Ebenen um. Ein wichtiges Instrument sind Neubauprojekte, die wir in ihrem Wohnungs- und Nutzungsmix beispielsweise durch innovative Wohnformen, barrierefreies Wohnen oder Kooperationen mit sozialen Trägern an die Bedürfnisse des jeweiligen Kiezes anpassen. Ein weiterer Punkt ist unser Kiezmanagement, das wir im letzten Jahr über die Gründung der gemeinnützigen Stiftung Stadtkultur gebündelt haben.  Auf diesem Weg fördern wir Bildung, Kultur, Ökologie, Sport und Soziales für alle Generationen und werten das Wohnumfeld auf. Die dritte Ebene ist der Service vor Ort. In all unseren Beständen sind Hausmeister präsent, Kiezhelfer unterstützen alte und gesundheitlich beeinträchtige Mieter und mobile Hausmeister sind abends und nachts bei Ruhestörungen oder in Sicherheitsfragen ansprechbar. Über diese drei Ebenen ist es uns möglich, auf die Entwicklung unserer Kieze Einfluss zu nehmen. Insbesondere in Zeiten, die viel Veränderungen mit sich bringen, ist es unsere Verantwortung die Kieze stabil zu halten und als landeseigene Gesellschaft ein Anker zu sein.

Seit vielen Jahre nimmt die HOWOGE in Fragen energieoptimierter Bauweise eine Vorreiterrolle ein. In Berlin-Lichtenberg baute die HOWOGE zuletzt auf 5.400 qm ein klimaneutrales Areal mit zwei achtgeschossigen Wohngebäuden. Wie funktioniert ein solches Projekt unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten?

Für das Jahr 2050 strebt die Bundesregierung einen nahezu klimaneutralen Wohnungsbestand für Deutschland an. Damit ist nachhaltiges Bauen keine Kür mehr, sondern wird zu unserer Pflicht. Ein maßgeblicher Aspekt der Nachhaltigkeit ist wirtschaftliches Handeln. Nachhaltigen und gleichzeitig sozialen Wohnungsraum im Rahmen der uns vorgegebenen Parameter zu entwickeln, ist eine Herausforderung – aber es ist möglich. Das beweist unser erstes klimaneutrales Quartier im sozialen Wohnungsbau. Dass wir dieses Projekt wirtschaftlich abbilden, liegt am Zusammenspiel mehrerer Punkte. Nachhaltigkeit erfordert zwar hohe Investitionskosten, bietet aber auch die Möglichkeit für Einnahmen, die wir in diesem Fall über Mieterstrom generieren sowie über das Einsetzen von Fördergeldern. Zudem werden wir das Projekt in Serie errichten, was uns Einsparpotenziale in der Planung ermöglicht. Hier in der Sewanstraße haben wir darüber hinaus den Vorteil, dass es sich um eine Nachverdichtung auf unserem eigenen Grundstück handelt. Noch müssen wir für jedes Neubauvorhaben individuell entscheiden, welche Nachhaltigkeitskonzepte wir wirtschaftlich abbilden können. Wir sehen es aber auch in der Pflicht als landeseigenen Unternehmen voranzugehen und diese Themen in der Branche zu platzieren. Denn nur wenn sich die Abnahme am Markt erhöht, sinken die Kosten energieeffizienter Maßnahmen.

Bei der Bestandssanierung krankt der Berliner Wohnungsmarkt vor allem an kostenaufwändigen Sanierungen von Altbauwohnungen, die in der Folge bisweilen zu kostspielig für die Mieter werden. Die HOWOGE besitzt etwa 62.000 Bestandswohnungen. Wie gehen Sie mit dieser Problematik um?

Die HOWOGE hat einen sehr homogenen Bestand, nur ein kleiner Teil davon sind Altbauten. Rund 70 Prozent unserer Quartiere wurden in industrieller Bauweise errichtet und in den 90er Jahren entsprechend der rechtlichen Vorgaben durchsaniert. Damit haben unsere Bestände zum aktuellen Zeitpunkt – insbesondere im Vergleich zu den Berliner Bestandsbauten – eine gute Ökobilanz. Eine Herausforderung ist allerdings die Ertüchtigung der Bestände hinsichtlich der Pläne der Bundesregierung  zur Klimaneutralität 2050. Denn dieses Ziel ist ohne eine erneute komplexe Sanierung, die bei der Gebäudetechnik d.h. beim Einbau moderner Lüftungsanlagen, Trinkwasserstationen oder Blockheizkraftwerke ansetzt, nicht zu erreichen. Für Mieter der Berliner landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ist die Umlage der Kosten stark begrenzt. Darüber hinaus greift die Härtefallregelung. Für die Unternehmen hingegen wird der finanzielle Aufwand erheblich sein – ohne eine staatliche Förderung ist das meines Erachtens nicht zu schultern.

Spricht man über den Berliner Wohnungsmarkt führt derzeit kein Weg am Mietendeckel vorbei. Die durchschnittliche Jahresnettokaltmiete im HOWOGE-Bestand lag 2018 bei geringen 6,09 Euro pro qm. Wie gelingt der HOWOGE, woran andere augenscheinlich scheitern?

Die HOWOGE steht als landeseigene Wohnungsbaugesellschaft mit dem Auftrag, breiten Schichten der Bevölkerung Wohnraum zur Verfügung zu stellen, per se für bezahlbare Mieten. Unsere Bestandsmieten liegen deutlich unter dem Marktniveau. Zudem haben die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Berlins eine Kooperationsvereinbarung mit den Land Berlin geschlossen. Diese Vereinbarung enthält umfangreiche, mietpreisdämpfende Vorgaben wie z.B. die Begrenzung der Mieterhöhungen auf durchschnittlich zwei Prozent pro Jahr im Bestand, soziale Härtefallregelungen, Belegungsquoten für Bestands- und Neubauquoten, das Recht auf Wohnungstausch oder der Verzicht auf Zwangsräumungen allein auf der Grundlage von Mietschulden.

Wir haben mit einem Rückblick begonnen, also lassen Sie uns mit einem Ausblick schließen. Was sind die großen Projekte und Ziele der HOWOGE für 2020? 

Unsere Aufgabe – Wohnraum für Berlin zu schaffen – ist gestellt. Daran werden wir auch im kommenden Jahr ebenso  weiterarbeiten, wie an der Weiterentwicklung unseres Unternehmens.  Besondere Schwerpunkte sind die Themen Digitalisierung und Prozessoptimierung sowie der Schul- und Neubau. Wir planen den Baustart für knapp 20 Wohnquartiere. Gleichzeitig wird uns das Thema Nachhaltigkeit weiter antreiben – sowohl im Bestand, als auch im Neubau. All diesen Themen liegt eines zu Grunde – ein konstruktiver Dialog mit unseren Mitarbeitern, Mietern, der Politik und Verwaltung sowie den Interessengemeinschaften. Diesen werden wir auch im kommenden Jahr weiter fortführen.

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