Immobilien – was und wo ist finanzierbar?

Ein Beitrag von Jan Bettink, Vize-Präsident des ZIA, Vorsitzender des Vorstandes der Berlin Hyp AG, und Markus Hesse, IREBS Immobilienakadmie

Das belegen auch exemplarisch Daten von Jones Lang LaSalle über Transaktionen auf dem deutschen Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt. Diese sind beeindruckend, konnte doch bislang im ersten Dreivierteljahr ein Volumen von 25,5 Milliarden Euro registriert werden. Für das gesamte Jahr 2014 wird mit einem Rekordvolumen von 35 bis 40 Milliarden gerechnet. Zudem wird erwartet, dass sich das Interesse der ausländischen Investoren in den nächsten Monaten noch verstärkt. Der Kapitalfluss in Richtung deutsche Gewerbeimmobilien wird Bestand haben. Denn: An den Fundamentaldaten hat sich grundlegend kaum etwas verändert, selbst bei einer vorübergehenden Konjunkturdelle.

Für Investoren stellen sich dabei zwei Fragen: Was wird erworben? Wie wird es finanziert? Bezüglich was und wo wird derzeit in der Branche stark diskutiert, ob sich wegen der sinkenden Spitzenrenditen in den A-Städten (derzeit 4,55 % und damit 18 Basispunkte unter Vorjahrswert) Ausweichstrategien anbieten könnten. So können wir ein Ausweichen auf B-Lagen in A-Städte oder in Objekte mit höherem Risiko beobachten. Dadurch steigen auch hier die Preise. Demzufolge schauen sich die Investoren nun vermehrt auch die sogenannten B-Städte an. Mit einer aktuellen Studie des IW Köln im Auftrag von ZIA und Thomas Daily konnte diese bisher eher gefühlte Tendenz erstmals mit Zahlen belegt werden. B-Städte zeigen z. B. hinsichtlich des Bürobeschäftigtenwachstums erhebliche Potenziale.

„German Debt Project “ analysiert Marktportfolio von 229 Milliarden Euro
Daneben ist die Frage berechtigt, ob die geplanten Investitionen auch von den Kreditinstituten mit Darlehen begleitet werden können. Deshalb ist es für die Unternehmen wie auch für die Kreditwirtschaft von großer Bedeutung, die Entwicklungen des Kreditmarktes genau zu beobachten.

Das German Debt Project schließt hier eine Transparenzlücke. Der diesjährige Bericht bestätigt das Branchengefühl, dass die Kreditversorgung hinsichtlich der gewerblichen Immobilienfinanzierung derzeit gesichert ist.

Die Analyse der International Real Estate Business School m(IREBS) zusammen mit neun renommierten Vertretern der Immobilienbranche beruht dabei auf einem Finanzierungsbestand von 244 Milliarden. Das entspricht einer Marktabdeckung von rund 50 %. Die Ergebnisse des Berichts sind daher entsprechend valide und bringen Licht in die Finanzierung von Gewerbeimmobilien. Nur wenn die Transparenz auf diesen Märkten erhöht wird, sind profunde Aussagen, z. B. auch zu Gefahren für die Finanzstabilität, möglich.

Die deutsche Kreditwirtschaft ist auf Wachstum eingestellt
Ein zentrales Ergebnis der Studie ist: Das Gras ist nicht überall gleich grün. Die Bestände sind insgesamt im Jahr 2013 leicht gestiegen (+0,8 %). Die gute Nachricht für die Kreditnehmer ist, dass die „Aufräumarbeiten“ in den Banken, die im Zuge der Krise seit 2008 nötig erschienen, mittlerweile zu einem großen Teil abgeschlossen sind. Die Mehrheit der Banken ist auf Wachstum eingestellt und blickt in Bezug auf Bestände und Neugeschäft optimistisch in die Zukunft, auch wenn sich die einzelnen Institute heterogen entwickeln.

Ausweichstrategien von Investoren und Kreditwirtschaft
Heterogen entwickeln sich auch die einzelnen Lagen. Während das finanzierte Neugeschäft in A-Städten 2013 um rund 5 % sank, stieg es außerhalb der A-Städte sogar zweistellig an (11 %). Die Kreditwirtschaft folgt hier dem Markt, denn zum einen gibt es immer weniger zu finanzierende Gewerbeobjekte in Core-Lagen, zum anderen sinken dort die Mietrenditen bereits. Für Investoren, die die o. g. „ABBA“-Strategie verfolgen, finden somit für ausreichend solide Objekte breitflächig ein meist ausreichendes Finanzierungsangebot. Das ist eine gute Nachricht für den Immobilienmarkt.

Steigende Herausforderungen der Banken
Für das Jahr 2015 nannten die Institute als wichtigste Herausforderungen den stark gestiegenen Wettbewerbsdruck der etablierten Banken untereinander sowie die operativen und finanziellen Belastungen aus den gestiegenen regulatorischen Anforderungen. Im Ergebnis bewirkt dies steigende Kosten bei zugleich sinkenden Margenaussichten.

Die Analyse zeigt, dass Banken mit Ausweichstrategien den Aktionsradius in Teilen bereits regional und/oder selektiv erweitert haben. Auch 2015 sollte sich diese strategische Stoßrichtung fortsetzen. Ein ähnliches Agieren der Wettbewerber führt dabei allerdings erneut zu sukzessive steigendendem Margendruck. Die Analyse zeigt aber auch: Der Kreditfinanzierungsmarkt ist gesundet und zeigt derzeit keine Anzeichen einer Überhitzung. Es bleibt aber in der Verantwortung von Investoren und Kreditwirtschaft, auch in Zukunft flächendeckende Übertreibungen zu verhindern.

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