Stuttgart: Die unterschätzte Stadt

Ein Beitrag von Frank Peter Unterreiner

Stuttgart hat knapp 600.000 Einwohner und spielt damit unter den deutschen Metropolen eher in der zweiten Liga. Dieser Satz ist formal richtig und trotzdem grottenfalsch.

Denn Stuttgart ist die einzige Großstadt in Deutschland, die von einem Kranz von wirtschaftsstarken Mittelstädten umgeben ist. Das sind beispielsweise Ludwigsburg, Esslingen, Sindelfingen und Waiblingen, sie bilden mit Stuttgart einen Verflechtungsraum, einen Siedlungsbrei. Wer sich am Stuttgarter Hauptbahnhof ins Auto oder in die S-Bahn setzt, ist in spätestens 15 Minuten in einem anderen Landkreis, einer anderen Kreisstadt. Oft ohne es zu merken, da sich die Bebauung nahtlos fortsetzt, Gemeindegrenzen durchziehen Wohngebiete ebenso wie Fabrikareale. Die Lebenswirklichkeit der Menschen nimmt auf sie sowieso keine Rücksicht.

Richtiger ist also: Stuttgart ist das Zentrum der Region Stuttgart, einer polyzentralen Stadt. Zu dieser gehören auch die Landkreise Esslingen, Göppingen, Rems-Murr, Böblingen und Ludwigsburg. Zusammen haben sie 2,7 Millionen Einwohner, das wäre nach Berlin mit 3,4 Millionen Einwohnern die zweitgrößte deutsche Metropole. Die Metropolregion Stuttgart, sie wird begrenzt durch Tübingen, Calw, Heilbronn und Pforzheim, hat 5,3 Millionen Einwohner, das Ruhrgebiet hingegen „nur“ 5,1 Millionen.

Das Problem ist, dass diese Region, diese polyzentrale Stadt, viel zu schlecht vermarktet wird. Die umgebenden Mittelstädte sind zu groß und finanzstark, um sie einzugemeinden. In den Rathäusern sitzen Oberbürgermeister mit einem ausgeprägten Ego. Wenn eine Idee aus Stuttgart kommt, ist sie oft schon deswegen schlecht, weil sie aus Stuttgart kommt – und umgekehrt. Zwar gibt es einen Verband Region Stuttgart, der bereits 1973 gegründet wurde, und ein Regionalparlament, beide haben aber zu wenig Kompetenzen. So waren auf der führenden Immobilienmesse Expo Real in München die Wirtschaftsförderungen der Stadt Stuttgart, der Region Stuttgart, der Landkreise und einzelner Kreisstädte vertreten. Jede mit eigenem Prospekt und eigenem CI.

Dabei spielt die Region Stuttgart als Wirtschafts- und Immobilienstandort in Europa ganz vorne mit. Ein paar Zahlen dazu: 1,5 Millionen Beschäftige erwirtschaften ein Bruttoinlandsprodukt von zirka 100 Milliarden Euro, die Exportquote im verarbeitenden Gewerbe beträgt 60 %. Die Region hat die höchste Patentdichte in Deutschland, täglich werden 13 Millionen Euro in Forschung und Entwicklung investiert, das ist das Doppelte des Lissabon-Ziels für 2020. 25 % aller Beschäftigten arbeiten in der Hochtechnologie, das bedeutet Platz eins in Europa. Die Suchmaschine Adzuna bescheinigte der Region die besten Jobchancen in Europa, es kommen nur 1,31 Suchende auf eine Stelle.

Da ist es kein Wunder, dass die Bevölkerung stark wächst. 2011 bis 2013 nahm die Zahl der Einwohner in der Region um 54.000 zu. In Stuttgart gab es 2011 bis 2014 ein Plus von 27.000 Einwohnern. Laut Institut der deutschen Wirtschaft soll Stuttgart bis 2030 um 10 bis 15 % wachsen, die Region um 6,3 %. Und da sind die aktuellen Flüchtlingsströme noch nicht einmal berücksichtigt.

Rein rechnerisch hätten in Stuttgart allein 2011 bis 2014 rund 14.000 Wohnungen gebaut werden müssen, tatsächlich erstellt wurden etwa 6.000, weil es nicht mehr verfügbare Grundstücke gibt. In der Folge setzte ein Suburbanisierungsprozess ein. Die Menschen müssen in die Region, weil sie in Stuttgart keinen Wohnraum finden oder ihn sich nicht leisten können. Doch die meisten der begehrten Kreisstädte leiden ebenfalls unter Flächenmangel. So versucht die mittelalterlich geprägte ehemalige Freie Reichsstadt Esslingen einen Flächennutzungsplan aufzustellen mit dem Ziel, 3.000 Wohnungen auszuweisen, um die Bevölkerungszahl zumindest halten zu können. Bei den Bürgern stößt sie damit auf hohen Widerstand.

Platz ist das, was in der Region trotz ihrer 3.654 km2 am meisten fehlt. Das hängt mit der Topografie zusammen, den zahlreichen bewaldeten Höhenzügen und Flusstälern, beispielsweise von Neckar, Rems, Murr und Enz. Aber auch mit dem hohen Grünflächenanteil, der in Stuttgart rund 50 % beträgt.

Um die knappen Grundstücke rangeln Bauträger, wachstumswillige Unternehmen und Entwickler von Logistikgrundstücken, wobei sich insbesondere die Letzteren schwer tun und ihren Suchradius immer weiter ausdehnen müssen. Aber auch Industrie und Gewerbe finden kaum Grundstücke, insbesondere in Stuttgart nicht. So verlagerte Ernst & Young seine Zentrale an den Stuttgarter Flughafen – der sich auf der Gemarkung des Landkreises Esslingen befindet – und Ditzingen ließ sich eine neue Deutschlandzentrale im angrenzenden Ditzingen bauen. Hier rächt es sich, dass es in der Region keine abgestimmte Ansiedlungspolitik gibt und bis auf das Flugfeld Böblingen/Sindelfingen keine großen interkommunalen Gewerbegebiete.

Der Stuttgarter Büro- und Investmentmarkt ist unter den deutschen Top 7 oft genug das Schlusslicht. Wieder einmal ist das Problem, dass die Maklerhäuser traditionell nur Stuttgart mit Leinfelden-Echterdingen untersuchen und einen Flächenbestand von 7,5 Millionen m2 und für 2014 einen Flächenumsatz von knapp 280000 m2 (Colliers und Ellwanger & Geiger) ausweisen. Dabei hatte die Region Stuttgart insgesamt bereits 2012 – neuere Zahlen gibt es nicht – einen Bestand von 15,5 Millionen m2. Das ist bundesweit Platz drei nach München mit etwa 20 Millionen m2 und Berlin mit rund 17 Millionen m2 (JLL).

Ein Phänomen ist, dass Stuttgart im Bereich Wohnen und Einzelhandel teuer, im Segment Büro aber preiswert ist. So liegt die durchschnittliche Miete für eine Neubauwohnung mit 12,21 Euro auf Platz zwei nach München mit 15,20 Euro. Eine neue Eigentumswohnung kostet durchschnittlich 4.022 Euro pro Quadratmeter, das ist Platz drei unter den deutschen Metropolen (Empirica). Die Einzelhandelsmieten auf der Hauptfußgängerzone Königstraße reichen bis 320 Euro, hier liegt Stuttgart ebenso wie bei Kaufkraft und Einzelhandelsumsatz pro Einwohner deutschlandweit auf Platz drei (Colliers). 4,2 Millionen Menschen leben im Umkreis von 50 Kilometern, nur Düsseldorf hat mit 8,6 Millionen Menschen ein größeres Einzugsgebiet. Die Bürospitzenmiete hingegen liegt bei mageren 21,50 Euro und damit niedriger als in Berlin und Köln mit 22 Euro. Dafür weist Stuttgart mit 4 % unter den Top 7 den mit Abstand niedrigsten Leerstand aus (Colliers, Ellwanger & Geiger).

Womit sich die niedrigen Büro- und hohen Wohnungs- und Einzelhandelsmieten erklären lassen? Vielleicht damit: Stuttgart hat wenig Glamourbranchen und einen hohen Eigennutzeranteil im Bereich Büro, die Unternehmenslandschaft ist mittelständisch geprägt und inhabergeführt. Andererseits verdienen die Menschen gut und geben es für Wohnen und im Einzelhandel aus. So ist die Schallgrenze von 10.000 Euro für einen Quadratmeter Wohnfläche aus dem Bestand geknackt. Im Europaviertel entsteht mit dem „Cloud No 7“ ein Wohnhochhaus mit Hotel und Business-apartments, hier kostet das Penthouse rund 14.000 Euro pro Quadratmeter. Für Stuttgart ist das eine neue Dimension – und auf absehbare Zeit dürfte dies auch das Ende der (preislichen) Fahnenstange sein.

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