BITTE EIN BID!

Seit 12 Jahren tragen Business Improvement Districts (BIDs) in Deutschland zur Aufwertung von Einzelhandels- und Geschäftsquartieren bei. Dabei spielt die Umgestaltung des öffentlichen Raums eine zentrale Rolle. Zwei gelungene Beispiele der Freiraumplanung, die durch ein BID umgestaltet worden sind, zeigen sich in Hamburg am Neuen Wall und in Gießen am Seltersweg.

BID steht für Business Improvement District und beschreibt einen Innovationsbereich in einem Einzelhandels- oder Geschäftsquartier. Ein BID entsteht durch den Zusammenschluss mehrerer Grundeigentümer zu einer Gemeinschaft, die gemeinsam Maßnahmen zur Aufwertung ihres Quartiers beschließen und finanzieren. BIDs werden auch als Immobilien- und Standortgemeinschaften (ISG) bezeichnet, was das Modell trefflicher beschreibt. Ziel der BID-Gemeinschaft ist es, ihren Standort attraktiver zu gestalten und die lokale Ökonomie zu stärken. Entstanden sind BIDs in Kanada, als die traditionellen innerstädtischen Einzelhandelsgebiete durch die neu entstandenen Shoppingcenter zunehmend unter Druck gerieten.

Die Gründung eines BIDs wird durch die Initiative der Grundeigentümer angestoßen, um primär den Werterhalt beziehungsweiße die Wertsteigerung ihrer Immobilien zu sichern. Während des Gründungsprozesses einigen die Grundeigentümer sich auf Strategien, die Marketing, Kommunikation, Standortmanagement oder die Gestaltung des öffentlichen Raums umfassen können. Sprechen sich weniger als 33 % der ansässigen Eigentümer aktiv gegen die Gründung eines BIDs aus, wird das BID per Satzungsbeschluss geltend gemacht. Ein BID gilt für ein klar definiertes Gebiet und die Finanzierung ist auf eine bestimmte Laufzeit begrenzt.

Was ist also das Besondere an dem BID-Modell? Der Zusammenschluss zu einem BID bietet Anrainern die Chance, übergreifende Ziele für ihren Standort zu definieren und durch koordiniertes Handeln eine nachhaltig-positive Entwicklung ihres Quartiers anzutreiben. Der  Satzungsbeschluss verpflichtet alle ansässigen Grundeigentümer zur Finanzierung der Maßnahmen, sodass kein Raum für potenzielle Trittbrettfahrer besteht. Letztlich zeichnen sich BIDs dadurch aus, dass durch private Investitionen der öffentliche Raum umgestaltet wird – ein Umstand, der auf den ersten Blick widersprüchlich erscheint.

Vom grauen Asphalt zur Flaniermeile – Der Neue Wall in Hamburg

Wie die Aufwertung des öffentlichen Raums durch ein BID aussehen kann, zeigt sich eindrucksvoll am Neuen Wall in Hamburg. Der Neue Wall ist die wohl exklusivste Adresse der Hamburger Innenstadt. Hier haben sich Marken wie Tiffany & Co, Prada und Mont Blanc angesiedelt. Die Gestaltung des öffentlichen Raums hingegen gab vor der Gründung des BIDs wenig Aufschluss über das Angebot der Einkaufsstraße. 2005, nachdem die Stadt Hamburg mit dem Gesetz zur Stärkung der Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gewerbezentren den Startschuss für BIDs in Deutschland gegeben hatte, gründete sich das BID Neuer Wall. Mit einem Budget von insgesamt knapp 6 Mio. Euro ging das BID in seine erste Laufzeit (5 Jahre). Ziel des BIDs war es, die Gestaltung des Freiraums an das hochwertige Markensegment des Standortes anzupassen. Für die Freiraumplanung wurde das Landschaftsarchitekturbüro WES aus Hamburg engagiert.

Der Neue Wall sollte zu einer Flaniermeile umgestaltet werden. Die Gehwege wurden verbreitert und die Fahrbahn von 5 Meter auf 3,5 Meter verkleinert. Zusätzlich wurde die Geschwindigkeit begrenzt. Der Straßenbelag wurde hochwertig erneuert und heller Granitstein auf den Gehwegen verlegt. Zur Begrünung der Straße tragen 160 Blumengefäße entlang der Geschäftseingänge bei. Darüber hinaus investierte die BID Gemeinschaft in Stadtmobiliar wie Bänke und Fahrradständer, um die Funktionalität der Einkaufsstraße zu ergänzen. Herzstück des Neuen Walls ist der neugestaltete Bürgermeister Petersen Platz rund um das Denkmal seines Namengebers. Der Platz, der zuvor eher als Durchgangs- und Abstellzone wahrgenommen wurde, wurde von Grund auf erneuert und als öffentlicher Raum mit Aufenthaltsqualität wieder zurückgewonnen. Auch am Bürgermeister Petersen Platz wurde der helle Granitstein als Bodenbelag verlegt. Entlang der Platzränder bieten Bänke Sitzgelegenheiten und laden zum Verweilen ein. Besondere Akzente setzten die übergroßen Blumentöpfe, deren Eisenholzgewächse vor allem in der Herbstsaison für ein edles Ambiente sorgen. In der Weihnachtszeit hingegen erlebt der Besucher eine weitere Investition des BID, wenn die  aufwendige Weihnachtsbeleuchtung die Straßen des Neuen Walls erhellt.

Heute erscheint der Neue Wall als stimmiges Ensemble, das in hanseatischer Art durch seine zurückhaltende und hochwertige Gestaltung überzeugt. Das BID befindet sich aktuell in der dritten Laufzeit. Neben der Umgestaltung des öffentlichen Raums haben auch die Maßnahmen des Standortmanagements zur Aufwertung des Freiraums beigetragen. Am Neuen Wall sind zusätzliche Reinigungs- und Sicherheitskräfte engagiert worden, die für Ordnung und Sauberkeit sorgen. Besonders innovativ ist das in Zusammenarbeit mit der Firma UPS entstandene Zustellsystem für Waren und Pakete. Die Firma UPS hat in direkter Nähe zum Neuen Wall einen Sammelcontainer für die Warenanlieferung aufgestellt. Von hier aus werden die Lieferungen zum Neuen Wall weitgehend von Fahrradkurieren gebracht. Die Anzahl der Lieferwagen im Straßenraum konnte auf diese Weise erheblich reduziert werden.

BID als Beitrag zur Quartiersentwicklung

Der Erfolg des BIDs Neuer Walls zog schnell seine Kreise: Schon 2009 gründete sich das zweite BID in der Hamburger Innenstadt: Bis heute sind in Hamburgs Stadtzentrum insgesamt sechs BIDs entstanden, ein weiteres ist derzeit in Planung. Bei allen BIDs war die Umgestaltung des Freiraums entscheidend, um die Quartiere aufzuwerten und die individuellen Qualitäten der Standorte herauszuarbeiten „ Wir haben am Anfang auch nicht gedacht, dass wir so viele BIDs haben werden, die in den öffentlichen Raum investieren. Zu Anfang gingen wir eher von Marketing, Verkehrsmanagement, Weihnachtsbeleuchtung und Events aus, die von den Grundeigentümern gewünscht sind. Von den fast 55 Mio. Euro, die insgesamt für alle BIDs aufgebracht wurden, ist ungefähr die Hälfte in die Infrastruktur geflossen. Dazu gehören auch Bäume, Bänke, Papierkörbe, Fahrradständer – die komplette Gestaltung von Asphaltierung bis hin zu Fahrradflächen“, sagt Frithjof Büttner, BID-Beauftragter der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen der Stadt Hamburg. Mittlerweile haben sich die BIDs in Hamburg als Instrument der Quartiersentwicklung etabliert. Mit seinen 25 BIDs gilt die Stadt Hamburg als die Hochburg der BIDs. Dass es zudem nicht immer Millionenbeträge sein müssen, die von einer BID Gemeinschaften aufgebracht werden, zeigt sich in Hamburgs äußeren Bezirkszentren. In Hamburg Bergedorf investierte zum Beispiel das BID Sachsentor nur 150.000 Euro über drei Jahre in ihr Quartier. Das BID Sachsentor setzte unter anderem auf Maßnahmen wie der Entfernung von Graffitis, der Begrünung der Straße oder der Ausweitung von Parkmöglichkeiten. Mit nur wenigen Projekten hat das BID Sachsentor die Aufenthaltsqualität der Einkaufsstraße und den Wert des Standortes steigern können. Genau darin liegt die Qualität des BIDs: Es liegt im Ermessen der Grundeigentümer welche Maßnahmen sie in ihrem Quartier umsetzen wollen und welches Budget dafür aufgebracht werden soll.

Die Stadt Hamburg unterstützt die Gründung der BIDs, auch wenn sie selbst nicht aktiv für die Gründung dieser wirbt. Dies bleibt der Eigeninitiative und dem Engagement der Grundeigentümer überlassen. Es ist wichtig zwischen den Aufgaben der privaten und öffentlichen Planung zu unterscheiden. „BIDs dürfen per Gesetz nur eine Aufwertung des öffentlichen Raums betreiben und nicht die Daseinsvorsorge vornehmen. Wenn eine Straße instandsetzungsbedürftig, dann ist es nach wie vor Aufgabe der Stadt, diese zu sanieren. Die Stadt Hamburg würde allerdings eine bestimmte Sorte von Beton und keine Granitsteinplatten verlegen. Das sind dann Maßnahmen, die durch ein BID getragen werden“, sagt Büttner. Es gibt also eine klare Abgrenzung von öffentlicher und privater Verantwortung in der Planung. Nichtsdestotrotz oder gerade deshalb führen die BIDs zu einer intensiven Kooperation zwischen Stadt und Privaten. Schon während des Gründungsprozesses eines BIDs ist der Einbezug der Stadt von großer Bedeutung, um alle Projekte im Vorfeld rechtlich abzusichern und die Umsetzung der Maßnahmen zu beschleunigen. Darüber hinaus können BIDs in Gebieten, in denen gleichzeitig der Sanierungsbedarf und der Aufwertungsgedanke bestehen, zu öffentlich-privaten Finanzierungsmodellen führen. Der Opernboulevard in der Hamburger Innenstadt ist dafür ein gelungenes Beispiel. Die Stadt Hamburg investierte rund 2 Millionen Euro in die Grundinstandsetzung der zu diesem Zeitpunkt sanierungsbedürftigen Straße, während die weiteren Maßnahmen durch das BID Opernboulevard getragen wurden (2.175.000 Euro). „Der Vorteil für die Stadt liegt bei BIDs darin, dass private Eigentümer die Verantwortung für die Stadtentwicklung mit übernehmen. BIDs bringen eine ganz andere Form der Beteiligung, weil die Eigentümer planen und bezahlen“, resümiert Büttner.

Der Seltersweg in Gießen – Boulevard der Marken

Auch abseits der Metropolen haben sich in Deutschland zahlreiche BIDs gegründet. Hessen war das erste Flächenland, das den Weg für BIDs geebnet hat. Es ist nicht verwunderlich, dass sich Hessens erstes BID in Gießen am Seltersweg gründet hat: Gießen ist Oberzentrum der Region und gilt als die Einkaufsmetropole Nummer eins in Mittelhessen. Die Stadt hat eine Versorgungsfunktion für ca. 600.000 Menschen. Der Seltersweg ist die zentrale Fußgängerzone in der Gießener Innenstadt. Als sich die Pläne im nahegelegenen Wetzlar für zwei Shoppingmalls mit insgesamt einer Fläche von 40.000 m konkretisieren, ließ die Gründung eines BIDs im Seltersweg nicht lange auf sich warten. Mit einem Budget von 1.000.100 Euro ging das BID Seltersweg 2006 in die erste Laufzeit (5 Jahre) „Statt 1 Euro Shops hin zu einem attraktiven Branchenmix in einer modischen und markengeprägten Einkaufswelt“, war die Mission, die sich die BID Gemeinschaft auf die Fahne geschrieben hatte. „Als Boulevard der Marken“ sollte der Seltersweg ein neues Profil erhalten, dem ein klar definiertes Markensegment zu Grunde liegt. Die Umgestaltung des Freiraums war dabei entscheidend, um die Ansiedlung neuer wertiger Filialen am Standort zu fördern.

In enger Zusammenarbeit mit der Stadt wurde ein Konzept für die Neugestaltung des Seltersweg entwickelt. Die Stadt kam für den neuen Bodenbelag sowie für die Begrünung der Straße durch eine Buchsbaumallee auf. Auch die neuen Sitzgelegenheiten am Seltersweg wurden von der Stadt finanziert. Die BID Gemeinschaft dagegen investierte in eine aufwendige Weihnachtsbeleuchtung. Darüber hinaus wurden die Lichtplaner Hägele (Stuttgart) und Barenback (Innsbruck) engagiert, die ein neues Stadtraum- und Fassaden-Beleuchtungskonzept am Seltersweg umsetzten. Über 200 Reflektoren sind an den Dächern der Häuser angebracht und lassen die Architektur des Raumes wieder bis zur Traufhöhe erlebbar machen. Weitere Gestaltungselemente, wie zusätzliche Blumengefäße oder die Verkleidung von Stromkästen, trugen zur Aufwertung des öffentlichen Raums bei. Um die Identität des Gebietes zu stärken, wurde an allen Fassaden der Häuser das Logo des Selterswegs als Stahl-Emblem angebracht. Die wohl außergewöhnlichste Neuerung findet sich am Ende des Selterswegs: Das im Volksmund genannte „Elefantenklo“ – eine breite Füßgängerüberführung aus Beton mit drei großen Löchern – wurde durch ein Wasserspiel neu in Szene gesetzt. Der ehemals ungeliebte Stadtraum verlor durch das Wasserspiel seine negative Konnotation und ist heute zu einem beliebten Fotomotiv geworden. Neben der Umgestaltung des öffentlichen Raums waren umfangreiche Marketing- und Werbemaßnahmen entscheidend, um den Seltersweg als neue Marke zu etablieren. Dazu gehören Veranstaltungen im Seltersweg, der Internetauftritt der Einkaufsstraße oder die Vereinheitlichung von Werbemaßnahmen an den Häuserfassaden, die zu einem homogenen Erscheinungsbild der Fußgängerzone beigetragen haben.

Das BID Seltersweg hat zu einer Sensibilisierung der Eigentümer bei der Neuvermietung der Ladenflächen geführt. Das Sortiment der Einkaufsstraße hat sich um Filialen wie  H&M, P&C, WE, Hunkemöller und andere erweitert. Die Passantenfrequenzen haben sich gesteigert und die Besucher berichten über eine erhöhte Wohlfühlqualität. Für die Grundeigentümer haben sich die Investitionen gelohnt: „Laut Kemper’s hat sich die Wertentwicklung der Immobilien am Gießener 1-A Standort im 10 Jahresvergleich bis 2008 um +10,4% gesteigert, während sie in vergleichbaren Städten im Bundesschnitt um 1,5% abnahm. Ähnlich sah es bei der Mietentwicklung aus. Der echte Aufschwung begann mit der BID Arbeit. Jones LongLaSalle bewertete den Selterweg 2015 im 5-Jahresvergleich in der Mietpreisentwicklung auf 14,6 % – der Bundesdurchschnitt zählte 6,4 Punkte weniger. Von den sichtbaren Veränderungen ganz zu schweigen!“, sagt Herr Ebert, 1. Vorsitzender und Mitinitiator des BIDs Seltersweg. Für den Erfolg des BIDs sprechen auch die Zustimmungsquoten der Eigentümer für die Verlängerung der BID Laufzeiten:  „100 % der Eigentümer sprachen sich für eine zweite Laufzeit des BIDs aus, bei der dritten Laufzeit gab es lediglich nur einen Widerspruch“, erzählt Ebert. Auch im Seltersweg haben sich die Schwerpunkte der BID Arbeit in der zweiten und dritten Laufzeit verschoben. Während zu Anfang die Aufwertung des Freiraums im Vordergrund stand, sind jetzt die Maßnahmen des Marketing, des Standortmanagments und der Kommunikation von Interesse. Die aktuelle, dritte Laufzeit beschäftigt sich vor allem mit dem Thema Neue Medien. Am Seltersweg ist schon jetzt freies WLAN für alle Besucher zugänglich.

BID setzen neue Impulse

Das BID Seltersweg hat in Gießen neue Impulse gesetzt. Ein Großteil der Eigentümer am Seltersweg hat im Zuge der BID Arbeit eigeninitiativ ihre Fassaden und Geschäftsräume erneuert
– Maßnahmen, die ohne das BID sicherlich nicht zu Stande gekommen wären. Mittlerweile haben sich in der Gießener Innenstadt vier BIDs gegründet. Darüber hinaus ist in Zusammenarbeit mit allen BIDs, der Stadt und dem Vereins Gießen Aktiv e.V. die „Gießen Marketing GmbH“ gegründet worden, die ein gemeinsames Stadtmarketing für Gießen betreiben. „Ich persönlich empfinde die extrem gewachsene Zusammenarbeit zwischen den Behörden, Ämtern und den Privaten als besonders positiv. Es hat ein bisschen gedauert, bis das gegenseitige Vertrauen aufgeblüht ist. Doch jetzt kann der Wert dieses konstruktiven Miteinanders gar nicht hoch genug geschätzt werden“, sagt Ebert.

Sowohl am Neuen Wall als auch am Seltersweg sind durch BIDs qualitätsvolle Freiräume entstanden. Die Qualität der BIDs liegt in den umfassenden Strategien der Aufwertung, bei denen die Verantwortung der Privaten nicht bei der Umgestaltung des Freiraums aufhört, sondern auch Management und Instandhaltungsmaßnahmen umfassen. BIDs schaffen Identität und Werte. Sie bieten Planungs- und Finanzierungs-sicherheit und fördern Kooperation und Innovation.

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