SOCIAL IMPACT INVESTING: MITWIRKUNG MIT WIRKUNG

Unsere Welt durchlebt eine massive Transformation. Grundlegende globale Veränderungen färben den Blick auf die reine Shareholder-Rendite von Investitionen, die keinen Beitrag zur Lösung dieser Aufgaben liefern. Dies passiert nicht nur auf Seiten der Investor:innen, sondern auch auf Seiten der Entscheider:innen aus Politik und Wirtschaft selbst. Hinzu kommt eine wachsende Ungleichheit, die sich in Diskussionen um bezahlbaren Wohnraum und im Erstarken politischer Parteien fernab der Mitte entlädt.

In der globalen Ökonomie stand in den vergangenen Jahrzehnten die Profitmaximierung im Mittelpunkt, regierte allein der Shareholder Value. Doch nicht nur strengere Gesetze, neue Regulierungen und die Fridays for Future-Bewegung erhöhen den Druck auf die Immobilienbranche, einen Beitrag für den Klimaschutz und mehr soziale Gerechtigkeit zu leisten. Auch der Kapitalmarkt fordert Innovationen.

Gesellschaft und Kapitalmarkt fordern Innovationen

Die deutsche Immobilienwirtschaft spürt diese Effekte zunehmend und trotz der akuten Dringlichkeit wirksamer Lösungen wird die Forderung nach nachhaltigeren Immobilien, Methoden und Managementpraktiken von einem Teil der Branche als nachrangig abgetan. Unsere Gesellschaft benötigt langfristig tragfähige Konzepte, um die natürlichen Ressourcen zu schonen und die Anforderungen eines sozial gerechten Miteinanders zu erfüllen, ohne Rendite- und Marktmechanismen als finanzielle Rahmenbedingungen aus dem Blick zu verlieren. Auf diesen umfassenden mindshift ist die deutsche Immobilienwirtschaft kaum vorbereitet. Dabei hat sie einen extrem großen Hebel, um eine klimaneutralere und sozial gerechtere Welt aktiv mitzugestalten.

Social Impact Investing verbindet Rendite und Wirkung

Mit dem Social Impact Investing hat sich eine neue, innovative Bewegung gegründet, die sich über Haltung, Partizipation und klarem Bekenntnis zu Stakeholder Value positioniert und bei Anlageentscheidungen nicht nur die Rendite bewertet, sondern auch die Wirkung, die durch das Investment ausgelöst wird. An den globalen Kapital- und Finanzierungsmärkten hat sich diese Innovation bereits erfolgreich etabliert. Impact Investing spiegelt den Anspruch nachhaltiger Investor:innen wieder, auch die nichtfinanziellen Effekte ihrer Investments zu planen, zu messen und zielgerichtet zu verfolgen. Besonders in den USA und Großbritannien bilden Impact Investments bereits einen wichtigen und stark wachsenden Teil der Immobilienanlagen. Dort haben sich verschiedene Finanzakteure entlang der Wertschöpfungskette auf Immobilien mit Wirkung spezialisiert. Es steht zu erwarten, dass ihr Marktanteil in den nächsten Jahren exponentiell wächst. Denn Impact Investing bedeutet nicht zwangsläufig Renditeverzicht, sondern gibt dem investierten Kapital vor allem eines: Sinn.

In Deutschland hat sich das Impact Investing aufgrund fehlender Instrumente noch nicht etabliert. Hier setzt das Institut für Corporate Governance (ICG) an. Die Branche soll ermutigt und befähigt werden, wirkungsorientierte Ansätze in ihre Geschäftsmodelle zu implementieren. Gemeinsam mit rund 30 Top-Führungspersönlichkeiten und Expert:innen aus der Branche hat das ICG einen Praxisleitfaden erstellt, in dem die Grundzüge und Mechanismen derartiger Investitionen erläutert und erstmals auf die Immobilienwirtschaft übertragen werden.

Nachhaltigkeitsziele der Vereinten Nationen bilden die Grundlage

Die weltweit gültigen Nachhaltigkeitsziele der Vereinten Nationen bilden die Grundlage; gute Governance und ökologisch wertvolles Handeln werden hierbei vorausgesetzt. Anhand von Wirkungsmodellen sowie von konkreten Beispielen wird erläutert, wie die soziale und gesellschaftliche Wirkung von Immobilieninvestitionen von Beginn an mitgedacht, geplant, effektiv erfasst und proaktiv gesteuert werden kann.

Die für den Leitfaden gesichteten Daten lassen nicht nur das mögliche Volumen für den deutschen Markt erahnen, sondern umreißen auch klar, dass Social Impact Investing eine neue Anlagegattung für die Immobilienwirtschaft mit eigenen Mechanismen, Benchmarks und Key Performance Indicators (KPIs) darstellt. „Wirkungsfaktoren“ und „Wirkungsmessung“ werden als Aufgabenfelder geschildet, mit denen sich nachhaltige Immobilieninvestor:innen in Zukunft intensiv befassen müssen („Prove and Improve“). Wirkungsorientierung als Anlageklassifizierung wird als übergeordnete Gattungsart charakterisiert, die bereits etablierte Kategorien wie „grün“, „nachhaltig“, „sozial“ oder „ESG-konform“ einschließt. Der Unterschied zu ESG-Anlageprodukten ist zum einen der Schwerpunkt auf dem „S“ (Social) und zum anderen ein deutlich weitreichenderer Ansatz. Bei ESG-Investitionen geht es um „do no harm“ (keinen Schaden an der Umwelt, in der Gesellschaft etc. anrichten). Bei Impact Investments hingegen geht es um die Wirkung auf einzelne Gruppen oder die Gesellschaft als Ganzes.

Teilhabe und Partizipation als Schlüssel

Für erfolgreiche Social Impact Investing-Projekte ist es notwendig, alle Stakeholder einzubeziehen und Foren für aktive Mitwirkung zu schaffen. Partizipation ist ein wichtiges Gestaltungsprinzip bei der Zusammenarbeit verschiedener Akteure. Nicht immer war diese Form der Teilhabe von unserer Branche gewünscht und nicht immer gelingt dieses Prinzip bei der Entwicklung und Umsetzung von Immobilienprojekten tatsächlich. Inzwischen aber sehen wir, dass der Austausch mit allen Stakeholdern extrem hilfreich ist, um die beste, tragfähigste und nachhaltigste Lösung für ein Projekt oder eine Dienstleistung zu finden. Die Immobilienwirtschaft – ganz gleich, ob als Bauträger, Projektentwickler, Betreiber oder Investor:in – sollte sich als Partnerin der Städte und Gemeinden verstehen und entsprechend proaktiv Kooperations- und Kommunikationsangebote machen. Zum einen stellt die Branche Raum zum Leben, Arbeiten und Erlebnis zur Verfügung. Zum anderen müssen aber viele Faktoren einer vernetzten, zukunftssicheren, resilienten, nachhaltigen und lebenswerten Zukunft miteinander in Einklang gebracht werden. Das funktioniert am besten, wenn Teilhabe und Partizipation sichergestellt sind.

Rahmenbedingungen noch verbesserungsfähig

In anderen Branchen haben sich international anerkannte und bei Investor:innen akzeptierte Richtlinien und Standards für Impact Investing bereits herausgebildet und durchgesetzt. Sie gewährleisten Orientierung und Vergleichbarkeit solcher Engagements und eignen sich als ideale Blaupause auch für Immobilieninvestments. Eine Schlüsselrolle bei der Entwicklung des Impact Investmentmarktes in Deutschland kommt institutionellen Investor:innen zu. Allerdings müssen auch die Rahmenbedingungen für Impact Investing in Deutschland auf politischer und regulatorischer Ebene verbessert und die Ausschreibungsbedingungen z. B. in Richtung Konzeptvergaben verändert werden, um mehr Kapital zu mobilisieren.

Als mögliche Wirkungsfelder für den deutschen Immobilienmarkt stellt der Leitfaden „Bezahlbaren Wohnraum“ und „Nachhaltige Quartiersentwicklung“ in den Fokus. Damit verknüpft ist die Hoffnung, dass aus diesen Aktionsräumen der Immobilienwirtschaft erste Pilotprojekte auf den Weg gebracht werden können. Deren Initiierung und Multiplikation wird das ICG maßgeblich unterstützen.

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Ein weiterführendes Interview mit Susanne Eickermann-Riepe, Vorstandsvorsitzende des ICG und der RICS Deutschland, finden Sie im polis Magazin 01/2021 ESSENTIALS.

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