Aktivierung von Grundstücken

Studien zeigen, dass die Nähe zum Arbeitsplatz, gute Erreichbarkeit von Nahversorgung und Entertainment, kurze Wege zu Schule und Kindergarten, sowie gute Erreichbarkeit des ÖPNV für das Familienglück wesentlich sind. Zunehmend ist zu beobachten, dass auch ältere Menschen, die ins Grüne gezogen waren, genau wegen der vorgenannten Vorzüge in die Stadt zurückkehren. All dies führt zu zunehmender Knappheit von Wohnraum, insbesondere bezahlbarem Wohnraum. Da gleichzeitig in der Landesplanung der Trend zu verzeichnen ist, die Umwandlung von Außenbereichsflächen in Wohn-, Gewerbe- und Industriestandorte zu verhindern, muss immer häufiger auf für Investoren in der Regel deutlich teurere Innenverdichtung, insbesondere auf die Konversion von defizitären Gewerbegebieten, zurückgegriffen werden.

All diese Trends führen zu einer ständig prekärer werdenden Verknappung von Flächen für Wohnen und Arbeiten. Die Eigentümer von geeigneten Flächen befinden sich demzufolge in bester Position in einem sich ständig zuspitzenden Nachfragemarkt. Grundstücke für Projektentwicklungen zu aktivieren, ist deswegen zu einer ganz besonderen Kunst geworden. Eigentümer können dabei weitgehend die Bedingungen setzen und sind zunehmend nicht mehr bereit, den Projektentwicklern die Grundstücke langfristig für die Baurechtsschaffung „an die Hand“ zu geben. Schon aus diesem Grund wird es für die Projektentwickler immer wichtiger und wertvoller, die Klärung, ob und in welchem Umfang Grundstücke bebaubar sind, zu beschleunigen. Dass dies auch aufgrund der aktuellen Zins- und Nachfragesituation geboten ist, versteht sich von selbst. Die Beschaffung schnellen Baurechts ist also für Projektentwickler das Gebot der Stunde. Baurecht für größere Projekte wird in der Regel über Bebauungspläne geschaffen. Während in alten Zeiten Bebauungspläne als sog. „Angebotsbebauungspläne“ weitgehend von den Verwaltungen erarbeitet wurden, entstehen sie heute aus vielerlei Gründen vorwiegend in enger Zusammenarbeit mit der Planungsverwaltung aus der Eigeninitiative unternehmerischer Projektentwicklung, die weitgehend die Verfahrenskosten übernimmt.

Gerade urbane Strukturen stellen an die Baurechtsbeschaffung höchste Anforderungen: Größere Projekte müssen zumeist in sog. Gemengelagen, also im Neben- und Miteinander von Wohnen und Gewerbe, realisiert werden, sodass ein ausgeklügeltes bautechnisches und rechtliches System der Konfliktbewältigung abgearbeitet werden muss, um einen rechtssicheren Bebauungsplan zu ermöglichen. Die inzwischen von Planern und Planungsrechtlern zur hohen Kunst geführte Methode, Lärmkonflikte mit passiven Schallschutzmaßnahmen zu lösen, hat leider bezüglich des Gewerbelärms kürzlich einen herben Rückschlag erlitten. Das Bundesverwaltungsgericht hat entschieden, dass bei Gewerbe- und Industrielärm ausschließlich auf die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm zurückzugreifen ist, sodass gegenüber Gewerbelärm nur noch aktiver Lärmschutz, Lärmabschirmung bzw. die Vermeidung von Immissionsorten möglich sind.

Will man unter diesen Umständen zu schnellem Baurecht kommen, so kann dies in aller Regel bei größeren Projekten nur gelingen, wenn mindestens fünf Voraussetzungen erfüllt sind: Erstens muss möglichst früh eine Planerrunde gebildet werden, in der die nötige Kompetenz für die Bewältigung des Projekts und die stringente Aufbereitung für Politik und Verwaltung vertreten ist. Dazu gehören in aller Regel Stadtplaner, Gutachter sowie ein Planungsjurist. Komplexere Projekte stellen in aller Regel hohe Anforderungen an das Planungsrecht, sodass es sich empfiehlt, den Planungsjuristen nicht erst für juristische Streitfälle, sondern von Anfang an hinzuzunehmen. Zweitens ist schon in der Projektvorbereitungsphase eine frühzeitige Kommunikation mit Bürgern, Verbänden und Institutionen sinnvoll. Effektive Partizipation erhöht die notwendige Akzeptanz von Projekten in Bevölkerung und Politik nach aller Erfahrung erheblich. Drittens ist in diesem Zusammenhang Transparenz und fortwährende Kommunikationsbereitschaft geboten. Informationen im Netz zum Projektinhalt und zu den Verfahrensständen sind für die Bildung einer Vertrauensbasis in Politik und Bevölkerung von großer Bedeutung. Viertens ist es optimal, wenn mit der Planungsverwaltung zu Beginn des Projekts eine verlässliche Zeitplanung vereinbart werden kann. Dies hat zur Voraussetzung, dass mit der Verwaltung zusammen ein verbindlicher Ablaufplan für die Schaffung des Zielbaurechts vereinbart werden kann. Fünftens ist es ausschlaggebend, dass auch aufseiten der Planungsverwaltung eine mit der Planerrunde des Projektentwicklers verknüpfte Arbeitsgruppe gebildet wird, die straff geführt mit dem Projektentwickler zusammen die jeweiligen To-do-Listen unter verbindlichen Zeitvereinbarungen abarbeitet.

Serviceorientierte Planungsverwaltungen sind diesbezüglich heute schon sehr transparent. Durch die Installation von Koordinierungsbeauftragten sowie den jeweiligen Verfahrensständen im Netz und straffe Projektführung können erhebliche Beschleunigungseffekte erreicht werden. Davon profitiert letztlich nicht nur der Projektentwickler, sondern häufig parallel auch das Gemeinwesen, insbesondere die Kämmerei. Blühende Städte entstehen nicht von allein

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