Rechtssicherheit bei Grundstückskäufen

Investoren und Projektentwickler sind in diesen Fällen gehalten, die entsprechenden Grundstücke von der öffentlichen Hand zu erwerben. Auf der anderen Seite ist die öffentliche Hand häufig interessiert, in ihrem Eigentum stehende Grundstücke zu veräußern. Grund hierfür sind einerseits fiskalische Interessen, andererseits aber auch der Wunsch, der private Investor solle gewissen Baumaßnahmen im Interesse der öffentlichen Hand mit realisieren, etwa ein neues Rathaus, eine Stadtbibliothek oder einen Omnibusbahnhof. Im Vergleich zu Grundstücksgeschäften zwischen Privaten unterliegen Grundstücksgeschäfte des Privaten mit der öffentlichen Hand weiter gehenden rechtlichen Vorgaben, die im Interesse beider Vertragsparteien beachtet werden müssen. Mit einem Paukenschlag hat das Oberlandesgericht Düsseldorf im Jahre 2007 in der sogenannten Ahlhorn-Entscheidung judiziert, dass Grundstücksgeschäfte der öffentlichen Hand als sogenannte Bauaufträge aufgrund europarechtlicher Vorgaben grundsätzlich dem GWB-Vergaberecht unterliegen und daher europaweit ausgeschrieben werden müssen. Diese Rechtsprechung hat jahrelang zu einer großen Rechtsunsicherheit gerade bei Projektentwicklungen geführt und bewirkt, dass in den Jahren 2008 ff. viele solcher Grundstücksgeschäfte Vergabeverfahren unterzogen wurden. Im Jahre 2010 hat der EuGH die Rechtsprechung des OLG Düsseldorf kassiert, das in einer Entscheidung aus demselben Jahr seine Ahlhorn-Rechtsprechung aufgegeben hat. „Normale“ Grundstücksgeschäfte von Privaten mit der öffentlichen Hand sind daher nicht mehr vergabepflichtig. Wichtige Ausnahmen bestehen jedoch nach wie vor in denjenigen Fällen, in denen sich der Investor gegenüber der Gemeinde verpflichtet, bestimmte Bauleistungen zu erbringen und die Gemeinde ein unmittelbares wirtschaftliches Interesse an der Erbringung dieser Leistungen hat, sie ihr also unmittelbar wirtschaftlich zugutekommen. Ein Klassiker in diesem Zusammenhang ist etwa die Verpflichtung des Investors, eine öffentliche Einrichtung zu bauen und diese langfristig an die Kommune zu vermieten oder sie ihr anschließend zu Eigentum zu übertragen. Derartige Verpflichtungen oder sonstige Bauleistungen sind aber auch häufig in städtebaulichen Verträgen „eingekapselt“, sodass auch Kommunen solche städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB mit Privaten nur dann abschließen dürfen, wenn sie ein Vergabeverfahren durchlaufen haben. Wird die Vergabepflicht schlicht ignoriert, kann ein unterlegener Mitbewerber ein vergaberechtliches Nachprüfungsverfahren einleiten. Der abgeschlossene Vertrag ist in der Regel nichtig und muss – soweit bereits ganz oder teilweise vollzogen – rückabgewickelt werden.

Besteht keine Vergabepflicht nach den vorstehenden Grundsätzen, muss bei den sonstigen Grundstücksgeschäften mit der öffentlichen Hand sichergestellt sein, dass der vereinbarte Kaufpreis keine unzulässige Beihilfe an den Investor darstellt. Deshalb muss sichergestellt werden, dass der Kaufpreis dem Marktpreis entspricht.

Die Europäische Kommission hat die sogenannte „Grundstücksmitteilung“ als Leitfaden erlassen, der den Mitgliedstaaten die Möglichkeit gibt, Verkäufe von Bauten oder Grundstücken in einer Weise abzuwickeln, dass staatliche Beihilfen grundsätzlich ausgeschlossen wären.

Das erste Verfahren ist das sogenannte bedingungsfreie Bietverfahren. Dabei muss die öffentliche Hand ihre Verkaufsabsicht öffentlich bekannt geben und ähnlich einer Versteigerung zur Abgabe von Angeboten auffordern. Das in diesem Verfahren abgegebene Höchstgebot stellt dabei den Marktpreis dar. Weitere Kriterien als den Preis kann die Kommune im Wesentlichen nicht zur Grundlage der Vergabe machen. Das Baugeschehen in dem zu verkaufenden Areal steuert sie über das Planungsrecht. Das zweite Verfahren, das in der Grundstücksmitteilung beschrieben wird, ist der Verkauf auf Grundlage eines Wertgutachtens. Dabei muss der Kaufpreis durch einen anerkannten und unabhängigen Sachverständigen ermittelt werden. Hierzu gehören etwa die Gutachterausschüsse. Der Kaufpreis muss dabei mindestens den Gutachtenpreis ausmachen. Nur wenn trotz vernünftiger Bemühungen kein Verkauf zu diesem Kaufpreis erfolgen kann, kann um bis zu fünf Prozent von diesem Kaufpreis nach unten abgewichen werden.

Sofern eines dieser beiden Verfahren, das bedingungsfreie Bietverfahren oder ein Verkauf auf Grundlage eines Wertgutachtens, ordnungsgemäß durchgeführt wurde, geht die Europäische Kommission davon aus, dass keine unzulässigen Beihilfen im Rahmen des Grundstücksverkaufes durch die öffentliche Hand an Private geleistet wurden. Wäre dies der Fall, stünde der Vertrag gleichfalls unter dem Verdikt der Unwirksamkeit. Die Rechtsfolge der Nichtigkeit von Grundstückskaufverträgen, die das Vergabe- oder Beihilferecht verletzen, sollte sowohl für den öffentlich-rechtlichen Verkäufer als auch für den privaten Käufer Grund genug sein, die vorgenannten Rechtsgrundsätze bei Grundstückskäufen von der öffentlichen Hand zu prüfen und zu beachten. Insbesondere bei Verletzung des Beihilferechts setzt sich die Kommune einem Vertragsverletzungsverfahren seitens der EU-Kommission aus.

Der Private, insbesondere der Projektentwickler, benötigt Rechtssicherheit im Grundstücksgeschäft, um rechtssicher zu finanzieren und ein Projekt rechtssicher weiterveräußern zu können. Spätestens in der Käufer-Due-Diligence werden sonst die vergabe- und beihilferechtlichen Sünden der Vergangenheit offenbart.

Die Rechtsfolge der Nichtigkeit von Grundstückskaufverträgen, die das Vergabe- oder Beihilferecht verletzen, sollte sowohl für den öffentlich-rechtlichen Verkäufer als auch für den privaten Käufer Grund genug sein, die vorgenannten Rechtsgrundsätze bei Grundstückskäufen von der öffentlichen Hand zu prüfen und zu beachten. Insbesondere bei Verletzung des Beihilferechts setzt sich die Kommune einem Vertragsverletzungsverfahren seitens der EU-Kommission aus.

Der Private, insbesondere der Projektentwickler, benötigt Rechtssicherheit im Grundstücksgeschäft, um rechtssicher zu finanzieren und ein Projekt rechtssicher weiterveräußern zu können. Spätestens in der Käufer-Due-Diligence werden sonst die vergabe- und beihilferechtlichen Sünden der Vergangenheit offenbart.

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