LEBENDIGE MÄRKTE

Im Gespräch mit Jürgen Fenk, Mitglied des Vorstandes der Landesbank Hessen-Thüringen

Herr Fenk, wie schätzen Sie momentan den Immobilienmarkt als Investitionslandschaft in Deutschland ein?
Die Grundvoraussetzungen sind positiv. Die Fundamentaldaten sind gut, der Markt ist lebendig und die Nachfrage nach Anlagemöglichkeiten ist hoch. Die Märkte haben sich beruhigt. Deutschland wird als sicherer Hafen wahrgenommen und infolgedessen fließt viel Kapital in das Immobiliengeschäft. Es wirkt also so, als hätten wir die Euro-Krise gemeistert.

Auf den Metropolen lastet scheinbar ein Investitionsdruck, der manchmal zu einer Verzerrung immobilienwirtschaftlicher Bewertung führt. Ist das aus Ihrer Sicht nachvollziehbar?
Deutschland hat den Vorteil, dass es mehr als zwei Märkte gibt, nicht so wie England mit London oder Frankreich mit Paris und vielleicht noch Lyon. Neben sieben Märkten findet man hier auch noch sechs in der nächsten Kategorie, in der immer noch ausreichend Transaktionsvolumen vorhanden ist, um den Markt interessant zu machen und gleichzeitig auch eine Diversifizierung zwischen regionalen, nationalen oder internationalen Playern zu haben. Druck besteht aber auf allen Märkten, denn überall folgt viel Kapital wenigen, vor allem hochqualitativen Immobilien – die bekannte Diskussion über Core-Immobilien und den Druck auf die Renditen. Der Druck hat zugenommen und nimmt wahrscheinlich noch weiter zu. Auch getrieben durch die mangelnden Alternativen, die man heute als Anleger hat. Der Trend, auf Zweitlagen oder „Nicht ganz“-Core-Immobilien auszuweichen, nimmt daher zu. Logischerweise nicht nur auf der Equityseite, sondern auch auf der Finanzierungsseite. Und gleichzeitig gibt es den zunehmenden Trend, außerhalb der großen Städte zu investieren.

Bietet diese im Grunde föderale deutsche Struktur, mit kleineren und mittleren Großstadtzentren, also auch eine Perspektive, obwohl sie schwieriger greifbar ist?
Ja, aber es bedarf viel Arbeit. Die Märkte sind kleiner und die Nachfrage ist potenziell nicht nachhaltig. Viele Investoren scheuen letztendlich den Weg und gehen lieber in die großen Städte, wo sie zwar mehr für gute Immobilien zahlen, dafür aber auch eine gewisse Sicherheit haben. Ich glaube, dass sowohl bei den Investoren als auch bei den Banken die Vernunft und das Sicherheitsgefühl überwiegen. Es gibt natürlich immer Opportunisten, die genau das nutzen, um hohe Renditen in schwierigen Nischenmärkten oder Objekten zu realisieren. Aber der Trend geht eher zur Risikobeherrschung.

Bleibt das in den nächsten Jahren erst mal so? Oder gibt es andere Erwartungen, was den Markt beherrschen wird?
Es gibt viele Facetten. Die eine ist das Zinsniveau, das sich aus unserer Sicht nicht sonderlich verschieben wird. Die Änderung resultiert eher aus der Frage, ob Preise irgendwann einfach zu hoch sind und zu der Verzerrung führen, die Sie angesprochen haben – die Nachhaltigkeit des Preissegments ist schon mit einem Fragezeichen zu versehen. Der Hauptpunkt ist aber, dass Tendenzen immer der Tatsache folgen, ob und wo langfristig Wachstum generiert werden kann, z. B. durch Bevölkerungsund Beschäftigungszuwachs. Und der ist in Deutschland vor allem in den Ballungszentren zu finden.

Welche Präferenzen setzen Sie bei der Helaba als Finanzierer und begleitender Projektentwickler?
Unser Projektentwicklungs- und Finanzierungsgeschäft läuft nicht unbedingt parallel, aber die Grundprämissen sind die gleichen. Das heißt, Projekte entwickeln wir da, wo wir Wachstumspotenzial sehen, also in Ballungszentren. Wir konzentrieren uns auf den Bereich Büro und Handel. Ich persönlich sehe aber auch den Bereich Logistik positiv. Beim Einzelhandel prüfen wir zudem, in welchen Nischen man vom Onlinehandel weniger abhängig ist. Auf der Finanzierungsseite sehen wir es ähnlich. Hier haben wir den Vorteil, dass wir nicht 100 % in der Transaktion sind, sondern nur 70 %. Und wir haben den Puffer, über den wir viele Themen, die eventuell in der Zukunft aktuell werden, abdecken können. Seien es Zinserhöhungen und damit eben auch Druck auf Preise oder Refinanzierungsthemen im Markt. Aber das Hauptthema ist das Wettbewerbsumfeld. Keiner ist heute in der Lage, sich immer alles aussuchen zu können, was er machen möchte. Das konnten wir vielleicht in den Jahren 2010 bis 2012, als viele unserer Wettbewerber wenig oder gar nicht finanzieren konnten. In dieser Zeit war die Helaba eine der wenigen bestehenden und durchaus gefragten Finanzierer. Wir sind heute immer noch gefragt, aber es gibt wieder viele andere.

Mit welchen Qualitäten gehen Sie in den Wettbewerb?
Erst einmal ist es eine Qualität, dass die Helaba nachhaltig in der Immobilienfinanzierung aktiv war. Das heißt, wir sind nicht nur transaktionsgetrieben. Wir haben Kunden, die wir zum Teil seit über 20 Jahren begleiten – da besteht ein Vertrauensverhältnis. Unsere Kunden wissen, dass wir sie auch begleiten, wenn es mal schwieriger wird. Allein darauf kann man sich natürlich auch nicht ausruhen. Auch wir müssen wieder stärker am Markt und näher am Kunden sein und mehr akquirieren. Wir müssen heute antizipieren, was unsere potenziellen Kunden machen und aktiv Strategien und Planungen erfragen. Und das überregional, in vielen europäischen Ländern und auch weltweit. Sodass wir, wenn ein Markt wirklich mal schwieriger wird, ausweichen können. Deutschland ist und bleibt unser Hauptmarkt, aber wenn sich die Margenspirale so weiterentwickelt, wie sie das momentan tut, dann muss man sich überlegen, ob man jede Finanzierung mitgehen will.

Verändert sich damit auch das Selbstverständnis als Finanzierer?
Klar, wenn ich heute als Kunde – also als Investor in Frankfurt, München oder Hamburg – eine Immobilie kaufen will, dann gehe ich in den Dialog mit dem Verkäufer, und gleichzeitig sehe ich zu, dass ich meine Bank oder Banken habe, die mir die Finanzierung stellen. Das ist ein kurzer, klarer Prozess, bei dem wir nur vorne sein können, wenn wir wissen, welcher Kunde in welchem Markt wie unterwegs ist. Da geht es dann auch um Relationships, Netzwerke und die Fähigkeit, direkt zu handeln. Wir müssen in diesem wettbewerbsintensiven Markt in der Lage sein, schnelle Entscheidungen zu treffen, ohne dass wir unsere Qualität dabei verändern. Und das geht nur, wenn man die Prozesse mitdenkt. Bei der Projektentwicklung ist das natürlich anders. Je nachdem, wann man eingeschaltet wird, ist man von Anfang an dabei, ggf. schon beim Einkauf des Grundstücks. Dafür sind wir auch aufgestellt, schon allein weil wir eine eigene Projektentwicklung haben, die OFB. Wir wissen, wie Projektentwicklung funktioniert, wir können nicht nur das Marktrisiko einer Bestandsimmobilie, sondern auch das Bau- und Entwicklungsrisiko, das Rechtsrisiko und all diese Themen einschätzen. Aber da sind wir im Wettbewerb auch nicht alleine. Wichtig ist es, Sicherheit zu liefern. Das Vertrauen, das der Kunde in Sie steckt, das müssen Sie auch erfüllen. Und das haben wir bisher immer geschafft.

Haben Sie als Finanzierer Spielräume, Werte und Qualitäten mit ins Blickfeld zu nehmen?
Nein, als Finanzierer nicht wirklich. Das ist auch gefährlich. Wenn Sie als Finanzierer in ein Projekt eingreifen, dann nehmen Sie quasi eine Geschäftsführungstätigkeit war. Das heißt, wenn das Projekt tatsächlich scheitert, könnten Sie nicht einfach sagen, ich bin der Finanzierer und ich nehme jetzt die Sicherheiten in Anspruch. Dann haften Sie unter Umständen mit. Man muss das schon trennen. Sie können natürlich Ihre Meinung äußern, aber es gibt klare Grenzen zwischen einem Entwickler, einem Investor und einem Finanzierer.

Kann man die Diskussion um Qualitäten trotzdem an anderer Stelle mit begleiten und sich erkennbar machen?
Ja, neben der reinen Wirtschaftlichkeit eines Projektes gibt es immer Themen, die darüber hinausgehen und Inhalt von Diskussion sind, wie Nachhaltigkeit, Qualität, Optik. Aber ganz wichtig ist die Qualität unserer Kunden. Also das, was ich heute als Prinzipien definiere, wenn ich das Objekt kaufen oder entwickeln würde, das erwarte ich auch von dem Kunden. Das heißt, ein Kunde ist nicht nur gut, wenn er viel Eigenkapital hat, sondern auch, wenn er in der Lage ist, ein gutes Produkt zu machen. Und das ist nicht nur eine Frage der Wirtschaftlichkeit.

Sie halten am Markt also durchaus nach Akteuren Ausschau, die eine erwiesene referenzielle Qualität ausweisen können?
Ja, wir haben schon den Anspruch, mit Profis zu arbeiten. Und wir begleiten – eben auch durch unseren Relationship-Ansatz – natürlich vorzugsweise die Kunden, die auch nachhaltig erfolgreich sind. Es ist aber auch nicht so, dass jedes optisch attraktive, urban interessante, nachhaltige und vielleicht ökologische Objekt erfolgreich ist. Am Ende siegt die Wirtschaftlichkeit. Und auch wir als Finanzierer schauen uns schließlich Cashflows an oder wie nachhaltig Mietverträge sind. Es gibt viele qualitative Aspekte, die eine Rolle spielen.

Was motiviert Sie, Chairman des Urban Land Institute (ULI) zu sein?
Ich kenne das ULI schon seit vielen Jahren. Die Organisation fasziniert mich, weil sie viele Dinge kombiniert, die mich interessieren: erstens das Thema Stadtentwicklung, zweitens das multidisziplinäre Arbeiten mit Personen, die zwar alle irgendwo mit Urbanismus, Stadt oder Immobilien zu tun haben, aber keine reinen Finanzierer oder reinen Projektentwickler sind. Das ist vielleicht auch damit zu begründen, dass ich selber in meiner Funktion nicht nur Finanzierer bin. Hier kann ich darüber hinaus meine Netzwerke erweitern. Zudem wird man mit vielen spannenden, neuen Themen konfrontiert, die einfach anregend sind. Und zuletzt ist es der Anspruch, das, was das ULI ausmacht, auch hier in Deutschland zu leben, nämlich die private Wirtschaft mit der kommunalen Seite zu verbinden.

Ist an der Schnittstelle zwischen Kommunen und Immobilienwirtschaft noch viel zu leisten?
Ich glaube, insgesamt ja. In Deutschland gibt es schon in vielen Städten eine hervorragende Zusammenarbeit. Aber eben nicht in allen. Beide Seiten, Kommunen und Immobilienwirtschaft, müssen sich einander öffnen. Die intelligenten Städte haben das bereits getan und sind in einem Austausch auf Augenhöhe mit der privaten Immobilienwirtschaft und potenziell auch in Bezug auf gemeinsame Projekte. Dieses Öffnen führt im besten Fall auch dazu, dass ausgeschriebene Rahmenbedingungen von den Kommunen ökonomischer gedacht werden, während auf der anderen Seite zur Kenntnis genommen wird, dass Grundstücksentwicklungen qualitativere Dispositionen brauchen, ob es um Architektur geht oder um städtebauliche Rahmenbedingungen. Ganz wichtig ist aber auch, den Nutzer früh genug ins Blickfeld zu nehmen. Denn jedes Nutzungsverhalten verändert sich. Darüber wird meist im Vorfeld viel zu wenig nachgedacht. Es gibt sicher Profis, die sich auskennen und die das machen. Es gibt aber auch diejenigen, die am langfristigen Bedarf schlichtweg vorbeibauen.

Gibt es eine deutsche Stadt, die Sie besonders fasziniert?
Es gibt zwei: Frankfurt und Berlin. Frankfurt, weil ich hier arbeite und lebe und sehe, was alles passiert. Frankfurt ist eine Stadt, die auf den ersten Blick wenig attraktiv erscheint und die Sie erst erleben und erkennen müssen. Sie ist enorm vielfältig und spannend, zum Beispiel das Bahnhofsviertel. Gleichzeitig bietet die Stadt für ihre Größe auch sehr viel Kultur und hat noch Potenzial. Ich denke, man kann aus Frankfurt noch viel mehr machen. Und Berlin ist für mich die interessanteste Stadt in Deutschland. Und die, in der sich nach wie vor einfach viel bewegt.

Lieben Sie Veränderungen in Städten?
Ja, das Leben darf nicht langweilig sein. Ich selber bin auch jemand, der immer wieder woanders gelebt hat. Der Grund waren die Opportunitäten, aber auch meine Neugier. Veränderungen erweitern den Horizont. Sie können ja auch nur etwas kritisieren, wenn Sie etwas anderes gesehen haben. Deswegen appelliere ich an die Leute, die Stadtplanung betreiben, immer auch mal in andere Städte zu gehen. Zum Beispiel nach Kopenhagen, eine meiner Lieblingsstädte. Sie ist nicht nur die Stadt mit den glücklichsten Einwohnern in Europa, sondern – das habe ich heute gelesen – eine Stadt „for the easiest way to do business“.

Gehört zu Stadt auch Mut dazu?
Ja, aber was heißt mehr Mut genau? Das Wichtigste sind die Einwohner einer Stadt. Da ist die Frage, ob sie glücklich sind, mit dem was sie haben. Daraus resultiert die erste Aufgabe, die ich in einer Stadt habe. Die zweite ist die Wirtschaftlichkeit der Stadt. Sie muss attraktiv sein, muss Firmen anziehen können und Steuereinnahmen generieren, damit man den Einwohnern die Dinge bieten kann, die sie wollen. Und dann muss man sich auch fragen, wie „Healthy Places“ aussehen. Welche Bedürfnisse haben die Menschen? Das alleine wäre schon ein Interviewthema für sich.

Auf jeden Fall. Ich danke Ihnen für das anregende Gespräch.
Das Interview führte Johannes Busmann

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