Nachbarschaft Samtweberei

Im Gespräch mit Henry Beierlorzer, Geschäftsführer der Urbane Nachbarschaft Samtweberei gGmbH, und Frauke Burgdorff, Vorständin der Montag Stiftung Urbane Räume GAG und Geschäftsführerin der Urbane Nachbarschaft Samtweberei gGmbh

Was steckt hinter dem Projekt „Nachbarschaft Samtweberei“ in Krefeld, das mit Initialkapital für soziale Stadterneuerung einhergeht?
Beierlorzer: Das Samtweberviertel in der südwestlichen Innenstadt des niederrheinischen Krefeld soll in den kommenden Jahren als sozial, kulturell und ökonomisch durchmischtes Viertel mit einem lebendigen Gemeinwesen gestärkt und weiterentwickelt werden. Motor der Entwicklung ist die ehemalige und lange Zeit brachliegende Textilfabrik „Alte Samtweberei“. Hier werden in den kommenden Jahren neue Wohnungen im denkmalwerten Bestand, Büro- und Atelierräume sowie Angebote zur sozialen und kulturellen Begegnung entstehen. Dazu hat die Stadt Krefeld der hierfür von der Carl Richard Montag Förderstiftung gegründeten gemeinnützigen Projektgesellschaft „Urbane Nachbarschaft Samtweberei gGmbH“(UNS) das Grundstück auf 60 Jahre im Erbbaurecht übertragen. So lange dieses dem Gemeinwohl dienend bewirtschaftet wird und die Renditen aus der Vermietung dem Stadtteil für gemeinwohlorientierte Projekte und Gemeinwesenarbeit zugutekommen, entfällt die Zahlung eines Erbbauzinses. Die Gesamtinvestition in die Immobilie beträgt ca. 8,5 Millionen Euro. Weitere 1 Millionen Euro investiert die Montag Stiftung Urbane Räume in die Anschubphase für die Gemeinwesen- und Stadtteilarbeit.

Das ist für eine Stiftung eine ungewöhnliche Entscheidung, oder?
Burgdorff: Es ist nicht ungewöhnlich, dass gemeinwohlorientierte oder gemeinnützige Institutionen ihr Kapital anlegen. Die Frage war vielmehr, holen wir uns die Rendite vom anderen Ende der Welt, um diese in einen Stadtteil zu investieren, oder versuchen wir das eine mit dem andern zu verbinden? Wir haben uns für Letzteres entschieden. Wir möchten die Kapitalinvestition dort tätigen, wo wir uns auch die Wirkung der Rendite erhoffen. Wir werden den Betrag, den diese Immobilie erwirtschaftet, künftig für das Gemeinwesen zur Verfügung stellen. Wir investieren somit in die Immobilie und den Standort. Das schafft Transparenz und Glaubwürdigkeit. Wenn die Immobilie selbst dann noch mit besonderen Qualitäten, engagierten Nutzern und offenen Raumangeboten zur Aneignung mit der Nachbarschaft in Verbindung steht – umso besser.

Beierlorzer: Diese Verbindung von Kapital, Investition und Wirkung der Rendite ist deshalb so interessant, weil der Ansatz für alle Beteiligten transparent ist. Es ist ein Investitionsansatz für eine soziale Rendite. Wir haben den Anspruch, eine vernünftige Investition unter immobilienwirtschaftlichen Gesichtspunkten zu tätigen und ein Projekt rentierlich zu entwickeln – da haben wir nichts zu verschenken oder zu subventionieren. Unser Arbeitsauftrag ist es, die Erträge auf Dauer als eine soziale Rendite immer wieder dem Stadtteil zuzuführen.

Warum gerade Krefeld?
Burgdorff: Wir haben damals einen Suchprozess mit NRW Urban gestartet. Ziel war es, ein Pilotprojekt zu finden, in dem wir Initialkapital in eine Immobilie investieren können, sodass diese dauerhaft Mittel für das Gemeinwesen erwirtschaftet. Die Stiftung hat sich nach Prüfung einer Reihe von Standorten in NRW für die Krefelder Südweststadt entschieden, weil hier drei Dinge zusammenkommen: ein Stadtteil mit Herausforderungen, eine Immobilie mit ausreichend Entwicklungspotenzial sowie Politik und Verwaltung, die sich entschlossen hinter das Vorhaben stellen. Das innerstädtische Samtweberviertel ist schon seit 25 Jahren ein Sanierungsfall und Sorgenkind der Stadtentwicklung. Das Quartier befindet sich immobilienwirtschaftlich in einem instabilen Gleichgewicht. Ohne eine baldige Veränderung hieße das in den nächsten Jahren mehr Leerstand, baulicher Verfall und Herunterwirtschaften von Bausubstanz mit prekärer Vermietung als Geschäftsmodell; mehr Armut und schlechtere Bildungsabschlüsse, weniger nachbarschaftliches Miteinander.

Was erhofft sich die Stadt durch diese doch sehr besondere Form einer Partnerschaft?
Burgdorff: Das Samtweberviertel verlangt nach einer passgenauen Lösung, denn standarisierte Antworten sind hier zum Scheitern verurteilt. Und genau diesen individuellen Lösungsansatz erhofft sich die Stadt Krefeld von uns. Ziel ist eine aktive Nachbarschaft auch über kulturelle Grenzen hinweg, mehr Menschen, die sich besser ausbilden lassen, hier Arbeit finden oder unternehmerisch aktiv werden und Investitionen für preiswerten und guten Wohnraum im gründerzeitlichen Baubestand. Die Entwicklung der Alten Samtweberei – ein brachliegendes Industrieareal auf 7.000 m2 Fläche mit zum Teil denkmalgeschützten Gebäuden und Hallen – soll das Fundament für das Entwicklungsszenario schaffen und dem Viertel einen sozialen, kulturellen, städtebaulichen und wirtschaftlichen Impuls geben. Das Spannende für uns ist dabei, nicht zu sagen: reden oder investieren, sondern reden und investieren. Und wir kommen nicht mit einem fertigen Lösungsbaukasten in die Stadt, sondern wir fragen die Leute immer, was eigentlich ihre Probleme sind. Außerdem fragen wir die Menschen vor Ort, ob sie vielleicht schon Ideen für Lösungen zu einem bestimmten Problem haben oder ob sie sich selbst mit einbringen möchten. Das ist auch von der Kultur her neu. Die Immobilie zwingt uns dazu, aktiv zu werden.

Solch ein Projekt findet in Krefeld zum ersten Mal statt. Wie liefen die Gespräche mit den Partnern ab?
Beierlorzer: Es gab mit der Stadtverwaltung und auch mit der KrefelderWohnstätte viele gute vorbereitende Gespräche. Insbesondere das Planungsdezernat um den Beigeordneten Martin Linne hat sich für das Projekt von Anfang an engagiert und begleitet es heute noch in der alltäglichen Umsetzung durch die wichtige Koordinierung der unterschiedlichsten Handlungsstränge innerhalb der Stadtverwaltung. Parallel zu der Kommunikation mit der Kommune haben wir auch von Anfang an mit der Politik den Dialog gesucht. Es war uns wichtig, als politischer Partner aufzutreten, denn wir sind auf die Rückenstärkung von Politik und Verwaltung angewiesen – der einstimmige Ratsbeschluss war dann schon etwas Besonderes. Darüber hinaus haben wir auch den Stadtteil selbst gefragt, ob wir willkommen sind. In den Bürgerversammlungen haben wir nicht nur ganz offen gefragt, wo die Probleme der Stadt liegen und wie es den Bürgern in dem Stadtteil geht. Wir haben schnell gemerkt, dass die Krefelder mitmachen wollen. Es ist beeindruckend, wie viele Menschen Lust dazu haben, für Projekte auch Verantwortung zu übernehmen. Zu unserem ersten Projektaufruf sind 27 Bürgerprojekte eingereicht worden und zehn von ihnen laufen jetzt aktiv.

Das heißt, die Bürger spielen eine essenzielle Rolle in Ihrem Konzept?
Burgdorff: Definitiv. Bevor wir uns überhaupt aus der Deckung gewagt haben, haben wir geheime Agenten in das Quartier geschickt (lacht). Wir haben gesagt: „Setzt euch mal in die Cafés und guckt euch an, wie die Leute so drauf sind.“ Da haben wir schon gesehen, dass es ein paar Pflänzchen hier in der Stadt gibt, die sehr besonders und kreativ sind. Der Stadtteil ist nicht depressiv. Es gibt viele arme Menschen, es gibt Menschen, die relativ bildungsfern sind, aber es gibt auch kreative Menschen, die hier eine Menge wuppen können. In den meisten Quartieren schlummern Potenziale und Menschen, die sich für ihren Standort engagieren, wenn sie dabei unterstützt werden.

Beierlorzer: Genau hierfür haben wir einen Projektfonds geschaffen, der dem Stadtteil oder den Initiativen frei zur Verfügung steht und aus dem Nachbarschaftsprojekte entstehen können. Im Fonds sind momentan 5.000 Euro p.a. Das ist natürlich nicht viel, aber die Bürgerprojekte brauchen manchmal auch nicht viel Geld. Sie brauchen Starthilfe für kleinere Sachausgaben, die das ehrenamtliche Engagement ergänzen. Das ist das eigentliche Kapital – es macht den Menschen Freude, bringt Energie ins Quartier und prägt gelebte Nachbarschaft.

Wie genau sieht die Vertraglichkeit zwischen Ihnen und der Stadt Krefeld aus?
Burgdorff: Im Herbst 2013 wurde der Stadt ein gemeinsam erarbeitetes Handlungsprogramm vorgelegt. Auf der Basis des Handlungsprogramms hat der Rat der Stadt Krefeld im Februar 2014 einstimmig eine bodenrechtlich und strategisch bedeutsame Entscheidung getroffen: das Grundstück der Alten Samtweberei nicht zu verkaufen, sondern im Erbbaurecht zu vergeben und den Erbbauzins so lange auszusetzen, wie das Projekt gemeinnützig ist. Das heißt im Umkehrschluss: Sobald wir nicht für eine soziale Rendite investieren und unsere Erträge nicht mehr dem Stadtteil zurückführen, setzt auch die normale Erbbauzinszahlung ein. Wir sparen 34.000 Euro im Jahr an Erbbauzins. Das ist die Investition der Stadt, denn dieser Betrag stünde ihr ja eigentlich zu.

Was zeichnet Ihre Arbeit als Stiftung aus?
Beierlorzer: Als Stiftung und gemeinnützige Projektgesellschaft haben wir den Anspruch, soziale Stadtteilentwicklung mit den Menschen zu denken und kleinteilig zu organisieren. Das prägt auch die Immobilienentwicklung. Das Denken in klassischen und monostrukturierten Nutzungsmodellen – Wohnanlage, Businesspark oder Handelszentrum – führt bei der Krefelder Liegenschaft nicht weiter. Daher haben wir uns dazu entschieden, auf dem Grundstück Vielfalt zu organisieren. Mehrere eigenständige Projekte bedienen Marktnischen und nehmen unterschiedliche Akteure aus dem Stadtteil mit. Das gilt für die Selbstausbaubüros für Kreative in unserem „Pionierhaus“ wie für das Projekt zum gemeinschaftlichen Wohnen im Denkmal oder das integrative Café der Lebenshilfe. Das Pionierhaus zum Beispiel war in der Wahrnehmung aller klassischen Projektentwickler ein Gebäude, das man abreißen müsse, weil man dieses fünfgeschossige Verwaltungsgebäude von 1960 nicht zum Wohnen oder als konkurrenzfähigen hochwertigen Bürostandort umnutzen konnte. Unser Ansatz war es, dieses Haus so zu nehmen wie es ist und die Räume für je 3 Euro / m2 mit einer geringen Instandsetzungsinvestition wieder auf den Markt zu bringen. Das Haus ist nun voll vermietet, erbringt eine ordentliche Rendite und zusätzlich besondere Impulse für den Stadtteil.

Haben Sie als Stiftung auch gewisse Freiheiten in Ihrem Handeln?

Burgdorff: Sowohl bei der Arbeit mit dem Stadtteil als auch bei der Arbeit mit der Immobilie versuchen wir immer wieder mit individuellen Zielen in den Prozess hineinzugehen. Wir haben ein Handlungsprogramm entwickelt und allgemeine Ziele formuliert, aber wir haben nicht gewusst, wie genau sich diese Immobilie entwickeln wird, da wir den Markt noch nicht genau kannten. Den Markt kann man erst beim Handeln kennenlernen. Das Initialkapital gibt uns Freiheit, denn wir werden nicht gezwungen, für einen öffentlichen Antrag ein Versprechen abzugeben, das wir am Ende nicht halten können. Diese Entspanntheit haben viele große Projekte der Wohnungswirtschaft und auch kommunale Projektentwicklungsgesellschaften nicht, da sie sich vordefinieren müssen. Wir brauchen eine Haltung und ein immobilienwirtschaftliches Ziel, aber dann können wir die Dinge Schritt für Schritt weiter verdichten. Das ist besonders.

Beierlorzer: In gewissem Rahmen haben wir die Freiheit, auch Risikokapital zu bewegen. Das muss auch so sein, um innovative Projekte zu realisieren. In der klassischen Immobilienentwicklung fange ich erst an zu bauen, wenn ich meine Mietverträge beisammen habe oder mich in einem hinreichend bekannten Markt bewege. Bei Projekten wie dem Pionierhaus hilft Marktanalyse nur bedingt und die Vermietung braucht weniger reißerische Versprechen in Hochglanzbroschüren als authentische Glaubwürdigkeit durch sichtbare Zeichen. Wie viele Projekte kann die Stiftung auf Dauer stemmen? Burgdorff: Das hängt von der Kapitalentwicklung der Mutterstiftung ab. Geplant ist, dass mein Vorstandskollege Oliver Brügge im nächsten Jahr nach einem neuen Projekt sucht und wir möglichst viele andere mit dieser Idee anstecken.

Reicht die Strahlkraft des Projektes über die Grenzen Krefelds hinaus?
Beierlorzer: Das mögen andere beurteilen – aber es ist schön, dass das Projekt in der Fachszene schon eine gewisse Aufmerksamkeit genießt. So waren wir kürzlich nach Wien zu einer Tagung über behutsame Stadterneuerungsmodelle geladen und die Wirtschaftsförderung Krefeld hat uns zur Provada – sozusagen zur Expo Real der Niederlande – mitgenommen, um genau diesen Ansatz in Amsterdam im Kontext von neuen Redevelopmentstrategien vorzustellen.

Burgdorff: Es gibt in der ganzen Republik tolles Bürgerengagement – durchaus auch für Immobilien – wir nennen sie Immovielien. Es gibt Kommunen, die relativ klamm sind, die aber auch mit bestimmten Fragestellungen der Stadtentwicklung mit ihren alten Schemata nicht weiterkommen. An dieser Stelle gibt es einen Innovationsbedarf und zumindest an den Standorten, die nicht zu den starken Wachstumsstandorten gehören, gibt es sicherlich Immobilien, mit denen man etwas lostreten kann. Wir qualifizieren Immobilien, wo die klassischen Entwicklungen versagen. Mit diesem ehrlich gemeinten Entwicklungsanspruch für den Stadtteil sprechen wir auch einen Teilmarkt von Mietern, Interessenten und Nutzern an.

Vielen Dank für das spannende Gespräch.

Das Interview führte Johannes Busmann

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