Auf ein Wort…

Im Vorfeld der polis Convention sprachen wir mit einigen Mitgliedern des Beirats über die charakteristischen Merkmale von Urbanität und qualitativer Stadtentwicklung, über Herausforderungen aktueller Projektentwicklungen und die gemeinsamen Ziele von Städten und Immobilienwirtschaft. Was bedeutet für S ie Qualität in der S tadt? W as macht S tadt lebenswert?

Thomas Beyerle:
Lebenswert ist, wenn die Bewohner sich heimatlich fühlen. Sei es durch soziale Interaktion, Kiezcharakter, kurze Wege zwischen Wohnen, Arbeiten, Konsumieren oder auch durch ansprechende Architektur. In diesem Bündel spiegelt sich dann die Qualität der Stadt wider.

Olaf Geist:
Die besondere Qualität entsteht durch eine ausgewogene Mischung an Dichte und Freiraum, eine Mischung von verschiedenen Nutzungen. Unterschiedliche Facetten von Menschen und Lebensstilen machen eine Stadt lebenswert und bunt. Es ist nicht alleine die Architektur, die eine Stadt attraktiv macht – es ist vor allem das Leben, das innerhalb und außerhalb dieser Architektur stattfindet.

Thomas Hohwieler:
Für mich persönlich muss eine Stadt Abwechslung bieten. Wenn man so will, müssen Leben und Arbeiten gleichberechtigt möglich sein – in der Innenstadt ebenso wie außerhalb. Dazu braucht es auch ein breites Kultur-, Freizeit- und Arbeitsplatzangebot – und natürlich auch möglichst wenig oder im besten Fall keine sozialen Brennpunkte.

Hans-Peter Noll:
Die Stadt ist in unserer Gesellschaft der Lebensraum der überwiegenden Anzahl der Menschen. Diese wählen die Stadt als den Ort, wo ihnen Lebensqualität geboten wird. Das Stadtquartier wird immer mehr zum zentralen Lebensraum im umgebenden Stadtgebiet oder der Region. Hier finden die Menschen ihren Raum zur Selbstverwirklichung, für bürgerschaftliches Engagement oder einfach ihr Zuhause. Ein Hinweis auf diese Sichtweise von Qualität liefern die zunehmende Nachfrage an zentral gelegenen städtischen Wohnungen und die zunehmende Wanderungsbewegung aus dem Umland zurück in die Stadt. Wie lassen sich Identität, K reativität und Individualität im urbanen Raum realisieren?

Thomas Beyerle:
Letztlich gelingt das nur, wenn die Person Teil des Raumes ist bzw. wird und ein Wiedererkennungseffekt eintritt. Allerdings kann man diese Funktionen nicht verordnen, sie müssen sich selbst erarbeitet werden, das heißt in der Konsequenz treten sie dann auch sehr heterogen zutage. Was wiederum zu einem lebendigen Charakter des Raumes führt.

Olaf Geist:
Identität bzw. ein individueller Charakter entsteht durch viele Elemente: Die Durchmischung von Wohnen, Gewerbe, Gastronomie, Kultur und Freizeit kann ein entscheidender Aspekt sein. Wenn Nahversorgung und Gastronomieangebote in den Vierteln integriert sind, schafft das eine Lebendigkeit, die bei vielen Stadtbewohnern beliebt ist.

Es bedarf einer anspruchsvollen Architektur, genügend Grünflächen und Freizeitangebote. Und natürlich auch das soziale Engagement der Stadtbewohnerinnen und -bewohner.

Hans-Peter Noll:
Ziel einer qualitätsvollen Stadt- bzw. im engeren Sinne Quartiersentwicklung ist nicht die Ausbildung von elitären Quartieren, sondern eine soziale Durchmischung nach Einkommensklassen, Haushaltstypen, Altersklassen und Lebensstiltypen, um Vielfalt zu gewährleisten, soziale Integration zu realisieren und Desintegration zu vermeiden. Es gilt, eine hohe Aufenthaltsqualität mit einer attraktiven Architektur und Freiraumgestaltung zu realisieren. All das gemeinsam schafft Zufriedenheit und letztlich das Gefühl von Heimat. Wo sehen S ie gegenwärtig die größten Herausforderungen bei Projektentwicklungen?

Thomas Beyerle:
Die größten Herausforderungen liegen aktuell in der Grundstückssicherung und, darauf aufbauend, der Entwicklung von städtebaulichen Ideen. Projektentwickler werden immer mehr zu Stadtgestaltern und weniger zu auftragsbezogenen Abarbeitern der B-Pläne.

Olaf Geist:
Eine Schlüsselfrage heute ist: Wie kann man den Wunsch nach belebten Quartieren, Nutzungsmischung und kurzen Wegen vereinbaren mit der Forderung nach Lärmbeschränkungen, gesetzlichen Ruhezeiten und Verkehrsberuhigung? Zwischen der persönlichen Freiheit des Einen und dem Ruhebedürfnis des Anderen ist das Konfliktpotenzial hoch. Wie können diese Probleme gelöst werden?

Thomas Hohwieler:
Eine der großen Herausforderungen ist es, noch gute Grundstücke in Core-Lagen zu finden, die entwickelt werden können. Insbesondere mit Blick auf die derzeitige Niedrigzinsphase, die nicht ewig andauern wird, gilt es, umso genauer zu prüfen, ob eine Projektentwicklung an einem B- oder C-Standort langfristig rentabel ist.

Hans-Peter Noll:
Da ist einmal die Komplexität von großen Entwicklungsprojekten generell. Prozesse, die nur sinnhaft sind, wenn sie am Ende einen Mehrwert schaffen: Für die Bewohner attraktiven Lebensraum, für die Grundstückseigentümer eine Erhöhung des Immobilienwertes, für den Einzelhandel verbesserten Umsatz etc.

Allerdings fordere ich auch eine höhere Priorisierung eines regionalen Planungsansatzes. Es darf nicht sein, dass sich Kommunen gegenseitig Knüppel zwischen die Beine werfen, wenn es um die nachhaltige Entwicklung von Flächen geht. Wie kann die Immobilienwirtschaft B eiträge zu einer qualitativen Stadtentwicklung leisten?

Thomas Beyerle:
Die Immobilienwirtschaft sollte wegkommen von der singulären monofunktionalen Objektbetrachtung hin zur Mixed-use-Sichtweise – zumindest wurde das bisher immer von ihr verlangt. Der Markt fordert diese Funktionsmischung zunehmend. Vor diesem Hintergrund wird sich die Branche stetig auf den Qualitätsaspekt des Raums zubewegen. Die Fragestellungen nach „der neuen Mitte“ sind landauf, landab sehr gut zu beobachten. Dies ist der sichtbare Beleg nach einer Hinwendung zu Qualität in den Städten.

Olaf Geist:
Jeder Flächenentwickler muss sich seiner identitätsstiftenden Rolle für ein Stadtbild bewusst sein und sich dieser Verantwortung stellen. Das ist Zeichen guter Produktpolitik. Schließlich sollen die Menschen in den künftigen Quartieren gerne leben und arbeiten.

Thomas Hohwieler:
Sie kann und sollte es auch tun. Natürlich gibt es gewisse Rahmenbedingungen, denen die Immobilienwirtschaft unterliegt. Das bedeutet aber nicht, dass sie nicht innovative Konzepte und Ideen auch in die Tat umsetzen sollte – und so nicht nur sich selbst, sondern auch die Stadtentwicklung weiter voranbringen kann.

Hans-Peter Noll:
Erstens durch den sparsamen Verbrauch von Grün- bzw. Freiflächen. Zweitens ist es notwendig, in enger Abstimmung mit den Kommunen, deren Bürgern, aber auch vor dem Hintergrund des ökonomisch Machbaren die Planung für eine Stadtquartiersentwicklung auf den Weg zu bringen. Drittens müssen die Planungen, aber auch die Bedürfnisse der Menschen noch stärker ins Auge gefasst werden: Welche Infrastrukturangebote sind erwünscht, welche Bildungs- und Freizeitangebote soll es geben, wie sollen die Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten aussehen? Letztlich müssen Angebot und Nachfrage stimmen. Wie sind die Z iele von S tadtentwicklung und Immobilienwirtschaft miteinander zu vereinbaren? G eht das überhaupt?

Thomas Beyerle:
Das geht selbstverständlich. Der Schlüssel liegt wahrscheinlich im Begriff Langfristigkeit, aber auch Flexibilität. Ziele zu vereinbaren, rollierend den Marktgegebenheiten anzupassen, aber den Langfristaspekt der Anlage nicht aus dem Auge zu verlieren. Olaf Geist:

Die Auseinandersetzung zwischen Stadtentwicklung und Immobilienwirtschaft ist nicht schädlich, wenn sie unter der Prämisse geführt wird, dass das gemeinsame Ziel verfolgt werden soll. Die wesentliche Voraussetzung für einen erfolgreichen Prozess ist es, diese Interessen offenzulegen und ehrlich zu behandeln. Dabei ist von allen Beteiligten ein kooperativer Standpunkt gefordert. In einem kooperativen und ergebnisorientierten Planungsprozess gibt es keine Gegenseite, sondern nur Beteiligte und Engagierte mit teils unterschiedlichen, aber auch gleichen Interessen.

Thomas Hohwieler:
Die Ziele stehen sich keinesfalls gegenüber. Zwar unterliegt die Immobilienwirtschaft gewissen wirtschaftlichen Notwendigkeiten. Dennoch ist auch ihr natürlich daran gelegen, im Rahmen von Stadtentwicklung ein attraktives Umfeld zu schaffen. Denn beliebte und attraktive Städte bieten zugleich auch immer neue Investitionsmöglichkeiten und ein gutes Marktumfeld. Auf der anderen Seite braucht auch die öffentliche Hand die Unterstützung der Immobilienwirtschaft bei den notwenigen Investitionen und Planungen zur Stadtentwicklung.

Hans-Peter Noll:
Da habe ich eine ganz einfache Antwort: Schaffen wir durch unsere Arbeit eine Qualitätsverbesserung in einem Stadtquartier bzw. realisieren wir ein attraktives, integriertes neues Quartier, schaffen wir auch ökonomischen Mehrwert – einfach gesagt, es wirkt sich direkt auf den Wert der dortigen Immobilien aus. Wie lassen sich die Risiken und Investitionen bei Projektentwicklungen mit den wachsenden politischen Forderungen nach B ürgerbeteiligungsverfahren in Ü bereinstimmung bringen?

Thomas Beyerle:
Was oftmals fehlt, ist die völlige Offenlegung der Kosten und Erträge einer Investition. Was bringt sie – nicht nur von der finanziellen Seite, sondern auch von der gesellschaftlichen aus? Hier sollten die potenziellen Nutzer bzw. Bürger bereits bei der Ideenfindung einbezogen werden.

Olaf Geist:
Umfassendere Stadtentwicklungsprojekte funktionieren nicht mehr, ohne dass Bürgern und Interessengruppen das jeweilige Projekt in einem dialogorientierten Verfahren dargelegt wird. Auch hier müssen Stadt und Immobilienunternehmen sich auf einen transparenten und verbindlichen Prozess einigen. Der Abstand zwischen Entscheidung und Projektbeginn darf nicht zu lang sein. Wichtig ist, dass es einen lebendigen Dialog gibt, der die Voraussetzung dafür bildet, dass überhaupt tragbare Kompromisse gefunden werden können.

Thomas Hohwieler:
Vor allem bei prominenten Projekten von einer gewissen Größe halte ich Bürgerbeteiligung für wichtig. Dadurch lässt sich das Verfahren oft verkürzen – manchmal gewinnt das Projekt sogar an Qualität.

Hans-Peter Noll:
Wir müssen im Planungsprozess Transparenz sicherstellen. Dazu benötigen wir das Wissen über die Stakeholder und die Bewohner des Planungsraums, müssen diese über runde Tische und Netzwerkmaßnahmen einbinden und eine gemeinsame Akzeptanzbasis schaffen. Es wird immer schwieriger, komplexe Prozesse gegen den Willen der Bürger zu verwirklichen. Das heißt, letztlich wir müssen sie einbinden und überzeugen. In welcher W eise wird sich die Partnerschaft von K ommune und Immobilienwirtschaft entwickeln? Inwiefern werden die Kommunen und die U nternehmen in den kommenden Jahren aufeinander angewiesen sein?

Thomas Beyerle:
Mehr denn je, denn beide sitzen im gleichen Boot. Stichwort Stadtumbau: Hier reden wir in Deutschland in 98 % der Fälle nicht mehr von einem Grundstück, welches bebaut werden kann, sondern von einer bereits bebauten Fläche, welche umgewidmet wird. Das setzt auf beiden Seiten einen kreativen Prozess in Gang.

Thomas Hohwieler:
Der Sparkurs der Kommunen wird sicher noch eine Weile anhalten und mit ihm auch der Investitionsstau. Insofern werden die Kommunen auch weiterhin darauf angewiesen sein, dass ein Großteil der notwendigen Investitionen von privater Seite getätigt wird. Gleichzeitig sind die Unternehmen natürlich darauf angewiesen, dass die Kommunen die dafür nötigen Rahmenbedingungen schaffen. Beides kann auch weiterhin nur im partnerschaftlichen Konsens geschehen, davon bin ich überzeugt.

Olaf Geist:
Kommunen und Immobilienwirtschaft können und müssen die wesentlichen Herausforderungen nur gemeinsam lösen. Das Thema Integration muss durch die Immobilienwirtschaft aufmerksam begleitet werden, um bei der Planung von Quartieren eine Durchmischung von Alter, Nationalität und Einkommensgruppen zu ermöglichen – eine Ghettoisierung ist nicht im Sinne der Standorte. Und auch die demografische Entwicklung muss durch altersgerechten Wohnungsbau und eine gute Versorgungslage auch in Wohngebieten antizipiert werden.

Hans-Peter Noll:
Bei den Planungsprozessen wie Flächennutzungsplan, Bebauungsplan sind wir ja schon immer auf die Kommunen angewiesen. Auch hier muss die Abstimmung und die Verfahrensweise optimiert werden. Das gilt auch insbesondere für die Transparenz und die Bürgerbeteiligung, aber auch für die Darstellung des gesellschaftlich Notwendigen und die Verlässlichkeit von Politik und Verwaltung. Immobilienwirtschaft und Kommune sind aufeinander angewiesen und müssen für die Sicherung des nachhaltig sozialen, ökologischen und ökonomischen Erfolges einer Projektentwicklung noch intensiver und kreativer kooperieren. Wie bewerten S ie die zunehmende Digitalisierung unserer G esellschaft vor dem Hintergrund immobilienwirtschaftlicher Investitionen?

Thomas Beyerle:
Ehrlicherweise findet die Transferleistung zwischen „Was kann das Smartphone?“ und „Welche Effekte hat dies auf die Immobilie?“ bisher kaum statt. Gleichwohl bereitet sich das Gefühl in der Gesellschaft aus, dass sich nicht nur die Kommunikation dank Digitalisierung bereits geändert hat, sondern in der Folge auch die Anforderungen an den Arbeits-, Wohn- und Einkaufsraum. Doch noch nie war die Zukunft so schnell wieder überholt. Für Investoren bedeutet dies eine sehr dynamische Entwicklung in den Immobilien, aber die Zyklen werden kürzer denn je.

Olaf Geist:
Innovationen in Technik und Produktion werden dazu führen, dass Produktion näher an die Innenstädte heranrücken kann. Ein schnellerer Wandel und immer individuellere Anforderungen der Kunden werden zu kleineren Produktionsserien führen. Das bedeutet, dass Unternehmen flexiblere multifunktionale Immobilien mit – nach Größe und Produktionsweise – variablen Flächen benötigen.

Thomas Hohwieler:
Die zunehmende Digitalisierung und damit letztlich auch die Markttransparenz machen auch vor der Immobilienwirtschaft nicht halt. Heute ist es relativ problemlos möglich, zahlreiche Angebote miteinander zu vergleichen. Letztlich wird es dadurch darauf hinauslaufen, dass nur wirklich gute Angebote am Markt bestehen werden.

Hans-Peter Noll:
Wir wissen, dass die Digitalisierung durchaus bemerkenswerte Auswirkungen auf das Leben des Einzelnen hat, sei es in der Form der Freizeitgestaltung, beim Einkaufsverhalten oder auch bei der Gestaltung sozialer Kontakte. Insofern wird die Digitalisierung der Gesellschaft auch das Leben der Gemeinschaft und auch das Leben im Quartier verändern. Was erwarten Sie von der polis Convention?

Thomas Beyerle:
Einen Marktplatz auf dem alle Funktionselemente rund um die Immobilien zusammengeführt werden. Idealerweise noch mit Best-Practise-Beispielen. Viel Kommunikation und eine fühlbare Lernkurve.

Olaf Geist:
Den Austausch zwischen der Stadtentwicklung und der Immobilienwirtschaft, die gemeinsame Diskussion von Trendthemen und damit einen vertrauensbildenden Grundstein, um die Herausforderungen der nächsten Zeit gemeinsam besser bewältigen zu können.

Thomas Hohwieler:
Ich hoffe, dass es einen regen Erfahrungsaustausch unter den Teilnehmerinnen und Teilnehmern geben wird – insbesondere bei den Vorträgen und Diskussionsrunden. Im besten Fall sollten sich daraus dann gänzlich neue Impulse ergeben. Darüber hinaus hoffe ich auch, einige neue Kontakte zu Städten und Kommunen zu knüpfen, mit denen wir bislang noch nicht oder nur entfernt im Gespräch sind.

Hans-Peter Noll:
Die polis Convention bietet der nordrhein-westfälischen Immobilienwirtschaft eine neue Plattform. Durch dieses Netzwerktreffen erhoffe ich mir einen fruchtbaren Dialog über die Anforderungen der demografischen Entwicklung und der zunehmenden Digitalisierung an die Immobilienbranche. Ich erwarte allerdings auch, dass wir uns mit Projektentwicklern, Investoren und Partnern aus Politik, Wirtschaft und Verwaltung hinsichtlich unserer Entwicklungsprojekte, unserer Grundstücks- und unserer Dienstleitungsangebote austauschen können. Denn neben dem Gedankenaustausch wollen wir aus der polis Convention selbstverständlich ökonomischen Nutzen ziehen.

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