WERTE UND WERT IN DER PROJEKTENTWICKLUNG – ZWEI SEITEN EINER MEDAILLE

Die gute Nachricht vorneweg: Projektentwicklungen im Wohnbereich wurden in den letzten Jahren immer besser. Besser im Sinne eines Gesamtkonzepts und Architektur, im Sinne der richtigen Ausstattung für die jeweiligen Nutzer, das genauere Anpassen von Immobilien an Megatrends – es gibt vieles, was die Branche richtig macht. Und dennoch wird man an manchen Stellen den Eindruck nicht los, als ob nur mit Blick auf den finanziellen Wert ohne besondere Überlegungen umgesetzt wurde. Kein Wunder. Der Nachfragedruck nach Wohnraum ist insbesondere in den großen Städten derart hoch, dass selbst durchschnittliche Objekte für überdurchschnittliche Preise weggehen. Doch wie hängen finanzieller Wert und projektentwicklerische Werte zusammen?

Projektentwicklung braucht Werte – nicht nur finanzielle
Um die Frage zu beantworten, was eine Immobilie wertvoll (oder werthaltig) macht, hilft ein Blick zurück: In der Nachkriegszeit und bis in die 1970er Jahre hinein waren die Stadtplanung und somit auch Immobilienprojekte und ihre urbane Umgebung durch die Erschließung neuer Verkehrswege und der Mobilität des Autos bestimmt. Die Architektur für Menschen musste sich zu einem erheblichen Teil an den Bedürfnissen der automobilen Mobilität unterordnen. Städte wie Frankfurt oder Hannover kämpfen noch heute mit diesem Erbe. Selbst wenn Entwicklungen aus dieser Zeit erhebliche Preise erzielen können, ist das „wertvoll“? Ich bin da skeptisch.

Wert vs. Werte?
Doch die Parameter verschieben sich. Der Mensch rückt in den Mittelpunkt aller Entwicklungen. Seit einigen Jahren sind deutsche Städte mit starken Urbanisierungstendenzen und Zuwanderungsbewegungen konfrontiert. Wohnraum wird zur Mangelware, die Preise für Mieten und Eigentum steigen unaufhörlich. Neue Erschließungsmöglichkeiten sind begrenzt, was sich insbesondere im Bereich des günstigeren Wohnens negativ bemerkbar macht. Die Politik versucht unter anderem mit den sogenannten urbanen Gebieten dagegen zu steuern. In den kommenden Jahren dürften Projektentwicklungen im Wohnbereich daher zwei Prämissen folgen: nachverdichten und in die Höhe bauen. Wird sich ein nicht auflösbarer Gegensatz entwickeln zwischen finanziellem Wert und Werten, also der Orientierung bei Projektentwicklung an anderen Faktoren? Aber genau hier wird sich zeigen, dass nur diejenigen Projekte, die sich Werte setzen, am Ende auch wertvoll sind. Können sich bald nur Gutverdiener eine Innenstadtimmobilie als Eigentum leisten? In einigen Großstädten sieht es leider derzeit so aus. Hier dürften Wohntürme auch eine der Lösungen sein, wenn es gilt, den Gegensatz zwischen Wert und Werten aufzulösen. Hier darf eine Projektentwicklung nicht zu sterilen hochgestreckten Wohnbunkern führen, sondern kann auf funktionale Weise die historische Architektur einer Stadt aufgreifen und mit den Lösungen einer „neuen“ Urbanität verbinden. Im Inneren sollten Ausstattung, Architektur und Nutzung den unterschiedlichsten Anforderungen an moderne Lebenskonzepte (z.B. beruflich-bedingte Mobilität) konsequent umgesetzt sein. Konkret: wer von Montag bis Freitag von Berufswegen nicht zuhause ist, braucht vielleicht keine riesige Highend-Küche in einem Ein-Zimmer-Appartment, aber Infrastruktur für Versorgung und Freizeit als auch ein kleiner Balkon als Austritt könnten dann besonders wichtig sein. Im Idealfall profitiert der Projektentwickler davon auch in finanzieller Hinsicht, den Nutzern genau diese Angebote zu schaffen. Werte schaffen Wert

Städtebauliche Traditionen bewahren und mit modernen Ansprüchen verbinden
Es mag wie ein paradoxer Zielkonflikt wertehaltiger Projektentwicklung klingen: Aufgrund der beschriebenen Notwendigkeit der Nachverdichtung dürfte die Privatsphäre eine der bestimmenden Faktoren aus Nutzersicht werden. Hier ist die Forderung seitens der Nutzer eindeutig. Zudem stellt sich die Frage der Bewahrung lokaler Identitäten und Traditionen. Wie es sich für Projektentwickler auszahlen kann, regional begrenzte kulturelle und architektonische Historie einfließen zu lassen, zeigt sich beispielsweise in München in einigen Stadtteilen am Rande der Innenstadt wie Harlaching im Südosten. Diese großbürgerliche Gegend mit großen Grundstücken und Gründerzeitvillen wäre aufgrund ihrer Nähe zur Innenstadt ideal für Nachverdichtungen mit so vielen Einheiten wie möglich. Jedoch: Der Gartenstadt-Charakter mit vielen Bäumen, auf den die Bewohner zurecht sehr stolz sind, steht diesem Ansinnen entgegen. Wie also diese lokale Tradition mit den Anforderungen der Nachverdichtung und der Privatsphäre bzw. Individualität in Einklang bringen?

Bei unserem Projekt in Harlaching wollen wir eben diese Ziele nachhaltig verbinden. Wir verdichten nach und schaffen gleichzeitig eine grüne, ruhige Insel inmitten in der Stadt. Konkret entstehen auf dem rund 9.000qm großen, parkähnliche Grundstück fünf Häuser mit Zweizimmer-, Dreizimmer- und Vierzimmerwohnungen und ggf. auch mit zwei Doppelhaushälften. Besonderer Bedeutung wird hier der Architektur zukommen. Das Design der Häuser basiert sowohl im Inneren als auch im Äußeren auf einer klaren Geometrie einer modernen aber klassischen Architektur. Um größtmögliche Privatsphäre und Individualität zu erreichen, sieht die Kubatur der Wohneinheiten eine Parzellierung und Verschiebung vor, wodurch ein Effekt des Einzelhauscharakters erreicht wird. Die Räume sind nicht einsehbar. Der Bestand an alten, wertvollen Bäumen wird erhalten und erlebbar gemacht. Dies erzeugt einen Bezug zur Natur und eine parkähnliche Ruhe. Die Zielgruppe für derartiges Wohnen ist gerade in München sehr groß und betrachtet diese einzigartige Verbindung als wertvoll.

Werte stehen hoch im Kurs
Sich in der Projektentwicklung an Werten zu orientieren, macht die Immobilien „wertvoll“ – ästhetisch, soziologisch aber besonders finanziell. Es ist kein Geheimnis, dass Projekte, die besondere Werte berücksichtigen, auch bei möglichen Eigentümern höher im Kurs stehen. Es wird spannend sein zu sehen, wie sich Megatrends wie Urbanisierung in den kommenden Jahren in konkreten Projekten widerfinden und in diesen umgesetzt werden. Für uns ist die Leitlinie eindeutig: Der Mensch soll in den Mittelpunkt aller Überlegungen.

 

Information der Redaktion:
Mehr von 6B47 gibt es in der nächsten polis REALITY, die Mitte Dezember erscheint.

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