ALTER TURM IM NEUEN KLEID

Wenn es um die Wohnsituation in den deutschen Städten geht, fallen die zentralen Forderungen immer wieder identisch aus: Mehr Bauland ausweisen, Neubau forcieren, bezahlbaren Wohnraum schaffen. So weit, so richtig. Dabei wird aber allzu häufig übersehen, dass wir in den Metropolen bereits eine Vielzahl an Baukörpern haben – die zurzeit nur begrenzt vermietbar sind.

Die Rede ist von den in die Jahre gekommenen Wohnhochhäusern, die in den 60er- bis 80er-Jahren in großem Maßstab errichtet wurden. Sei es im berühmten Berliner Hansaviertel, Rhein-Ruhr-Gebiet oder bei ähnlichen Projekten in ganz Deutschland. Sind diese im bisherigen Zustand belassen, rümpfen Wohnungssuchende oft die Nase: Die Gebäudetechnik ist altbacken und mit wachsendem Leerstand nahm über die Jahre meist auch der Instandhaltungsstau immer weiter zu.

Die Grundrisse dieser Immobilien sind jedoch alles andere als unpraktisch. Schließlich wurden sie so entworfen, dass die Wohneinheiten vor allem klein und funktional ausfallen. Damals sollten Familien dort einziehen. Heute entsprechen sie mit minimalen Modifizierungen – etwa einer Einbauküche – den Bedürfnissen von Ein- oder Zweipersonenhaushalten.

Hinzu kommt die politische Zielsetzung der vertikalen innerstädtischen Nachverdichtung. In Deutschland mangelt es an Wohnhochhäusern für die Mittelschicht, die weder Prestigeobjekte noch vermeintliche Brennpunkte sind. Gerade junge Familien, Berufseinsteiger, Senioren oder andere Mietergruppen mit mittlerem Einkommen müssen erreicht werden.

Mit Neubau allein ist das nicht zu schaffen. Die private Wirtschaft tendiert allein schon aufgrund der aktuellen Bodenrichtwerte und Baupreise in Richtung hochpreisiges Segment. Aber auch ganz unabhängig von den Kosten ist der Neubau begrenzt: Die jeweiligen Hochhausrahmenpläne lassen – zur Bewahrung des Stadtbildes – oftmals nur Entwicklungen in bestimmten Vierteln zu. Entsprechend lau sind die Fertigstellungszahlen. Von 2010 bis 2015 entstanden hierzulande nicht einmal 2.500 Wohnungen in Hochhäusern.

Für mich steht daher fest, dass deutlich mehr Bestandsimmobilien kernsaniert und dem mittelpreisigen Mietmarkt zugeführt werden müssen. Das ist übrigens durchaus mit den bisherigen Mietern möglich, die lediglich übergangsweise in eine Ersatzwohnung müssen. Diesen Bestandsmietern können dann neue folgen – Quartiersentwicklung ja, Verdrängung nein.

Innerhalb der Branche muss der Begriff Wohnhochhaus dafür allerdings neu gedacht werden, fernab von Hochglanzprospekten, Penthouses in luftiger Höhe und schwindelerregenden Kauf- und Mietpreisen.


Timo Holland

ist Prokurist der WERTGRUND Immobilien AG und Geschäftsführer der WERTGRUND Asset Management GmbH. Er leitet den Investmentbereich und verantwortet als Fondsmanager mehrere Spezialfonds. Zuvor war Holland Projektleiter in einer immobilienwirtschaftlichen Beratungsgesellschaft und für ein größeres Architekturbüro tätig.

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