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Wofür steht die GEBAG, Herr Wortmeyer?
Die GEBAG steht für Wohnen in Duisburg. Wir bewirtschaften 12.000 Wohnungen in der Stadt und geben damit 35.000 Duisburgerinnen und Duisburgern ein Zuhause. Unser Marktanteil an Mietwohnungen in Duisburg liegt bei etwa 8 Prozent. Wir verfolgen das Ziel, die Wohnungen in unserem Marktsegment des bezahlbaren Wohnraums zukunftssicher in einer guten Qualität aufzustellen. Des Weiteren wollen wir anderen Investoren ermöglichen, neuen Wohnraum in Duisburg zu schaffen.
Was macht Duisburg für Investoren attraktiv?
Duisburg hat etwas, das ganz viele andere Städte nicht haben: Flächen. Und zwar in großen Mengen. Das Stadtentwicklungskonzept Duisburg 2027 weist rund 300 ha an Flächen aus, die weiterentwickelt werden können. Leider ist es in der Vergangenheit nicht gelungen, für diese Flächen, die zu einem nicht unwesentlichen Teil im Eigentum der Stadt Duisburg sind, Investoren zu finden. Als ich vor vier Jahren nach Duisburg kam, konnte ich das kaum glauben. Schließlich besteht aus Düsseldorf eine Nachfrage nach Wohnraum, von der Duisburg profitieren kann. Laut der Düsseldorfer Bevölkerungsprognose werden bis 2020 rund 7.000 neue Wohneinheiten benötigt. Die Stadt verfügt jedoch längst nicht mehr über Flächen, um diese Wohneinheiten realisieren zu können. Wer in Düsseldorf arbeitet und dort seinen Lebensmittelpunkt hat, muss sich zunehmend die Frage stellen, wo er noch wohnen kann.
Also wird Duisburg der Speckgürtel Düsseldorfs?
Laut der Landesregierung ist Duisburg Entlastungsstandort für Düsseldorf, aber in erster Linie bauen wir natürlich für Duisburgerinnen und Duisburger. Für die, die es bereits sind, und für die, die es werden wollen. Die Investoren, die lange einen weiten Bogen um Duisburg gemacht haben, haben die Stadt mittlerweile als attraktiven Investitionsstandort erkannt. Lange Zeit gab es einfach keinen Wohnungsbau und kaum Investitionen in Duisburg, weshalb sich der Wohnungsbestand in der Stadt in einem schlechten Zustand befindet. Heute haben Investoren erkannt, dass Duisburg die größeren Renditechancen als Düsseldorf bietet. Wir als GEBAG haben nun die Aufgabe, die vorhandenen Grundstücksflächen für Bauträger und Projektentwickler in einen baureifen Zustand zu überführen.
Die GEBAG vermietet, saniert, baut selbst und entwickelt Flächen für Investoren. Inwieweit sind Sie auch im Bereich der sozialen Stadtentwicklung tätig?
Wir haben in Duisburg keinen Rückstand an bezahlbarem Wohnraum, jedoch aber einen Rückstand an bezahlbarem Wohnraum in einer guten Qualität. Diesen können wir nicht nur durch die Realisierung von Neubau erreichen, sondern auch, indem wir mit unserem Quartiersmanagement in benachteiligten Stadtteilen aktiv werden. Zum Jahreswechsel werden wir die städtische Entwicklungsgesellschaft EG DU, die uns derzeit mit 50 Prozent gehört, vollständig übernehmen, sodass diese eine hundertprozentige Tochter der GEBAG sein wird.
Was hat das für Vorteile?
Es gibt viele Synergien zwischen der Arbeit von GEBAG und EG DU. Zum einen sind wir in unseren eigenen Quartieren im Quartiersmanagement aktiv, zum anderen wollen wir aber auch insbesondere in den Siedlungen, die außerhalb der Innenstadt liegen, versuchen so viel Infrastruktur zu erhalten und zu schaffen wie möglich. Jungen Eltern und alleinstehenden Senioren soll die Möglichkeit gegeben werden, sich eigenständig versorgen und wohlfühlen zu können. Die Frage der Versorgungssicherheit stellt sich dabei auch nicht ausschließlich in Problemlagen wie Marxloh, sondern ebenso in den gut situierten Stadtteilen, die in den 70er Jahren gebaut worden sind. Im Rahmen der Handlungskonzepte aus dem Städtebauförderprogramm Soziale Stadt gibt es viele Querschnittsthemen für GEBAG und EG DU. Die GEBAG begleitet derzeit den Abriss der „weißen Riesen“ mit. Die Fördermittel werden von der EG DU mitverwaltet. Es gibt Förderprogramme des Landes NRW zum Erwerb und zum Abriss von Problemimmobilien, wo GEBAG und EG DU zusammenspielen müssen. Die EG DU arbeitet vor Ort in den Problemlagen und kann beispielsweise Eigentümer von Schrottimmobilien identifizieren. Die GEBAG kann diese Immobilien bestenfalls kaufen und entwickeln. Diese Synergieeffekte wollen wir nutzen.
Bei dem Großprojekt 6-Seen-Wedau agiert die GEBAG als Erschließungsträgerin.
Können Sie die besonderen Aufgaben und die Zusammenarbeit zwischen den involvierten Akteuren näher erläutern?
Die BEG hat als 50-Prozent-Bahntochter und 50 Prozent Tochter des Landes NRW das Planungsrecht an diesem rund 100 ha großen Grundstück schon fast geschafft. Im ersten Halbjahr 2019 wird nach nur zweieinhalb Jahren der Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan erfolgen. Dies konnte so schnell gelingen, da der Bebauungsplan gänzlich auf Gestaltungsfestsetzungen verzichtet. Auf diese Weise kann die Stadt zukünftig mitbestimmen, von wem einzelne Detailflächen entwickelt werden. Der Bebauungsplan ist folglich derart flexibel, dass auch in den kommenden Entwicklungsjahren immer wieder auf Veränderungen der Markt- und Investorensituation reagiert werden kann. Die GEBAG übernimmt für die Stadt Duisburg die Erschließung der Fläche und bestimmt damit auch bei der Gestaltung zukünftiger Bauvorhaben für die Stadt mit. Wir gehen davon aus, dass Ende 2019 der Baubeginn der ersten Erschließungsmaßnahmen erfolgen kann. Zuvor ist ein 3,7 km langer und 15 m hoher Lärmschutzwall zu errichten, der das Grundstück von der angrenzenden A3 sowie der Güterverbindung der Deutschen Bahn abschirmt. Des Weitern sind die noch auf der ehemaligen Bahn-fläche vorhandenen Kleingärten umzusiedeln.
Erst kürzlich haben Sie die Duisburger Freiheit erworben. Welche Bedeutung hat die Entwicklung für die Zukunft? War das die richtige Entscheidung?
Zum jetzigen Zeitpunkt würde ich nichts anderes zugeben. Ich bin aber wirklich überzeugt davon, dass das eine sehr wichtige Entscheidung ist. Wenn Sie über die A59 von Düsseldorf nach Duisburg an dieser Brachfläche vorbeifahren und plötzlich am Hauptbahnhof stehen, den Sie nicht mehr sehen, da dort die A59 untertunnelt ist, wird Ihnen der enorme Stadtentwicklungsbedarf an dieser Stelle bewusst. Die Fläche liegt seit etlichen Jahren brach und für die Stadt bestanden keinerlei Handlungsoptionen, da die Fläche an einen privaten Eigentümer ohne jegliche Rückkaufmöglichkeiten verkauft wurde. Dieser Eigentümer hat für viel Unruhe gesorgt und das hat der Stadt nicht gut getan. Die Fläche ist abgesehen davon nicht nur eine Stadtentwicklungswunde, sondern auch mit der Love-Parade-Katastrophe von 2010 verbunden. Ich denke, es ist ein wichtiger Aspekt, mit dieser Fläche sensibel umzugehen und eine wichtige Entscheidung, dass die Stadt jetzt durch die Kaufentscheidung der GEBAG die Verfügung über dieses Grundstück bekommen hat. Diese Fläche bietet eine Chance für Duisburg, die es zu ergreifen gilt. Wir müssen die Fläche sorgsam und nachhaltig entwickeln und dürfen uns nicht von schnellen Flächenbedarfen leiten lassen. Viel mehr geht es darum, eine vernünftige und qualitätsvolle Planung zu realisieren.
Zum einen realisiert die GEBAG Neubau, zum anderen zahlreiche Sanierungsmaßnahmen. Wie gelingt es, dass im Zuge einer Sanierung am Ende nicht alles gleich aussieht?
Indem wir verantwortungsbewusst mit der vorhandenen Bausubstanz umgehen und das, was unsere Vorfahren erbaut haben, schätzen – ganz ungeachtet der Tatsache, ob dies unserem heutigen Verständnis von guten Bauten entspricht. Ich denke auf diese Weise lässt sich insbesondere im Bestand sehr gut vermeiden, dass ein Einheitsbrei entsteht. Wir konzentrieren uns stets auf das einzelne Gebäude, sei es eine 60er Jahre Zeilenbebauung mit Satteldach, ein Hochbau aus den 80er Jahren oder eine Gründerzeitbebauung, und ent-wickeln es nach den individuellen Anforderungen. Natürlich besteht die Gefahr, dass das, was vorher schon uniform war auch weiterhin uniform bleibt. Mit modernen Farbkonzepten können wir dies in der Regel jedoch ganz gut lösen. Die Gefahr, dass alles gleich aussieht, sehe ich viel mehr im Neubau.
Vor vier Jahren sind Sie mit dem Ziel angetreten, dass die ganzen Wohnungen auch wieder an Ertragskraft gewinnen. Wie ist Ihnen das gelungen?
Zunächst einmal stand die Modernisierung und Instandhaltung des Bestandes im Vordergrund, der gänzlich in Vergessenheit geraten war. Und nicht immer hatten wir die Investitionsmittel zur Verfügung, überall energetisch optimierte Standards zu schaffen, sondern konnten manchmal lediglich eine Fassade anstreichen. Es ging am Anfang vor allem darum, den Wohnungsbestand attraktiv zu gestalten. Dann kam hinzu, dass wir als GEBAG stärker in den Fokus der Menschen rückten und unser Image als Wohnungsgesellschaft deutlich stärken mussten. Mit Aktionen wie „Mehr pro qm“ ist uns das sicherlich gelungen. Wir haben also die Instandhaltung der Gebäude ebenso verbessert wie den Umgang mit unseren Kunden. Unsere Reaktionszeiten haben sich verkürzt, der Vermietungsprozess hat sich verbessert. Wir haben die GEBAG als Wohnungsanbieter für alle ganz neu positioniert. Jeder Mensch, der in Duisburg eine Wohnung sucht, kann diese bei der GEBAG finden und bekommt diese in einem zukunftsfähigen und guten Zustand.
Bevor Sie vor vier Jahren nach Duisburg gekommen sind, waren Sie lange in Dortmund bei dem kommunalen Wohnungsunternehmen DOGEWO tätig.
Was ist in Duisburg anders, was ist neu? Welche Erfahrungen aus Ihrer Zeit in Dortmund kommen Ihnen in Duisburg zu Gute?
In Dortmund befanden wir uns in einer ähnlichen Situation: Bestand wurde nicht zukunftsfähig entwickelt, da die Nachfrage- oder Marktentwicklung falsch eingeschätzt wurde. Es gab städtebaulichen Erneuerungsbedarf und wir waren mit sich verändernden organisatorischen Strukturen konfrontiert. Diese Erfahrungen haben mir in Duisburg bereits sehr viel weitergeholfen. Im Gegensatz zu der DOGEWO ist die GEBAG eine hundertprozentige Stadttocher. Das hat in der Vergangenheit dazu geführt, dass die GEBAG in eine ernsthafte Krise gerutscht ist. Diese Tatsache hat mir anfangs große Sorge bereitet. Ich wurde aber schnell vom Gegenteil überzeugt. Wir als GEBAG kommen wunderbar mit dieser Position klar und können aus dieser Rolle heraus ganz neue Aufgaben für die Stadt entnehmen. Wir können leichter die soziale Wohnungs- und die Stadtentwicklungspolitik der Stadt Duisburg mitbestimmen. Das war in Dortmund nicht der Fall. Darüber hinaus wird die GEBAG geprägt von überaus engagierten und motivierten Mitarbeitern, die nicht nur veränderungsfähig, sondern vor allem auch veränderungswillig sind und sich mit ganzem Herzen für das Unternehmen einsetzen. Was sich in den letzten vier Jahren bei der GEBAG getan hat, hätte ohne diese Mitarbeiter nicht funktioniert. Wir haben das Haus in vier Jahren komplett umgekrempelt.
Lassen Sie mich doch abschließend wissen, was Ihr ganz persönliches Verständnis des Begriffs „Zuhause“ ist und wie Sie diesen in Ihre tägliche Arbeit integrieren?
Das Zuhause ist der Lebensmittelpunkt. Zu einem Zuhause gehören ein Dach, durch das es nicht regnet, und vier Wände, die ich abschließen kann und die mir ein gesundes, angenehmes Wohlfühlklima verschaffen können. Ob mit kühlen 19 oder angenehmen 24 Grad. Ein Zuhause geht für mich aber über die Wohnung hinaus. Ich muss mich auch im Treppenhaus wohlfühlen und idealerweise wechsele ich auch das ein oder andere Wort mit meinem Nachbarn. Das Wohnumfeld gewinnt immer mehr an Bedeutung – insbesondere, wenn ich Kinder habe oder altersbedingt in meiner Mobilität eingeschränkt bin. Das Wohnumfeld muss mir Versorgungsangebote bieten und auch Grünflächen. Bestenfalls kann ich auch mein Auto zu Hause parken und das Fahrrad abstellen. Irgendwann wird zu einem Zuhause auch dazugehören, dass ich meinen Tesla in die Steckdose einstöpseln kann. Alle speziellen Lebensbedürfnisse müssen zu Hause irgendwie unter ein Dach gebracht werden. Natürlich lässt sich das nicht alles zu hundert Prozent erfüllen, aber all das zusammen muss eine Wohlfühlatmosphäre ergeben. Das versuchen wir, in unserem Wohnungsbestand umzusetzen. Wir wollen mehr vermieten als nur eine Wohnung
Das war ein schöner Abschluss. Danke.
BERND WORTMEYER
geb. 25.12.1969. Er absolvierte seine Ausbildung zum Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft 1988 bis 1990 bei der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft DOGEWO21 in Dortmund. Dort war er ohne Unterbrechung bis 2014 in den verschiedensten Positionen tätig, zuletzt in der Geschäftsleitung als Prokurist – verantwortlich für die Bereiche Rechnungswesen, Portfolio/Controlling, Bestandsmanagement und Technik. Seit dem 01.09.2014 ist er alleiniger Geschäftsführer der GEBAG in Duisburg.
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