KONVERSIONSFLÄCHEN: NEUE MÖGLICHKEITEN BEI PLANUNG UND GENEHMIGUNG

Hartmut Fischer, Fachanwalt für Verwaltungsrecht.

Über 300 ha ehemalige Militärflächen sind in Mannheim freigeworden. Für die Stadtentwicklung ergeben sich neue Chancen, Potenziale für Gewerbe, Wohnen, Naherholung und Infrastruktur zu erschließen. Allerdings sind die zu bewältigenden Planungsaufgaben gewaltig. Mannheim hat gut Schritt gehalten. Die abzuarbeitenden Themen waren und sind vielfältig. Hier einige Beispiele, die Investoren, Projektentwicklern und Bauherren einerseits sowie Städten und Gemeinden andererseits bei städtebaulichen Projekten hilfreich sein könnten:

Urbane Gebiete werden unterschätzt

Als Antwort auf die zunehmende Urbanisierung in Deutschland wurde mit § 6 a Baunutzungsverordnung (BauNVO) das urbane Gebiet (MU) als neue Baugebietskategorie geschaffen, das Städte und Gemeinden in Bebauungsplänen festsetzen können. Das Bauen in stark verdichteten städtischen Gebieten soll erleichtert und flexibler werden, ohne grundsätzlich hohen Lärmschutz zu betreiben. Urbane Gebiete dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnung nicht wesentlich stören. Zwar ist eine Mischung ein elementares Charakteristikum des urbanen Gebiets. Die konkrete Nutzungsmischung muss dagegen nicht wie in einem Mischgebiet gleichwertig sein. Das Nutzungspendel kann sowohl zur gewerblichen Nutzung als auch zur Wohnnutzung ausschwingen. Ein urbanes Gebiet kann also z. B. auch für eine weitgehende Wohnbebauung genutzt werden. Der städtebauliche Charme besteht auch darin, dass Gewerbelärm tags 3 dB(A) lauter sein darf als in Misch-, Kern- und Dorfgebieten. Vereinfacht gesagt können urbane Gebiete ohne zusätzlichen Schallschutz etwas näher an Gewerbe- und Industriebetriebe heranrücken.

Für urbane Gebiete ist eine maximale Grundflächenzahl von 0,8 und eine maximale Geschossflächenzahl von 3,0 und damit eine deutlich höhere Ausnutzbarkeit möglich. Überschreitungen sind nach § 17 BauNVO denkbar. Damit ist eine erhebliche Nachverdichtung machbar, wo sie gewünscht und zweckmäßig ist.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan nur mit Kubatur im VEP

Um die Schaffung von Planungsrecht zu erleichtern, kann ein Investor bei Städten und Gemeinden beantragen, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen, der die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmt. Grundlage muss ein abgestimmter Plan zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan, VEP) sein. Die Verpflichtung, das Vorhaben zu realisieren, muss in einem Durchführungsvertrag geregelt werden (§ 12 BauGB).

In der Praxis wird das Instrument häufig genutzt. Vielfach werden aber lediglich die Anforderungen eines allgemeinen Bebauungsplans beachtet. VEP werden nicht oder nur stiefmütterlich erstellt. Sie sind aber von zentraler Bedeutung. Häufig werden nur Übersichtspläne mit Angaben zur GRZ, GFZ, Zahl der Geschosse und zu den Baugrenzen erstellt. Notwendig ist aber auch eine Kubatur des geplanten Gebäudes, insbesondere eine Darstellung seiner Ausdehnung auf der Fläche. Anderenfalls ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan unwirksam. Bei einer Normenkontrolle wird er aufgehoben, wie das Bundesverwaltungsgericht in einem Beschluss festgestellt hat. 

Achtung bei Geräuschkontingentierung

Bebauungspläne dürfen nur aufgestellt werden, wenn sicher ist, dass sie auch vollzogen werden können. Ist später die Erteilung von Baugenehmigungen nicht möglich, ist ein Bebauungsplan vollzugsunfähig. Daher muss bei der Planaufstellung die künftige Bezugsfähigkeit in den Blick genommen werden. Soll ein neues Baugebiet für Gewerbe- und Industriebetriebe an eine schutzwürdige Nutzung wie Wohnhäuser, soziale Einrichtungen, Krankenhäuser usw. heranrücken, muss sichergestellt sein, dass von den künftig möglichen Gewerbe- und Industriebetrieben nicht zu viel Lärm ausgeht. Städte und Gemeinden nutzen in Bebauungsplänen häufig die Möglichkeit, Geräuschkontingente festzusetzen, um – vereinfacht gesagt – den Lärm zu definieren, der künftig von den Betriebsgrundstücken ausgehen darf. Begriffe und Verfahren sind in der DIN 45691 definiert. Akustiker und Stadtplaner versuchen, sachgerechte Lösungen zu erzielen.

In der Praxis werden die Möglichkeiten der Geräuschkontingentierung teilweise überschätzt. Ferner ist vor einer vollständigen Kontingentierung des Plangebiets zu warnen. In Gewerbegebieten muss mindestens ein Teilgebiet von einer Emissionsbeschränkung ausgenommen werden, sofern die Kontingentierung nicht in Bezug auf eine Teilfläche außerhalb des Plangebiets erfolgt. Das gilt auch für Industriegebiete, wie das Bundesverwaltungsgericht entschieden hat (Beschluss vom 07.03.2019 – 4 BN 45.18). Die Geräuschkontingentierung bleibt weiterhin ein sachgerechtes Festsetzungsmittel. Allerdings muss sie sorgfältig und sachgerecht eingesetzt werden.

Arten umweltbezogener Informationen 

Soll ein Bebauungsplan aufgestellt werden, muss der Entwurf zunächst öffentlich ausgelegt werden. In der amtlichen Bekanntmachung sind die Arten verfügbarer umweltbezogener Informationen aufzulisten. Werden die Arten nicht vollständig oder sachgerecht aufgeführt, ist selbst der beste Bebauungsplan für das interessanteste städtebauliche Projekt fehlerhaft und wird vor Gericht für unwirksam erklärt. 

Städte und Gemeinden bemühen sich, die Anforderungen zu erfüllen. Die Gerichte haben viele Bebauungspläne aufgrund von Fehlern in der Bekanntmachung für unwirksam erklären müssen. In einer aktuellen Entscheidung hat das Bundesverwaltungsgericht Anforderungen einzelner Normenkontrollgerichte zurückgeschraubt. Es ist nur noch, aber mindestens notwendig, die in den vorhandenen Stellungnahmen und Unterlagen behandelten Umweltthemen nach Themenblöcken zusammenzufassen und diese schlagwortartig zu charakterisieren. Bei der Bildung der Schlagwörter darf grundsätzlich auf sinntragende Begriffe aus dem Titel der jeweiligen Information zurückgegriffen werden. Hinweise auf die Beschaffenheit der umweltbezogenen Informationen als Gutachten, Stellungnahmen oder dergleichen sind ebenso wenig erforderlich wie ein Hinweis auf den Autor oder Urheber (Urteil vom 06.06.2019 – 4 CN 7/18). Damit kann die Auflistung der Arten umweltbezogener Informationen künftig deutlich kürzer ausfallen. Allerdings müssen die Arten schlagwortartig in Themenblöcke zusammengefasst werden, ohne verfügbare Arten zu übersehen. Das Fehlerrisiko ist reduziert, aber nicht ausgeschlossen.

Wärmepumpe kann zum Projektrisiko werden

Bei der Errichtung von Wohnhäusern werden häufig Wärmepumpen aufgestellt. Sie haben eine Außeneinheit, die meistens an der Grenze und damit möglichst weit entfernt von dem eigenen Wohnhaus geplant und errichtet wird. So weit, so gut. Sie erzeugen trotzdem Lärm. Teilweise brummen sie sehr unangenehm. 

Bereits bei der Planung einer Wärmepumpe wird bei einer engen Bebauung eine Lärmbeurteilung erforderlich sein, weil der Lärm an den Vorgaben der Technischen Anleitung Lärm gemessen werden muss, was häufig nicht beachtet wird. Liegt der Standort einer Anlage in einer unter dem Aspekt des Immissionsschutzes kritischen Nähe zur Nachbarschaft, muss die Baugenehmigung das Ausmaß der Geräuschimmissionen durch Inhalts- oder Nebenbestimmungen festlegen (Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 30.01.2019 – 5 S 1913/18). Werden diese Anforderungen nicht beachtet und beschwert sich der Nachbar über das Brummen der Wärmepumpe, kann der Betrieb der Wärmepumpe untersagt werden und damit die Wärmeversorgung eines neuen Wohnhauses fehlen. Den Ärger und den Streit zwischen dem Bauherrn, seinen Dienstleistern, dem möglichen Erwerber des Hauses sowie Nutzern und Nachbarn will sich lieber niemand vorstellen. 

Die Zeit der einfachen Bau- und Planungsprojekte ist vorbei. Verfügbare Flächen und Projekte haben immer mehr Haken und Ösen. Altlasten, Lärm, Gerüche, Nachbareinwendungen usw. müssen abgearbeitet werden. Kein einfaches Unterfangen. Es wird nur gelingen, wenn Projektentwickler, Gutachter, Architekten, Planer, Kommunen und Juristen gut zusammenarbeiten. Auf geht’s!

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Hartmut Fischer

ist seit 2006 bei der Sozietät Ritterhaus. Der Beratungsschwerpunkt des Fachanwalts für Verwaltungsrecht ist das Verfassungs- und Wirtschaftsverwaltungsrecht. Er berät Unternehmen bei der Planung und dem Betrieb gewerblicher Anlagen und betreut Bauleitplanung und Baugenehmigungsverfahren bei Projekten von Städte, Gemeinden und Investoren. Er ist regelmäßiger Referent zu aktuellen Entwicklungen des Wirtschaftsverwaltungs- und öffentlichen Baurechts und organisiert Praktikforen für den Austausch von Erfahrungen bei der Gesetzesanwendung zwischen Unternehmens- und Behördenvertretern.
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