CORONA-KRISE: FLÄCHENNACHFRAGE BEI LOGISTIKIMMOBILIEN SINKT

In den Logistikregionen Hamburg, Düsseldorf, Köln/Bonn und Stuttgart ist die Flächennachfrage nach Industrie- und Logistikimmobilien in Folge der Corona-Pandemie deutlich zurückgegangen, Suchprozesse und Standortentscheidungen wurden zurückgestellt. Dies zeigt die Marktbeobachtung der German Property Partners (GPP) für das erste Halbjahr 2020. Mit der Ausnahme von Stuttgart haben die Vermietungsmärkte mittlerweile wieder etwas an Dynamik gewonnen.

„Die aktuelle Marktbelebung wird insbesondere von den Branchen getragen, die von der Corona-Krise weniger betroffen sind, wie z.B. E-Commerce oder Medizinproduktion bzw. die für die Grundversorgung zuständigen Transportunternehmen. Die letzten Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute lassen auf eine anziehende Konjunktur im zweiten Halbjahr hoffen. Gleichwohl wird eine umfassende Erholung der Nachfrageseite voraussichtlich mehrere Quartale benötigen. Dabei deuten sich derzeit unterschiedliche Geschwindigkeiten der verschiedenen Logistikregionen an,“ erläutert Oliver Schön, Sprecher der German Property Partners.

HAMBURG: MARKT BELEBT SICH LANGSAM

Der Markt für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg ist zum Ende des 1. Quartals für einen Zeitraum von etwa vier bis sechs Wochen weitgehend zum Stillstand gekommen. Unternehmen stellten ihre Flächensuche zurück, laufende Vorgänge wurden vorübergehend auf Eis gelegt.Nun belebt sich der Markt langsam wieder, wenngleich er weit von der ursprünglichen Auslastung entfernt ist. Anfragen kommen vor allem von Unternehmen, deren Geschäft nicht durch die Krise eingebrochen ist. Dazu zählen Handels- und Produktionsunternehmen, beispielsweise medizinischer und technischer Produkte. Der Bereich Import/Export hingegen – eine bedeutende Sparte für den Hafenstandort Hamburg – ist deutlich zurückgegangen.Die Experten von Grossmann & Berger rechnen mit einem insgesamt verhaltenen Jahr am Hamburger Industriemarkt, da viele Firmen durch die Corona-Krise wirtschaftlich ins Straucheln geraten sind. Das Mietniveau hält sich bisher stabil auf Vor-Corona-Niveau.Auch das Geschäft mit Industrie-Investments stand vorübergehend nahezu still, zieht aber zunehmend wieder an. Investoren achten nun stärker auf die Mieterstruktur. Gefragt sind insbesondere Objekte, deren Mieter trotz der Krise eine gute Bonität vorweisen.

DÜSSELDORF: NACHFRAGE ZEIGTE SICH INSGESAMT ROBUST

Die allgemeine Markt- und Nachfragesituation im Großraum Düsseldorf erweist sich nach der Ausbreitung des Corona-Virus und dem Shutdown im Frühjahr als erfreulich robust. Das Mietpreisniveau hat nicht nachgegeben. Insbesondere die Nutzer aus den Bereichen E-Commerce und Handel allgemein sowie Lebensmittellogistik sorgen für eine spürbare Belebung, kämpfen aber weiter mit wenig kurzfristig verfügbarem Angebot.Mittel- bis langfristig ist eine Erweiterung des Angebotes an Flächen zu erwarten. In der Hoffnung, einen neuerlichen Shutdown vermeiden zu können und auf eine rasche wie nachhaltige Erholung der Wirtschaft ist der Ausblick für die zweite Jahreshälfte verhalten optimistisch.Aus Investment-Sicht bleibt die Attraktivität von Logistik- und Light-Industrial Liegenschaften aktuell von der Corona-Pandemie weitgehend verschont. Die Nachfrage ist ungebrochen hoch, jedoch werden die Prüfungen der Mieter noch detaillierter durchgeführt.

KÖLN/BONN: VIELFÄLTIGE NUTZERGRUPPEN WIEDER AUF IMMOBILIENSUCHE

Die Ausbreitung der Corona-Pandemie und die damit verbundenen Eindämmungsmaßnahmen haben seit Mitte März 2020 in der Logistikregion Köln/Bonn insgesamt zu einem deutlichen Nachfragerückgang geführt. Dies betraf insbesondere Industrie- und Produktionsbetriebe und die mit diesen verbundenen Logistikdienstleister. Weniger betroffen waren konjunkturunabhängige, versorgungsbezogene Unternehmen. Einzelne Branchen, wie z.B. der Lebensmittelhandel, verzeichneten kurzzeitig sogar einen erhöhten Flächenbedarf, der sich allerdings nicht in einer relevanten Flächenabnahme bemerkbar gemacht hat.Nachdem die Ausbreitung des Virus weitgehend aufgehalten und die Restriktionen in mehreren Schritten gelockert wurden, ist seit Mitte Mai eine leichte Marktbelebung feststellbar. Zwar sind viele Gesuche, die mit der Corona-Pandemie pausiert wurden, noch nicht wieder reaktiviert, aber es gibt neue Nutzeranfragen und es finden auch häufiger Objektbesichtigungen statt. Unterschiedliche Unternehmen aus fast allen Bereichen der Wirtschaft sind wieder auf Immobiliensuche. Das Mietniveau ist bislang stabil geblieben. Die Nachfrage nach Kaufobjekten ist ungebrochen. Es wurden aber vor allem kleinere bis mittelgroße Objekte veräußert.In den kommenden Monaten werden Nutzer wieder vermehrt Flächen abnehmen. Allerdings ist schon jetzt absehbar, dass der Flächenumsatz geringer ausfallen wird als in den Vorjahren. Abzuwarten bleibt auch, ob sich aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie das Flächenangebot vergrößert. Das Endergebnis wird wesentlich von der nun einsetzenden Konjunkturdynamik abhängen.

NUR VERZÖGERTE ERHOLUNG IN WICHTIGEN BRANCHEN ERWARTET

Im Zuge des Transformationsprozesses in der Automobilindustrie zeigte sich schon vor der Corona-Krise ein Rückgang in der Nachfrage bei Zulieferern und Logistikdienstleistern im Bereich Automotive. Der Shutdown und das Herunterfahren der Produktion bei den OEMs (Original Equipment Manufacturers, Automobilhersteller) verstärkten den Rückgang der Flächennachfrage noch zusätzlich. Fehlende Tender (Ausschreibungen) brachten den Markt in den Segmenten Automobil und Maschinenbau fast gänzlich zum Erliegen.Eine Kompensation der Nachfrage erfährt der Markt in der Region aktuell aus dem E-Commerce-Bereich, allerdings im unteren Größensegment bis 5.000 m² Hallenfläche. Dennoch ist davon auszugehen, dass die Flächennachfrage auch im zweiten Halbjahr insgesamt gering sein wird, da sich die regionalen Leitbranchen eher über mehrere Quartale hinweg erholen werden. In der näheren Zukunft wird die Nachfrage nach modernsten Multifunktionshallen ab 10.000 m² aufwärts häufig direkt von OEMs zur Eigennutzung ausgehen. Wegen der immensen Bedeutung des firmeneigenen Zugriffs auf Standort und Flächenqualität für die zukünftige Geschäftsentwicklung und Technologieführerschaft in diesen Industrien kommt vor allem der Wirtschaftsraum Stuttgart für Neubauten in Frage. Bestandsflächen mit älteren Baujahren, bei denen die konstruktiven Parameter neuer, hochwertiger Hallen fehlen, werden künftig weniger nachgefragt. Hier sind Mietpreisreduktionen wahrscheinlich, während in modernen Neubauten aufgrund des Angebotsmangels die Mieten steigen dürften.  Für Investoren tun sich mit den Neubauabsichten grundsätzlich neue Möglichkeiten auf. Aufgrund des Angebotsmangels auf dem Grundstücksmarkt konnten dem Investmentmarkt im bisherigen Jahresverlauf allerdings kaum Produkte zugeführt werden. In der längeren Perspektive werden auch die derzeitigen und künftigen brownfield-Entwicklungen an Bedeutung gewinnen und neue Produkte schaffen.

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