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In den vergangenen Monaten und bis heute ist die Berichterstattung geprägt von reduzierten und ausgesetzten Mieten, Einschränkungen und temporären Ladenschließungen sowie Schutzschirmverfahren und Insolvenzen.

Nicht erst seit der Corona-Pandemie ist deutlich, dass die Innenstädte und insbesondere Einkaufsstraßen bzw. Fußgängerzonen ein Problem mit Leerstand haben. Die „Flaniermeile“, wie sie aus den 90ern bekannt war, ist offenkundig nicht die Struktur, die heute noch funktioniert. Was müssen also die neuen Essentials sein, um eine „Dead City“ zu verhindern, die Menschen zurück in die Innenstadt zu bringen und wieder attraktive Marktplätze zu schaffen?

In dieser Phase der Krise ist es umso wichtiger, kurzfristige Entscheidungen treffen zu können. In erster Linie sollte der partnerschaftliche Austausch im Vordergrund stehen, um Händlern und Gastronomen in der Zeit der Pandemie entgegen zu kommen, um deren Existenz in den Innenstädten zu sichern. Darüber hinaus müssen neue Konzepte speziell für die einzelnen Städte gefunden werden. Die neuen Essentials können nicht allgemeingültig auf die Individualitäten der Städte angewandt werden, sondern es müssen entsprechend der Anforderungen der Kommunen spezielle Maßnahmen und Handlungen ergriffen werden. Hier liegt die Aufgabe insbesondere bei den Städten selber entsprechend ihrer Ausgangssituation und den speziellen Schwierigkeiten neue Wege zu gehen.

Die resiliente Stadt

Im Vorfelde jeder Maßnahme ist zu definieren, was in Zukunft noch die Innenstadt sein soll oder was Innenstadt-Randlage wird. Die Bereiche, die unterstützt werden sollen bzw. müssen, sollten zu Beginn festgelegt werden und eine Bestandsaufnahme getätigt werden, welche Nutzungen in den einzelnen Bereichen hauptsächlich vorkommen, um eine Abgrenzung des betroffenen Bereiches herzustellen. Darüber hinaus muss ich wissen, wer sind meine Kunden, wo kommen sie her und welche Bedürfnisse haben sie. Und was muss ich tun, damit wieder Kundschaft angezogen wird? Die Entwicklung muss dahin gehen eine resiliente Stadt zu schaffen, die zukunftsfähig, flexibel und lernfähig ist. Die ganzheitliche Betrachtung bezieht die öffentlichen Räume mit ein, weswegen diese an Bedeutung gewinnen und hier ebenfalls ein großes Augenmerk auf die zeitgemäße Gestaltung gelegt werden muss.

Bei allen Akteuren muss sich das Bewusstsein entwickeln, und das muss auch die neue Perspektive zukunftsträchtiger Projektentwicklung sein, dass nur in einem gemeinsamen Austausch mit allen Betroffenen eine Grundlage für die Gestaltung neuer, urbaner und lebendiger Innenstädte geschaffen werden kann. Wer genau an den Prozessen beteiligt sein sollte und wie dieser gesteuert wird, muss ebenfalls definiert werden. Auf kommunaler Ebene ist es durchaus sinnvoll einen neutralen Projektsteuerer zu definieren, der seine Kompetenzen in die Prozesse mit einfließen lassen kann. Dies bezüglich wird eine Verbindung zwischen der städtischen und wirtschaftlichen Ebene geschaffen.

Des Weiteren müssen bei der Neugestaltung der Innenstädte hinsichtlich baulicher Veränderungen oder Erweiterungen neue Wege gefunden und Prozesse beschleunigt werden. Insbesondere langwierige Genehmigungsverfahren und Bauleitplanungen gehen häufig zu Lasten von zukunftsfähigen Entwicklungen. Nicht zuletzt der Umbau von Bestandsgebäuden, die zuvor ausschließlich einer Handelsnutzung unterlagen, wird durch kompliziertere Genehmigungsverfahren und Nutzungsänderungen behindert.

Runde Tische – auch auf kommunaler Ebene

Auf der anderen Seite gilt es die Arbeit mit dem vorhandenen Mieterbesatz zu intensivieren und Mieter, die sich auch nach den Lockdowns weiterhin am Standort halten wollen, zu unterstützen. Insbesondere das finanzielle Zusammenkommen spielt eine große Rolle. Wird die derzeitige Situation betrachtet, kommt ein Großteil der staatlichen Hilfen zum Teil gar nicht bei den Mietern bzw. Händler an. Allerdings sind Vermieter und Eigentümer leider auch nicht immer bereit, auch in Hinsicht der Existenzsicherung des Mieters am Standort, diesem mit Mietnachlässen bzw. –reduzierungen entgegen zu kommen. Das hat zur Folge, dass im Regelbetrieb starke und attraktive Mieter womöglich den langen Zeitraum der Umsatzeinbußen nicht aus eigener Liquidität überbrücken können. Die Aufgabe der Stadt muss es sein in die direkte Kommunikation mit den betroffenen Parteien zu gehen. Auf kommunaler Ebene müssen alle Akteure an den „Runden Tisch“ geholt werden, wo die Interessen der Eigentümer und Händler und die öffentlichen bzw. städtebaulichen Anforderungen miteinander in Einklang gebracht werden.

In diesem Zusammenhang können Städte von den Shopping-Centern lernen. Ein Leerstandsmanagement und ein Citymanagement, ganz nach dem Vorbild des klassischen Centermanagements, würde der Innenstadt eine neue Rolle als Gesamtmaßnahme bzw. Gesamtprojekt zuschreiben. Die Einzelakteure der Innenstadt finden sich in einem neuen Verbund wieder und können einfacher in den gemeinsamen und zielführenden Austausch gehen und ein gemeinsames Leitbild entwickeln. Die Entwicklung einer gemeinsamen, langfristigen Strategie und die Aktivierung aller relevanten Akteure sorgt für eine gemeinsame Gesprächskultur, in der die Politik mit den Investoren und dem Handel zusammenfindet.

Risikominimierung durch Mixed-Use

Bezüglich dessen muss sich auch die Frage gestellt werden, ob die Masse der Handelsflächen in der Form, wie jetzt, benötigt oder ob ein neuer Nutzungsmix mit frequenzsteigernden Nutzungen gestaltet werden soll. Der Vorteil von Mixed-Use ist, dass verschiedene Nutzungen gebündelt werden und voneinander profitieren. Investoren können das Risiko streuen und minimieren, da sie nicht von einer Nutzung abhängig sind. In diesem Fall sollte zwischen den Stadtgrößen und Lagen unterschieden und entsprechende Konzeptideen entwickelt werden.

Aus diesen Erkenntnissen heraus muss festgelegt werden, welche Förderprogramme und Sonderprogramme nötig und zielführend sind. Darüber hinaus können Handbücher für den Umgang zwischen Eigentümern, Händlern, Investoren und Nachbarn entwickelt werden, um den Akteuren bereits in einer frühen Phase einen Leitfaden an die Hand zu geben. Für die Kommune selbst können Beratungsstellen eingerichtet werden und so über verschiedene Maßnahmen, wie z.B. Fördermittelmanagement, Einrichtung von BID´s, Zwischenerwerb von Schlüsselgrundstücken, Beschleunigung des Planungsrechts etc. informiert werden.

In welchen Städten lohnt es sich zu investieren?

Veränderungen brauchen gute Ideen und die nötigen finanziellen Mittel. Projektentwickler und Investoren prüfen genau, in welchen Städten sie investieren. Ein gutes Beispiel ist das Viktoria Karree in Bochum. Die Wechselbeziehung zwischen Maßnahmen des Investors und der Stadt werden hier deutlich. Im Zusammenhang mit den Plänen der HBB hat die Stadt sich dafür entschieden, den öffentlichen Platz, den Husemannplatz, neu zu gestalten. In einem europaweiten Vergabeverfahren hat die Stadt die Gestaltung des Platzes ausgeschrieben. Bemühungen der Stadt, die öffentlichen Räume neu zu gestalten und Geld in solche Projekte zu investieren, bestärkte die HBB eine Investition in der Größenordnung durchzuführen. Das macht deutlich, wie wichtig es ist, dass die Städte Geld investieren, um Investoren und Entwickler davon zu überzeugen in ihrer Stadt zu investieren und Potential sehen.

In jedem Fall ist es eher unwahrscheinlich, dass Investoren oder Projektentwickler derart große Investitionen tätigen können, um eine ganze Innenstadt neu aufzustellen. Vielmehr gilt es hier das bereits zuvor erklärte Zusammenspiel zwischen den einzelnen Parteien entsprechend einer Gesamtmaßnahme auszurichten.

In jedem Fall gibt es eine Vielzahl an Maßnahmen und Ansätzen, die eine nachhaltige und attraktive Innenstadt wieder Realität sein lassen können. Hierzu benötigt es das Engagement und den Einsatz aller und vor allem das Bewusstsein dafür, dass wenn nicht kurzfristige Umsetzungen erfolgen, wir in einigen Städten tatsächlich „Dead Cities“ haben werden.

HARALD ORTNER

ist seit 1997 bei der HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH tätig. Im Jahr 2000 übernahm er dort die Funktion als Prokurist und wurde 2004 zum alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführer ernannt. Neben seiner Vortragstätigkeit auf diversen Kongressen  ist Harald Ortner aktives Mitglied in verschiedenen Jurys. Seit 2018 ist er darüber hinaus Vorstandsmitglied im German Council of Shopping Centers e. V. und Leiter der ZIA Arbeitsgruppe Innenstadtentwicklung.