Die gefühlte Zäsur auf dem Wohnimmobilienmarkt, drückt sich immer deutlicher in realen Zahlen aus. Ein neuer Marktbericht des Immobilienbewertungsunternehmen Sprengnetter, macht deutlich wie stark die Kaufpreise in Deutschland in den letzten Monaten bereits gesunken sind. Als Grundlage für die folgende Analyse hat COO Christian Sauerborn mit seinen Team im Zeitraum 01.01.2021 bis 30.09.2022 rund 360.000 Kaufpreise mit einem gesamten Transaktionsvolumen in Höhe von etwa 165 Milliarden Euro betrachtet. Hierbei lag der Fokus sowohl auf der Analyse der Zahlen für das ganze Bundesgebiet als auch auf die Teilmärkte Berlin, Hamburg, München und Köln.

Kaufpreise sind in Quartal 3 deutlich gefallen

Das Ergebnis: Die Kaufpreise für Wohnimmobilien sind in Quartal 3 deutlich gefallen. Die Negativentwicklung beträgt im Teilmarkt Einfamilienhaus -3 % gegenüber dem 2. Quartal, im Teilmarkt Eigentumswohnung -4 %. Nach den moderaten Preisabfällen in Quartal 2 um rund 1%, wird nun deutlich wie gravierend die aktuellen Entwicklungen sind. „Das Gefühl vieler Marktakteure, dass die Preise nachgeben, täuscht nicht“, erläutert Christian Sauerborn. „Die Kaufpreise sind tatsächlich signifikant gefallen.“ Mit Blick auf das sprunghaft angestiegene Angebot an Verkaufsobjekten und unter der Berücksichtigung, dass der Immobilienmarkt immer eine gewisse Vorlaufzeit an den Tag legt, könne erwartet werden, dass sich dieser Abwärtstrend wenigstens im Folgequartal noch einmal leicht verstärkt fortsetzen wird.

In den prominenten Teilmärkten Berlin, Hamburg, München und Köln weichen die ermittelten Zahlen teilweise deutlich vom bundesweiten Schnitt ab.

Teilmarkt Berlin: noch geringe Schwankungen

Die für den Berliner Markt durch viele Beratungsgespräche mit Marktakteuren vermuteten extremen Preisrückgänge lassen sich nicht bestätigen. Q3/22 weist sogar eine moderate Preissteigerung von +0,5 % zum Vorquartal auf. Im Vergleich von Q3/22 zu Q3/21 sind die Berliner Wohnimmobilienpreise um +6,2 % gestiegen. „Diese Zahlen gelten wohlgemerkt für Berlin insgesamt. Bei der Betrachtung einzelner Stadtteile und Marktsegmente kann es naturgemäß zu nach oben oder unten abweichenden Tendenzen kommen, was dann oftmals die subjektive Wahrnehmung deutlicher prägt, als ein – vielleicht noch – eher weniger ´spektakulärer´ Wert für die Metropole insgesamt“ so Sauerborn. „Das Ergebnis mag den einen oder anderen überraschen, es sollte jedoch nicht der Einfluss der Erfahrungen aus den letzten Jahren auf unsere Erwartungshaltung übersehen werden: Basierend darauf rechnen viele Marktteilnehmer fest mit einem konstanten Anstieg von bis zu 5 % pro Quartal. Wenn dann die Preise tatsächlich nicht mehr steigen oder gar fallen und es wieder zu echten Preisverhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern kommt, widerspricht das der Erfahrung, was zu einem Gefühl extremer Rückgänge führt. Dass es soweit aber – zumindest noch – nicht ist, zeigt diese Analyse der einzig wirklich belastbaren Fakten, nämlich der Kaufpreise.

Teilmarkt Köln: moderates Wachstum im Quartalsvergleich, negative Preisentwicklung im Jahresvergleich

Im Kölner Wohnimmobilienmarkt ist im Vergleich von Q3/22 zu Q2/22 mit +1,4 % eine moderate Steigerung bei Wohnimmobilienpreisen messbar, wobei der Markt im Vergleich von Q2/22 zu Q1/22 bereits um -4,5 % nachgegeben hatte. Die Preisentwicklung von Q3/22 zu Q3/21 ist dementsprechend mit -2,3 % negativ.

Teilmarkt München: heftiger Einbruch

Die Münchner Ergebnisse sind eindeutig negativ geprägt. Die Analyse der Transaktionspreise von Q3/22 zu Q2/22 zeigt einen Rückgang von -5,6 %, nachdem der Markt von Q2/22 zu Q1/22 bereits -4,4 % verloren hatte. Damit sind die Münchner Wohnimmobilienpreise im Jahresvergleich Q3/22 zu Q3/21 um ebenfalls -5,6 % gesunken. „Hier zeigt sich deutlich, dass sich insbesondere die überhitzten Märkte, wie es in München sicherlich der Fall war, nach unten regulieren“, so Sauerborn.

Teilmarkt Hamburg: starker Rückgang

Auch der Hamburger Wohnimmobilienmarkt gibt deutlich nach. Mit einer Negativtendenz von -5,4 % fallen die Preise von Q3/22 zu Q2/22 signifikant, nachdem Q2/22 zu Q1/22 noch ein geringfügiges Wachstum von +1,3 % gezeigt hatte. Im Jahresvergleich von Q3/22 zu Q3/21 ist daher mit -1,3 % keine Preissteigerung mehr messbar.

Deutschland insgesamt: Entwicklung zum Vorjahresquartal nahezu bei Null

Im Vergleich zum Vorjahresquartal lässt sich über ganz Deutschland gemessen aber immer noch eine leicht positive Entwicklung nachweisen. So beträgt die Steigerung im Teilmarkt Einfamilienhaus Q3/22 zu Q3/21 +2,6 %, der Teilmarkt Eigentumswohnungen verzeichnet allerdings ein Minus in Höhe von -1,5 %.

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