SMALL IS BEAUTIFUL

Auch in deutschen Metropolen gibt es zu wenig Platz und vor allem zu wenig kleine, leistbare Wohnungen in zentralen Stadtlagen. In Frankfurt beispielsweise sind nur ca. 7 % des Wohnungsbestands 1-Zimmer-Wohnungen, dafür gibt es (zu) viele Luxuswohnungen. Bei Neubauten werden auch selten 1-Zimmer- Wohnungen, dafür aber bevorzugt familiengerechte Wohnungen und Luxuswohnungen gebaut. Jedoch gibt es immer weniger Familien und nur wenige reiche Menschen, aber viele Singles und viele Menschen mit wenig(er) Geld, die gerne in der Stadt wohnen möchten. Folglich übersteigt die Nachfrage das Angebot an kleinen Wohnungen auch in Deutschland bereits sehr deutlich. Politiker beklagen in Sonntagsreden die teuren Mieten und Immobilienpreise und geben unrealistische Wahlkampfversprechen ab, den „bösen Immobilienhaien“ Einhalt zu gebieten. Selbst die konservative CDU macht mit: Würde es nach dem Willen der Linkspartei gehen, hätten wir bald Mietpreisobergrenzen von sieben Euro/m2 oder Zwangsenteignungen. Diese Instrumente können jedoch nicht die große Kluft von Angebot und Nachfrage für leistbaren Wohnraum in deutschen Metropolen sowie den Platzmangel in städtischen Lagen verändern, sie verstärken diesen Trend sogar noch.

Die Mietpreisbremse zum Beispiel – gerade im Deutschen Bundestag beschlossen –, wird die Verknappung von leistbarem Wohnraum noch zusätzlich beschleunigen. Da Luxussanierungen von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, werden viele Vermieter (zu) viel Geld in die Sanierung stecken, um danach Wohnungen ausgesprochen teuer vermieten zu können. Mietpreisbremsen eignen sich auch nicht dazu, den Wohnungsmangel zu bekämpfen, sie fördern ihn sogar noch.

Die einzige Möglichkeit, die Differenz zwischen Angebot und Nachfrage zu reduzieren, besteht darin, einerseits leichter, schneller und unbürokratischer Baugenehmigungen zu erteilen, und andererseits Bauauflagen und Baukosten zu verringern und steuerliche Anreize für den Bau von leistbaren Wohnungen zu schaffen. Es sieht nicht danach aus, dass derartige Ideen im Berliner Bundestag umgesetzt werden.

Es ist zu erwarten, dass der Zuzug in die deutschen Metropolen in den nächsten Jahren weiter zunehmen wird. Wer 60 bis 90 Minuten Anfahrtszeit zum Arbeitsplatz in Kauf nimmt, kann in der modernen flexiblen Arbeitswelt nicht mehr mithalten. Ebenso ist die Lebensqualität, zu Fuß, mit dem Fahrrad oder mit der U-Bahn zur Arbeit zu kommen, deutlich höher, als sich täglich durch den Stau oder überfüllte Nahverkehrszüge zu quälen, von den Kosten ganz zu schweigen. Die ungebrochene Nachfrage nach Wohnraum macht schon heute die Wohnungssuche für kleine Wohnungen zum Canossagang, der in Zukunft sicher noch länger und beschwerlicher sein wird.

Die oben genannte Entwicklung bietet für Immobilieninvestoren große Chancen, wo sich in den nächsten Jahren gutes Geld verdienen lässt. Wenn Angebot und Nachfrage weit auseinanderdriften, bedarf es innovativer Immobilienunternehmer, welche die Nachfrage decken; denn die Politik wird es nicht tun. Man braucht nur nach London oder New York zu blicken, um zu sehen, wohin die Reise geht. In den letzten Jahren wurden in diesen Städten viele vollmöblierte Klein- und Kleinstwohnungen geschaffen, teilweise schon ab zwölf Quadratmeter Wohnfläche. Der vorhandene Raum wird durch geschicktes Design optimal genutzt, die Wohnungen sind technologisch auf dem neuesten Stand, und oftmals gibt es in der Lobby noch einen Concierge Service, der lästige Arbeiten wie Wäsche waschen und Einkaufen übernimmt (natürlich gegen ordentliche Gebühren). Die mühsame Arbeit der Wohnungseinrichtung ist damit obsolet, einfach Türe aufsperren und einziehen. Luxus ist das keiner, aber sehr viele Menschen lieben solche innovativen Wohnkonzepte: Studenten, Young Professionals, Leute mit wenig Geld und Zeit, Manager mit Zweitwohnsitz in der Stadt etc. Billig sind solche Wohnungen nicht, aber leistbar. In London kann man derartige Mikrowohnungen ab ca. 1.000 Pfund im Monat beziehen.

Für Immobilieninvestoren ist dieser Trend ein sehr gutes Geschäft. Immobilien werden im Ankauf nach Quadratmeter Nutzfläche berechnet. Allerdings sind die Nettomieten von zwei 1-Zimmer- Wohnungen deutlich höher als die Nettomiete einer 2-Zimmer- Wohnung – wie man es auch am Frankfurter Mietpreisspiegel gut sehen kann. Bei Vollmöblierung sind nochmals ordentliche Aufschläge möglich, zudem ist man hier (teilweise) von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Es ist daher durchaus realistisch, dass zwei vollmöblierte 1-Zimmer-Wohnungen mehr als doppelt soviel Nettomiete als eine unmöblierte 2-Zimmer-Wohnung erzielen und eine wesentlich höhere Nachfrage besteht. Selbst unter Einbeziehung der Umbau- und Einrichtungskosten rechnet sich dieses Konzept allemal. Mikrowohnungen (12–20 m2) bieten noch einen größeren Hebel für Immobilienbesitzer, da hier auf der Fläche einer 2-Zimmer-Wohnung drei bis vier Wohnungen mit entsprechend noch höherer Mietrendite geschaffen werden können. Bei Immobilien in deutschen Großstädten wird in den nächsten Jahren daher folgende Regel gelten: „Small is beautiful, smaller even better, and very small, very stylish and very smart will make a lot of money.“

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