VON PROJEKTEN ZU URBANEN STADTQUARTIEREN

Im Gespräch mit Dr. Stephan Bone-Winkel,
Vorstand der BEOS AG

Wenn Sie sich Projektentwicklungen nähern, suchen S ie Ihre Liegenschaften selbst aus?
Ja, wir kaufen nur Häuser mit Charakter, die das Potenzial haben, sich im Wettbewerb mit anderen Häusern durchsetzen zu können – sei es, weil sie preiswerter sind, in der Mischung interessantere Flächen oder einen besseren Standort haben. Das sind wesentliche Punkte, weil Gebäude immer aus Nutzersicht zu interpretieren sind. Die Nutzer wissen sehr genau und meist schneller als Investoren, was sie als erstrebenswert ansehen. Es reicht daher aus, nur solche Objekte zu kaufen, die aus Nutzersicht wettbewerbsfähig sind.

Der „Charakter“ liegt eigentlich fernab aller Daten und Fakten. Was bedeutet es für S ie, in Bezug auf Immobilien und Liegenschaften, „Charakter“ zu haben?
Es bedeutet, dass eine Geschichte existiert, an die man als Entwickler anschließen kann. Charakter bedeutet aber auch, wandelbare Gebäude zu haben, die in ihrer veränderten Form auch von ihren Nutzern besonders geschätzt werden. Bei einem austauschbaren Produkt im Neubaubereich ist dem Nutzer der Standort egal. Sobald man jedoch Flächen mit einer gewissen Stärke ausstattet, die teilweise eben auch auf Geschichte basieren, kommen Nutzer nicht nur aufgrund finanzieller Vorteile, sondern auch, weil sie sich mit einem Haus verbunden fühlen. In dieser Hinsicht spielen sicher auch räumliche Atmosphären eine Rolle. Das Carlswerk macht dies deutlich. W as sind das für Nutzer, die auf solche Qualitäten anspringen? Das sind Nutzer, die ihren Arbeitsplatz anreichern und sich mit einem Gebäude identifizieren möchten. Solche Nutzer achten nicht ausschließlich auf den Preis. Sie suchen das Besondere und setzen nicht den Standort an oberste Stelle wie eine Bank, die unbedingt in einer Bankenlage liegen muss. Meistens suchen solche Firmen ein lebendiges urbanes Umfeld.

Was genau verstehen Sie unter Anreicherung des Arbeitsplatzes?
Heute gestalten Unternehmen attraktive Arbeitsplätze. Ihre Mitarbeiter sollen Spaß bei der Arbeit haben und gerne zur Arbeit kommen. Früher wurden Privilegien verteilt, wie der Dienstwagen oder die holzvertäfelte Bürowand (lacht). Das ist heute anders: Aufenthaltsqualität und Mitarbeiterkommunikation werden großgeschrieben, denn Büroarbeit ist Kommunikationsarbeit. Deshalb brauchen wir Arbeitsplätze, die mehr bieten als langweiligen Standard. Es heißt, man solle sich nie in Immobilien verlieben. Ist das wirklich eine Gefahr?
Jeder Projektentwickler läuft Gefahr, betriebsblind zu werden. Dennoch bin ich der Meinung, dass man sich sogar in das Objekt verlieben muss, um es wirklich gut machen zu können. Wichtig ist, dass die Entscheidung für den Kauf und die Entwicklung eines Objekts auf Analysen basiert. Das machen wir beispielsweise über unsere Primäranalyse, nach der wir das Objekt im Nachhinein oft besser kennen als der Verkäufer. Eine der elementarsten Fragen ist, wie Flächen an Attraktivität gewinnen, sodass Unternehmen auf diesen Flächen besser wirtschaften können. Diese Frage müssen Projektentwickler immer im Hinterkopf haben. In der Realität interessiert das nur wenige Projektentwickler. Hauptsache, das Objekt kann zum Zeitpunkt der Fertigstellung gut verkauft werden. Aus meiner Sicht ist das eine fatale Entwicklung. Es gilt, den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie zu bedenken.

Spielen bei flexiblen Nutzungen, Mehrfachnutzungen und dauerhaften Veränderungen nicht ganz andere Parameter eine Rolle?
Ja. Wir sprechen lieber von Reversibilität von Flächen, weil der Begriff Flexibilität in der Praxis oft falsch interpretiert wird. Für Investoren und Entwickler ist Flexibilität sehr häufig gleich bedeutend mit mangelndem Entscheidungswillen. Mit Reversibilität verweisen wir darauf, dass in der gleichen Flächenkubatur unterschiedliche Nutzungen angesiedelt werden können, und zwar in kombinierter Form. Folglich müssen Gebäudestrukturen und Ausmaße angepasst werden: Geschosshöhen von drei Metern und Gebäudetiefen von elf Metern reichen manchmal nicht mehr aus. Reversibilität erfordert große Räume.

Hat dies auch mit erfahrbaren Brüchen zu tun, die möglicherweise genau diesen Charakter ausmachen?
Teilweise ja. Auch in der Immobilienwelt ist nichts statisch und dauerhaft. Unternehmen, die Flächen nutzen, verändern sich. Übrig gebliebene Flächen müssen neu genutzt werden. Unter Investoren und Entwicklern ist oft die Rede von Drittverwendungsfähigkeit, das heißt, es beginnt die Suche nach einem neuen Mieter. Wir meinen etwas anderes mit Drittverwendung: Vielleicht gibt es einen Mieter, der die Fläche anders nutzen möchte und der auch andere Formen und auch andere Wertigkeiten von Arbeitsplätzen hat. Das Gebäude muss diese Veränderungen aufnehmen können.

Nehmen Sie im B ereich Projektentwicklung eine grundsätzliche Veränderung wahr – weg vom üblichen Formatieren hin zu einer sensibleren und offeneren Art und Weise?
Früher wurde nur darauf geachtet, was sich gut verkaufen lässt. Produziert wurde, was die Investoren gerade „auf dem Speiseplan hatten“. Mittlerweile öffnen sich die Entwickler gegenüber einer Durchmischung von Flächen sowie gegenüber den Ansprüchen und Bedürfnissen des Marktes. Entwickler müssen sich auch den Forderungen einer Stadt öffnen. Nur dann kann eine Stadt funktionieren und sich urbane Qualität entwickeln. Diese neuen Anforderungen stimmen zwar nicht immer mit den Investorenwünschen überein, sind aber für eine Weiterentwicklung unabdingbar.

Ist das eine Entwicklung grundsätzlicher Natur, sofern auch kommunale Perspektiven und Erwartungen berücksichtigt werden, um nachhaltige Stadtentwicklung zu betreiben und Urbanität zu erreichen?
Wir müssen alle neu über das Thema Urbanität nachdenken. Städte und Entwickler für sich alleine und gemeinsam. Wir haben oft große Industrieflächen als Grundlage, bei denen sich Städte extrem schwer damit tun, Flächendurchmischungen zuzulassen. Alle wollen die Durchmischung und alle wissen genau, wie es nicht geht – sei es aufgrund von Verordnungen, Richtlinien oder schon einmal gedachten Konzepten. Diese halten längst nicht mehr stand mit dem, was Städte heute brauchen. Ich vermisse den politischen Willen, Dinge anders handhaben zu wollen als die Verwaltung; den Willen, eine Stadt nach vorne zu bringen. Und auch auf Entwicklerseite ist radikales Umdenken notwendig: sie müssen selbst Verantwortung für eine Stadt oder ein Stadtquartier übernehmen. Entwickler und Städte müssen einen einen aktiven Dialog führen.

Wie kann man sich so eine Kultivierung als tragfähige G rundlage vorstellen? Wie können Rahmenbedingungen geschaffen werden?
Das bleibt Frage des aktiven Dialogs. Er beginnt meist mit Abwehrhaltung, auf die Städte mit Zwangsmaßnahmen reagieren. Die Planungsgewalt liegt nun einmal bei den Kommunen. Wichtig ist, dass man Dinge gemeinsam entwickelt. Hierzu gehört auch, die Nutzer mit an den Tisch zu holen, die heute nur als „Wutbürger“ oder „entbrannte Nachbarschaft“ wahrgenommen werden. Diese Kluft zwischen Verwaltung und Nutzern muss unbedingt verringert werden.

Wenn wir an U rbanität und die zukünftige Entwicklung von Städten denken, ist es dann nicht unabdingbar, Durchmischung und Verdichtung voranzutreiben?
Ja, wir kommen hier an einen sehr spannenden Punkt – nämlich zum Wettbewerb der Städte untereinander. Wenn etwa Hamburg zeigt, dass es besonders gut Quartiere bauen kann, in denen man sich wohlfühlt, wo sich Unternehmen ansiedeln, die Arbeitsplätze haben, und zum Beispiel Köln zeigt, dass es all das nicht so gut kann – welche Stadt wird dann langfristig prosperieren? Politiker in einer Stadt müssen die Verantwortung dafür übernehmen, dass Zukunft in einer Stadt überhaupt stattfinden kann. Unternehmen suchen sich Standorte mit ausgeprägter Urbanität. Das ist übrigens auch einer der Gründe, warum Berlin in den letzten Jahren so großen Zuspruch bei jungen Leuten erfahren hat: das nichtreglementierte, unsortierte, offene Prinzip ist hier verankert. In Berlin kann man als Nutzer noch tun und lassen, was man will.

Geht es hier auch um die Entwicklung von Einstiegsszenarien für junge M enschen und Unternehmen?
Ja. Es ist Aufgabe der lokalen Wirtschaft, attraktive Arbeitsplätze anzubieten. Gleichzeitig sind gute junge Mitarbeiter heutzutage extrem mobil: Sie wollen an Standorte gehen, die Urbanität bieten. Daher gibt es viele Unternehmen, die ihren Firmensitz in Berlin haben. Sie finden dort ihre Mitarbeiter. Die Kunden sitzen meist ganz woanders. Das ist ein Zeichen, denn nicht jede Firma hat die Möglichkeit, an den Standort zu ziehen, wo sie qualifizierte Mitarbeiter findet.

Ist das auch die Unausweichlichkeit, die immer wieder auf die Metropolen weist?
Ja, der Urbanisierungstrend ist nicht nur bei den Menschen, sondern auch bei den Unternehmen spürbar, weil sie dorthin gehen müssen, wo die besten Arbeitskraftreserven sind. Firmen aus Randgebieten ziehen mitten in die Ballungsräume. Sie wollen die Nähe zu anderen Firmen fühlen. Die Zeit des Nebeneinanders ist vorbei und die Zeit des Miteinanders ist angebrochen.

Sie nennen diesen Bereich Unternehmensimmobilien. Was genau verbirgt sich dahinter?
Nur die wenigsten Unternehmen brauchen ausschließlich Verwaltungsflächen. Die meisten Unternehmen nutzen verschiedene Flächenarten: Sie produzieren, forschen, handeln und verwalten. Das alles findet auf unterschiedlichen Flächen statt, die zusammengeführt am besten mit dem Begriff „Unternehmensimmobilie“ zu beschreiben sind. De facto handelt es sich um gemischt genutzte Flächen von Unternehmen überwiegend deutscher Mittelständler.

Haben Sie den Begriff der Unternehmensimmobilie nicht auch durch eine Studie hinterlegt?
Ja. Es begann 2009 mit einem Bericht in Zusammenarbeit mit BulwienGesa über den Markt von Industrieimmobilien und Gewerbeimmobilien. Danach gründeten wir mit acht Unternehmen eine Initiative zum Thema Unternehmensimmobilien. Mittlerweile sind wir elf Unternehmen. Außerdem gibt es einen zweiten Marktbericht. Er zeigt, dass der Sektor stark gestiegen ist. Im Vergleich zu 2013 ist der Investmentmarkt im Jahr 2014 um 75 % gestiegen auf inzwischen 1,6 Milliarden Euro Transaktionsvolumen auf dem Sektor. Und er ist der einzige Sektor mit steigenden Mieten.

Hat die Investorenschaft und die finanzgebende Welt Zugang zu dieser höheren K omplexität von Immobilien?
In Zusammenarbeit mit der Universität Regensburg haben wir in einer anderen Studie herausgefunden, dass heute bereits ein Drittel aller institutioneller Investoren in Deutschland Unternehmensimmobilien im Bestand haben – und zwar häufig angefangen als Gewerbeparks. Wenn diese gut konzipiert waren und die Standorte stimmten, funktionieren sie auch noch heute. Die meisten arbeiten mit externen Asset-Managern zusammen, weil der Bereich Unternehmensimmobilien hohe Anforderungen stellt.

Ist das Carlswerk in Köln eine Art Blaupause für diese Asset- Klasse?
Nicht unbedingt. Es ist eine Blaupause für sogenannte Transformationsimmobilien, das heißt eine Kategorie der Unternehmensimmobilien. Daneben gibt es Logistikobjekte, Fertigungsobjekte und Gewerbeparks. Für Transformationsimmobilien gilt dies auf jeden Fall, weil die Geschichte häufig sehr ähnlich ist: es gibt zum Beispiel ein großes Werk, das einer der größten Arbeitgeber der Stadt ist. Irgendwann wird es nicht mehr gebraucht und die Gebäude fallen brach. Dann rettet entweder ein Entwickler das Gebäude durch eine neue Nutzung mit einer neuen Durchmischung oder es kommt zum Abbruch und Neubau. Diese beiden Varianten gibt es und zum Glück wird nicht immer alles platt gemacht, was historisch einmal eine industrielle Nutzung war. Ulm ist keine Metropolstadt, dennoch haben Sie dort investiert und sind in die Projektentwicklung gegangen. Warum? Ulm ist eine der deutschen Städte mit dem qualifiziertesten Arbeitskräftereservoir. Dort sitzen Ingenieure und Tüftler, die um keinen Preis der Welt wegziehen wollen würden. Daher haben sich dort zwingend einige Hightech-Firmen niedergelassen wie die Thales Gruppe, die in Ulm für Satelliten-Weltraumtechnik produziert, oder die Firma Becker, die Sprachsysteme für die Automobilindustrie fertigt.

Gibt es etwas, das Sie der Immobilienwirtschaft wünschen würden?
Wir müssen von der Transaktionsorientierung wegkommen, wo jeder nur den nächsten Deal vor Augen hat. Stattdessen müssen wir überlegen, was wir in unseren Städten erreichen wollen. Dieses Weiterdenken erzwingt meines Erachtens einen offeneren Dialog zwischen Verwaltung, Politik und den Entwicklern und – ganz bewusst gesagt – auch den Nutzern.

Was wünschen Sie sich von der kommunalen Seite?
In allererster Linie wünsche ich mir, dass man das Leitbild der sauber voneinander getrennten Nutzungen in einer Stadt abwirft. Wo wir hinkommen müssen, ist eine dynamische Durchmischung, in der sich Nutzungen gegenseitig befruchten. Ich bin davon überzeugt, dass die urbane Durchmischung die Attraktivität von Stadt ausmacht.

Herzlichen Dank für das Gespräch.
Das Interview führte Johannes Busmann

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