ZUKUNFT EINZELHANDEL: NEUE MIETVERTRÄGE LAUFEN IN SCHNITT NUR NOCH 7,4 JAHRE

In den letzten Monaten dominierten vor allem negative und häufig pessimistische Prognosen und Überschriften die Medienmeldungen und Kommentare, wenn es um die Zukunft des Retail-Vermietungsmarktes bzw. um den stationären Einzelhandel in unseren Innenstädten geht. Der überfällige Strukturwandel, den der boomende Online-Handel in Siebenmeilenstiefeln vorantreibt muss aber keineswegs mit dem Untergang der klassischen Einzelhandelsstruktur einhergehen. Zu diesem Ergebnis kommen die Makler-Profis der COMFORT-Gruppe in Ihrem aktuellen Marktbericht.

Die frischen Zahlen zeigen aber auch: Die Zeiten der standort- und städteübergreifend steigenden Einzelhandelsmieten sind zunächst zu Ende. Das heißt jedoch nicht, dass im Retail-Bereich nichts mehr umsetzbar ist. Ganz im Gegenteil – die Entwicklungen werden korrespondierend zur Mieternachfrage sehr viel selektiver und vielfältiger. Bezogen auf die Branchen war der Bereich Textil & Bekleidung in der Vergangenheit immer mit weitem Abstand führend. Wie die Statistik 2018 nunmehr zeigt, war dieses Segment mit 26 % zwar immer noch der relativ stärkste Bereich – das Branchenbild jedoch ist heute weitaus bunter und kleinteiliger. Mit der Gastronomie, die mittlerweile immerhin 14 % aller Vermietungen ausmacht, baut dieser Bereich seine Bedeutung stetig aus. Und dieser 2018er Trend setzte sich bisher durchaus auch in 2019 fort. So kamen bei den COMFORT-Vermietungen in 2019 bisher kaum Mode-Labels, sondern vielmehr insbesondere die Sektoren Gastronomie, Wohnen/Einrichtung sowie Drogerie zum Zuge.

Der Einzelhandel hat bereits auf die aktuellen und kommenden Umwälzungen reagiert und seine Strategien verfeinert: Neben „konventionellen Ersthilfe-Maßnahmen“ wie Kostenreduzierung und Restrukturierungsprogrammen wird auch immer mehr in Innovation-Labs und Marktforschung investiert. Parallel arbeiten die meisten auf Hochdruck an ihrer mehr oder weniger neuen Multi-/Omnichannel-Strategie, in der sie ihre On- und Offline-Vertriebswege bestmöglich kombinieren. Im Ergebnis sehen wir eine Verkleinerung von Verkaufsflächen, eine häufigere Einbindung von Gastronomie in bestehende Stores, aber auch kreative Pop-up-Stores und mobile Verkaufsflächen. Alle Beteiligten müssen in ihren Konzepten und Planungen also grundsätzlich flexibler denken. Das wird auch deutlich, wenn wir uns die entsprechenden Mietverträge genauer anschauen: Die durchschnittliche Laufzeit nimmt nämlich seit mehreren Jahren kontinuierlich ab. Während im Jahr 2016, die Mietlaufzeit durchschnittlich 9,4 Jahre betrug, sind es 2019 nur noch 7,4 Jahre.

COMFORT Research & Consulting-Geschäftsführer Olaf Petersen erklärt: „Die durchschnittliche Laufzeit bei unseren vermittelten Mietverträgen ist von 9,0 Jahren in 2017 auf 7,4 Jahre in 2018 gesunken. Aber dabei bleibt es nicht. Die Mietverhältnisse werden generell immer flexibler. Umsatzmiet-Komponenten gewinnen an Stellenwert, die klassischen Nebenkosten- sowie Index-Regelungen stehen unter Druck und es werden immer öfter Innenprovisionen, die Maklercourtage also, vom Vermieter bezahlt. Außerdem verlangen Mieter auch verstärkt Investitionen oder Baukostenzuschüsse von der Vermieterseite. Insgesamt wird heute generell erheblich länger verhandelt als noch vor ein paar Jahren. Wenn wir die COMFORT-Vermietungen im Großen und Ganzen betrachten, ist diese Entwicklung übrigens nicht zu Lasten der Mieten gegangen. Diese stiegen von einem Jahresdurchschnitt von rd. 40,80 €/m² in 2017 immerhin um gut einen Euro auf 41,90 €/m² in 2018. Die durchschnittliche Größe der von uns vermittelten Mietflächen zeigt mit gut 600 m² in 2018 keine große Veränderung zu 2017“, so Olaf Petersen weiter.

Für die Zukunft unserer Innenstädte kann diese deutlich differenzierte Vermietungsentwicklung nur begrüßt werden: weniger Monotonie, mehr Aufenthaltsqualität. Also genau die Entwicklung, die benötigt wird, um Attraktivität und Frequenz zu sichern.

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