Auch Banken tragen eine Verantwortung im Bereich der Nachhaltigkeit. Im Gespräch für unsere polis Changes erzählt Sabine Barthauer, ehemaliges Mitglied des Vorstands der Deutschen Hypo, wie die Deutsche Hypo dieser Verantwortung nachkommt und erläutert u.a. grüne Anlegemöglichkeiten und den Deutschen Hypo Real Estate Economy Index (REECOX).

Das Thema Nachhaltigkeit ist in aller Munde: Welche Verantwortung sollten Banken in diesem Bereich übernehmen?

Das Thema erfordert eine ganzheitliche Betrachtung. Nicht nur die Banken, sondern alle Akteure unserer Gesellschaft, das heißt, jedes Unternehmen, der Staat und jedes Individuum tragen Verantwortung im Rahmen der Klimaschutzthematik. Klimaveränderung und Nachhaltigkeit sind längst nicht mehr nur Themen einzelner Parteien, Gruppen und Wissenschaftler. Mittlerweile ist das Thema flächendeckend in der Gesellschaft angekommen. Für uns stand zu Beginn die interne Positionierung der Bank zur Nachhaltigkeit im Fokus. Erst danach sind wir nach außen getreten, denn als Teil des Wirtschaftsrahmens sind natürlich auch die Banken in die Verantwortung zu nehmen. Konkret können sie z. B. durch ihre individuelle Finanzierungspolitik im Bereich der Nachhaltigkeit wichtige Signale und Impulse setzen. Als Pfandbriefbank sind wir uns dieser Verantwortung bewusst und platzierten im Rahmen des Projektes „Green Bond“ bereits 2017 die erste Benchmark-Emission als Grünen Pfandbrief. Das Projekt treiben wir seitdem in allen Bereichen der Bank kontinuierlich voran. Hierdurch konnten wir eine Vielzahl neuer Investoren gewinnen, primär aus dem skandinavischen Bereich. Diese spiegelten uns im Vorfeld bereits auf den Roadshows ihr Interesse an nachhaltigen Anlageprodukten.

Wie sehen grüne Anlagemöglichkeiten ganz konkret aus?

Anlagemöglichkeiten mit grünem Bezug können z. B. Projekte finanzieren, die ihrerseits besonders umwelt- oder sozialfreundlich sind. Dazu gehören z. B. erneuerbare Energien, energieeffiziente Immobilien oder auch soziale Projekte. Als Kapitalmarktanleger möchten unsere Kunden sichergestellt wissen, dass der durch sie refinanzierte Asset-Pool nur grüne Objekte beinhaltet. Dies können wir als Deutsche Hypo garantieren: Unsere Asset-Pools setzen sich aus grünen, energieeffizienten Objekten zusammen. Bei der Emission von Green Bonds refinanziert sich die Bank also durch Anleihen, deren eingeworbene Mittel ausschließlich für die Finanzierung energieeffizienter Gebäude (Green Buildings) genutzt werden. Zentrale Kriterien stellen in Deutschland die gesetzlichen Anforderungen an Energieeinsparungen dar. Darüber hinaus sind auch grüne Labels in Form von Zertifizierungen für uns relevant. In diesem Bereich nehmen wir innovative Technologien, Flächeneffizienz sowie eine gute infrastrukturelle Anbindung in den Blick. Um Transparenz für unsere Kunden gewährleisten zu können, haben wir den Pool separiert und können somit genau angeben, welche Gebäude wir mit dem Asset-Pool finanzieren.

In den Medien kam häufiger die Kritik auf, dass die genannten Asset-Pools gar nicht so grün seien, wie sie es vorgeben. Hauptkritikpunkt ist die mangelnde Transparenz der Banken. Wie begegnen Sie diesen Einwänden?

Wir legen für unsere Emissionen ein transparentes und öffentlich einsehbares Reporting auf, mithilfe dessen sich unsere Kapitalmarktinvestoren genau informieren und nachrechnen können. Dieses Reporting bildet eine solide Grundlage zur Anlage und ist zeitgleich Ausdruck unserer Verantwortung gegenüber Umwelt und Gesellschaft. So umfasst der Bericht konkrete Informationen zu den von uns finanzierten Objekten, deren CO₂-Emissionen sowie den gewonnenen Einsparungen. Uns ist wichtig, unsere Produkte nicht lediglich mit einem grünen Aufkleber zu versehen: Wir schauen nicht nur auf den CO₂-Verbrauch, sondern bspw. auch darauf, dass die Objekte nicht an Mieter aus kontroversen Geschäftsfeldern vermittelt werden. Daraus ergibt sich auch unser gutes Nachhaltigkeitsrating.

Konzentrieren Sie sich eher auf Neubau oder auch auf Sanierung?

Wir finanzieren sowohl große Neubauprojekte als auch die (energetische) Sanierung alter Bestände, sprich wenn ganze Grundrisse verändert, Fenstergrößen angepasst oder Dachgeschosse ausgebaut werden. Uns ist wichtig, an solchen Projekten teilzuhaben, die den sich stetig entwickelnden Anforderungen und Bedarfen an Wohnraum begegnen.

Begegnet Ihnen beim Thema Neubauentwicklung manchmal Kritik? Nach dem Motto: Warum finanzieren Sie nicht ausschließlich die Modernisierung von Beständen?

Erfahrene Projektentwickler sind sich dessen bewusst, dass sie sich mit der Öffentlichkeit in einen Diskurs begeben müssen. Die Kommunikation mit Nachbarn und der Stadt ist nötig, um bestimmte Baumaßnahmen für eine Stadt rechtfertigen und legitimieren zu können. Und auch Kritik ist in diesem Diskurs wichtig und erwünscht, denn nur so können die Bedürfnisse des Gegenübers in die Projekte miteinfließen. Ein Beispiel ist die zunehmende Mischnutzung von Quartieren und Einzelgebäuden: Im Zuge neuer städtebaulicher Entwicklungen werden zunehmend auch quartiersübergreifende Nutzungen wie Kindergärten, Physiotherapie, Einkaufsmöglichkeiten oder Fitnesscenter integriert. Insofern hat sich hier schon sehr viel verändert. Blicken wir auf den Beginn der 1990er-Jahre zurück, gehörten sogenannte Monostandorte zur Tagesordnung: Es existierte eine klare Trennung zwischen Wohn- und Arbeitsstandorten; und dazwischen wurde gependelt. Durch den Neubau und die Mischnutzung von Quartieren, wird nicht nur das Leben der Bewohnerinnen und Bewohner attraktiver gestaltet, sondern auch der schwierigen Verkehrsthematik in sich stetig verdichtenden Städten begegnet. Sofern Quartiere einen Nutzungsmix gewährleisten, wird das Pendeln obsolet. Das wiederum ist natürlich unter Klimaschutzgesichtspunkten sehr sinnvoll.

Ist die Realisierung neuer grüner Technologien denn auch vereinbar mit der Finanzierbarkeit der Projekte? Inwiefern belastet sie letztlich die Mieter der Immobilie?

In Deutschland besteht das Hauptproblem in der zumeist geforderten, sehr teuren 120-Prozent-Lösung: Statt zunächst punktuell erste energetische Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen, die die CO₂ Bilanz eines Objekts bereits verbessern, wird direkt die gesamte Modernisierungspalette durchgedacht. Diese bringt dem Mieter aber letztlich nichts: Eine aufwendige Modernisierung steht letztlich in keinem Verhältnis zur Umlage auf die Miete. Ich denke, wir sollten an dieser Stelle flexibler agieren. Wenn es erforderlich ist, den Bestand zu modernisieren, dann wird dies in der Regel auch umgesetzt. An dieser Stelle wäre jedoch eine finanzierbare 80-Prozent-Lösung sinnvoller, die einen ausgleichenden Effekt hätte: Auf diesem Wege könnten die höheren Mietkosten letztlich durch die Einsparung von Heizkosten aufgrund der Sanierung ausgeglichen werden. Eine für beide Seiten gute Kompromisslösung.

Sie sagten kürzlich, dass ungeachtet dessen, ob man Mieten deckelt oder bremst, dies letztlich in eine Sackgasse führt. Was muss stattdessen getan werden, um das Problem in den Griff zu bekommen?

Es muss in den unterschiedlichsten Bereichen angesetzt werden. In deutschen Bauämtern ist beispielsweise die Digitalisierung noch nicht angekommen, sodass dort sehr viele Menschen nach wie vor sehr viel Papier bearbeiten. Da dieser Prozess sehr langwierig ist, gelangen letztlich weniger Projekte auf den Markt. Außerdem sollte auch die Bauverordnung ins Visier genommen werden: Welche Voraussetzungen gelten hier? Welche Qualitätsanforderungen muss ein Neubau heute erfüllen? Immerhin ist es in unseren Nachbarländern möglich, auch mit weniger Anforderungen qualitativ hochwertigen und lebenswerten Wohnraum zu realisieren. Ein weiteres Problem liegt darin, dass die deutsche Bauindustrie bereits an ihrer Kapazitätsgrenze arbeitet. Selbst wenn mehr Baugenehmigungen erteilt werden würden, bestünde keine Kapazität, die Aufträge in der herkömmlichen Art und Weise umzusetzen.

Eine Antwort auf diese Probleme könnte das serielle Bauen sein. Die Skalierbarkeit der Voranfertigung und die serielle Produktion geht mit einer enormen Kosteneinsparung einher: kurze Bauzeiten, nachhaltige Baumaterialien zu etwas niedrigeren Qualitätsanforderungen. Dies wäre zumindest eine Option preisgünstigen, aber qualitativen Wohnungsbau zu realisieren. Im Endeffekt geht es darum, an den richtigen Stellschrauben zu drehen.

Kommen wir zum Thema Gewerbe- und Logistikimmobilien. Bei diesem Gebäudetypus stellen sich völlig andere Herausforderungen als beim Wohnungsbau. Inwiefern ist hier das Thema Nachhaltigkeit bereits angekommen und an welcher Stelle ist es noch ausbaufähig?

Verbesserungspotenzial besteht immer. In diesem Bereich ist das Thema effiziente Flächennutzung aktuell hochbrisant. Hinsichtlich der Flächenknappheit ist der Mehrgeschossbau eine logische, wenn auch herausfordernde Lösung. Zudem sind jedoch auch Dachbegrünung oder Fotovoltaik-Anlagen auf Logistikimmobilien Konzepte, die Entwickler beschäftigen. Das Thema ist also durchaus auch in diesem Bereich angekommen.

Wird sich der Bereich Logistik diesbezüglich auch auf der Letzten Meile verändern? Spielen z. B. zentrale Lager in Innenstadtnähe sowie außerhalb gelegene große Außenlager aktuell eine Rolle?

Zu dem Thema haben wir im vergangenen Jahr eine eigene Studie unter dem Titel „City-Logistik – Konzepte für die letzte Meile“ veröffentlicht, in der sich eine Dreiteilung abzeichnet: Es gibt die klassischen Riesencenter, wie Zalando oder Amazon, mit großen Außenlagern, mittelgroße Unternehmen, die näher in die Regionen rücken und solche, die die Letzte Meile bedienen. Diese unterschiedlichen Formate und Größen sorgen für reichlich Bewegung auf dem Markt. Große Handelsunternehmen überlegen derzeit z. B., in Shoppingcentern Teile der Tiefgaragen als Logistikflächen zu nutzen. Dazu gibt es Diskussionen über Packstationen in Wohn- und Gewerbegebieten. Generell geht es darum, zentrale Punkte zu entwickeln, die als Ausgangspunkte die Letzte Meile besser überbrücken können. So wird langfristig auch der innerstädtische Verkehr deutlich entlastet.

Auch der Einsatz elektrisch betriebener Fahrzeuge wird zunehmend relevanter. Eine spannende Initiative beschäftigt sich mit einem gemeinschaftlichen Belieferungssystem. Ziel ist es, die gemeinschaftliche Nutzung und Belieferung von Bezirken durch unterschiedliche Logistikunternehmen zu realisieren. Auch der Strukturwandel des Einzelhandels könnte nutzbar gemacht werden, indem die zunehmenden Leerstände der 1B-Innenstadt-Lagen zukünftig als Logistikflächen genutzt und die zentral gelagerten Päckchen wiederum dann mittels Lastenfahrrädern zugestellt werden. Der Kreativität sind hier bis dato keine Grenzen gesetzt. Was fest steht ist, dass es bisher zwar noch keine Ideallösung gibt, die Industrie diese Themen allerdings diskutiert.

Ein ganz anderes Problem ist, dass die Umsetzung der EU-Klimavorgaben von Land zu Land sehr stark variiert. Wie kann hier mehr Einheitlichkeit geschaffen werden?

Einheitlichkeit ist genau das richtige Stichwort. Die Taxonomie wird aktuell mit unterschiedlichen Partnern in Deutschland sowie dem europäischen Ausland diskutiert. Die Resonanz ist divers: Die Industrie sieht sich beispielsweise in den entsprechenden Arbeitsgruppen unzureichend vertreten. Momentan herrscht viel Dynamik in den Diskussionen. Wir als Bank präferieren Lösungen, die viele Bereiche abdecken: So wollen wir durchaus Akzente setzen, wenn schwierig zu beurteilende Ansätze der Industrie zumindest ein Bemühen in die grünere Richtung und zu nachhaltigerem Handeln zeigen. Auch Banken achten im Sinne der eigenen Nachhaltigkeitspolitik auf den Umgang mit bestimmten Branchen, sprich für uns ist es durchaus relevant, die sich aus bestimmten Klimaschutzthemen ergebenen Risiken auch in unserem Risikomanagementsystem abzubilden. Wir halten z. B. nach, inwiefern Reputationsrisiken oder Klimarisiken auf das einwirken könnten, was wir finanzieren.Dasselbe gilt für Risiken, die durch eine bestimmte Nutzergruppe entstehen. Auch in diesem Zusammenhang spielt der jeweilige strukturelle Wandel der Branche eine elementare Rolle.

Letztlich werden sich die Risikoprämien von „schwierigeren Objekten“ entsprechend erhöhen. Das wiederum motiviert natürlich die Investoren solcher Objekte. Sie stellen sich ebenfalls Fragen zur Versicherung sowie zu der Branche, an die sie vermieten.

Die Entwicklung des Deutsche Hypo Real Estate Economy Index (REECOX) ermöglicht es Ihnen, diese Risiken zumindest im innereuropäischen Vergleich unterschiedlicher Immobilienwirtschaften vergleichbar abzubilden. Können Sie das genauer erklären?

Der REECOX ist ein europäischer Index. Seit April 2018 ermöglicht er Marktakteuren einen Einblick in immobilienökonomische Zusammenhänge für pan-europäische Portfoliostrategien. In der Praxis sind für uns die Aktienkurse, die Immobilienbranche und die Zinsentwicklung der Einzelländer relevant. Der Index ist aus der Beobachtung heraus entstanden, dass die Entwicklung von Aktienkursen durchaus psychologische und fundamentale Effekte hervorruft. Ist das Vertrauen der Investoren in eine bestimmte Branche besonders groß, bezeichnen wir diese als zukunftsfähig und schreiben ihr eine langfristige und stabile Entwicklung zu. Positive Effekte in diesen Bereichen fördern zusätzlich das Wachstum: Neue Arbeitsplätze entstehen, der Flächenbedarf steigt und auch die Immobiliennachfrage wächst. Um diese Entwicklung prognostizieren zu können, haben wir sogenannte Früh-Indikatoren ermittelt. Die Zinsentwicklung spielt hier selbstverständlich auch eine Rolle. Die Mischung dieser unterschiedlichen Kriterien wird mit unserem Index gemessen und kann in jedem Land gegeneinander gelegt und verglichen werden.

Profitieren auch Ihre Mitbewerber von diesem Indikator und was hat Sie dazu veranlasst, mit dem Indikator an die Öffentlichkeit zu gehen?

Als Pfandbriefbank setzen wir uns intensiv mit den unterschiedlichen Märkten auseinander. Diese Kenntnisse wollten wir dem Markt zugänglich machen und im Zuge dessen auch unsere Kompetenz abbilden. Darüber hinaus ist es unser Ziel, wie bereits eingangs genannt, größtmögliche Transparenz zu gewähren und zur Diskussion anzuregen, die bei Trendwenden elementar wichtig ist. Sie hilft uns letztlich auch dabei, unsere eigene Position zu prüfen und uns durch den Diskurs mit anderen Marktteilnehmern weiterzuentwickeln.

Auch seitens unserer Mitbewerber haben wir viel Zuspruch erfahren. Mittlerweile sind sie teilweise sogar mit ähnlichen Indikatoren am Markt.

Übernehmen Sie damit im übertragenen Sinne auch eine gesellschaftliche Verantwortung?

Im übertragenen Sinne ja. Auch der REECOX eröffnet uns die Möglichkeit, negative Entwicklungen frühzeitig zu erkennen und in der Diskussion adäquate Strategien zu entwickeln.

Vielen Dank für das interessante Gespräch.

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