BGH-URTEIL: GEWERBEMIETEN KÖNNEN IM LOCKDOWN ANGEPASST WERDEN

Der Bundesgerichtshof hatte die Frage zu entscheiden, ob ein Mieter von gewerblich genutzten Räumen für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der COVID-19-Pandemie zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet ist. Vorinstanzen hatten den vorliegenden Fall unterschiedlich bewertet.

Was ist passiert?

Der Textileinzelhändler Kik musste 2020 in Chemnitz sein Ladenlokal aufgrund einer Allgemeinverfügung über mehrere Wochen geschlossen halten. Als Reaktion auf das sich ausbreitende SARS-CoV-2-Virus ging auch das Land Sachsen in den Lockdown und die Kik-Filiale blieb vom 19. März bis zum 19. April verriegelt. Das Unternehmen beschloss darum, für den Monat April keine Miete zu überweisen. Der Vermieter wehrte sich dagegen und bekam in erste Instanz recht: Das zuständige Landgericht verurteilte Kik zur Zahlung der Miete für den vollen Monat April 2020 – insgesamt geht es 7854 Euro. Aufgrund der Berufung von Kik hat das Oberlandesgericht die Entscheidung aufgehoben und das Unternehmen zur Zahlung von nur 3720,09 Euro verurteilt. Das Oberlandesgericht kam zu dem Schluss, dass auf Grundlage der Allgemeinverfügung eine Störung der Geschäftsgrundlage aufgetreten sei, die eine Anpassung des Vertrags dahin gebiete, dass eben die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert werde.

Wie urteilt der BGH?

Der Bundesgerichtshof machte in seiner Begründung deutlich, dass die Situation für pauschale Lösungen zu komplex ist. Im Ergebnis können sich weder Vermieter einfach aus der Verantwortung stehlen, noch können die Einzelhändler ohne Prüfung die Miete reduzieren oder sogar aussetzen. Grundsätzlich macht das BGH-Urteil eine Anpassung der Miete vor diesem Hintergrund möglich. Zudem müssen bei den anstehenden Einzelfallentscheidungen auch mögliche staatliche Ausgleichszahlungen berücksichtigt werden. Einzige Ausnahme: Es handelt sich dabei um Kredite. Weiterhin relevant sind auch Leistungen einer Betriebsversicherung.

Was bedeutet das für Kik?

Im vorliegenden Fall muss nun noch einmal das Oberlandesgericht Dresden alle Umstände des beschriebenen Einzelfalls prüfen – sprich welche wirtschaftlichen Auswirkungen die Wochen im Lockdown für KiK hatte und ob diese Nachteile eine Mietkürzung begründen können.

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