MANUEL EHLERS: VIEL LUFT NACH OBEN

© Kopf & Kragen Fotografie

Das Thema ESG gibt auch in der Immobilienwirtschaft den Ton an. Projektentwickler schreiben sich gerne auf die Fahne hier die entsprechenden Kriterien zu erfüllen. Wie stehen Sie, als nachhaltige Bank, die mit Geld Gutes bewirken möchte, dazu?

Den Trend, sich sozialen und ökologischen Aspekten zu widmen, kann ich nur gut heißen. Allerdings erlebe ich diesen Trend noch nicht als eine Unterordnung und erachte die seit 2022 in Kraft getretene EU-Taxonomie und ESG-Umsetzung nicht als weitreichend genug. Diese Instrumente hinterfragen nicht die tatsächliche Notwendigkeit von Baumaßnahmen, sondern sind nach wie vor schmückendes Beiwerk oder Label unter dem es weiterhin möglich ist Projekte zu entwickeln, die auch ohne diese Kriterien hätten entwickeln werden können.

Sind die ESG-Kriterien universell anwendbar und messbar?

Das Nachhalten der ESG-Kriterien unterliegt in der Anwendung überhaupt keinen Standards, was ein großes Problem darstellt. Die Kriterien orientieren sich an den Sustainable Development Goals, jedoch liegt kein einheitlicher Standard vor, in dem dies dokumentiert ist und die ESG-Konformität oder der Beitrag eines Projektes verbindlich gemessen werden kann. Die Anwendung der Kriterien erfolgt quasi Freestyle.

Wird ESG damit nicht in gewisser Weise unglaubwürdig?

Ja, und damit habe sicherlich nicht nur ich meine Probleme. Die Frage ist doch, welches Ziel ich mit der Berücksichtigung von ESG-Kriterien verfolge? Möchte ich, dass mein Projekt ESG-konform ist, um es in der Gesellschaft zu legitimieren, weil ESG aktuell in aller Munde ist? Oder möchte ich damit tatsächlich den Nutzung und die Notwendigkeit eines Projektes hinterfragen – auch auf die Möglichkeit hin, dass ich das Projekt dann letztendlich doch nicht umsetzen kann. ESG als Label zur Legitimation für etwas zu nutzen, das ich ohnehin umsetzen wollte, ist in der Tat unglaubwürdig. Glaubwürdigkeit entsteht erst durch eine tatsächlich nachhaltige Mission, die hinter einem Projekt steht. Aktuell stellt ESG noch keine echte Hürde dar.

Sie sprachen davon, dass die Anwendung von ESG-Kriterien und Ratings sozusagen „Freestyle“ erfolgt. Wie können wir uns das vorstellen?

Das Abfragen der ESG-Kriterien erfolgt auf Basis des Entwicklers und seiner Governance-Strukturen selbst. Und wie bei anderen Zertifikaten auch, lässt sich beispielsweise mit einer guten Prozess-Qualität ein entsprechender Score erreichen, der mit dem Projekt oder der Immobilie an sich aber rein gar nichts zu tun haben muss.

Wenn jetzt also das „G“ für Governance in „ESG“ sehr viele mehr Punkte erreicht als das „E“ für Environment, kann dadurch am Ende dennoch ein guter Gesamtscore erreicht werden?

Genau. Meine Unternehmensprozesse können einem hohen Qualitätsstandard unterliegen, womit viele Punkte erreicht werden können. Das bedeutet in meiner holistischen Wahrnehmung jedoch noch nicht, das sich dahinter zwingend ein nachhaltiges Unternehmen oder eine nachhaltige Unternehmung verbirgt. Das „E“, also der Bereich Umwelt in ESG, hinterfragt zudem auch nicht den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie, sondern fokussiert sich vorrangig auf den Verbrauch. Es wird nicht hinterfragt nicht, ob ein bestehendes Gebäude für ein neues Projekt abgerissen werden muss, wie hoch die Abrisskosten sind und wieviel stofftliche Materialität vernichtet wurde. Auch der graue Fußabdruck, der durch einen Neubau entsteht, wird nicht wirklich in Betracht gezogen. Ebenso wenig das Thema der Materialbeschaffung oder die Auslast von Materialität. Einen nachvollziehbaren Standard, der sich auf die Lieferketten bezieht und vorsieht, bei einer Baumaßnahme nur regionales Holz zu verwenden, integriert der ESG-Score nicht.

Das Inkrafttreten der EU-Taxonomie geht – allein mit Blick auf die Energiestandards – zwangsläufig mit höheren Realisierungkosten für die Entwickler einher. Wird diese „Verpflichtung“ zur Nachhaltigkeit sich nicht schlussendlich in höheren Wohnkosten widerspiegeln und einen Teil der Bevölkerung vom Wohnungsmarkt ausgrenzen?

Diese Befürchtung teile ich mit Ihnen. EU-Taxonomie, ESG-Standrads und viele weitere Gebäude-Zertifikate bevorzugen meines Erachtens nach den Neubau, wodurch die Auseinandersetzung mit dem Baubestand leidet. Auch der Koalitionsvertrag ist diesbezüglich kritisch zu hinterfragen: Pauschal von 400.000 neuen Wohnungen zu sprechen trifft weder den tatsächlichen Bedarf noch löst es das Problem. Ja, langristig gesehen werden die Ballungsräume weiter wachsen. Schauen wir uns jedoch die Bevölkerungsentwicklerung und Wanderungssaldos der letzten Jahren an, wurde – auch in den Städten – immer ausreichend gebaut. Wir sollten uns stattdessen fragen, wie eine zunehmende Versiegelung und abnehmende Biodiversität verhindert werden kann? Etwa durch Umnutzung und Nachnutzung bestehender Gebäude, aber auch durch Stärkung von Infrastruktur im ländlichen Raum. Wir finanzieren beispielsweise auch den Glasfaserausbau im ländlichen Raum als Maßnahme der Integration und Inklusion von ländlichen Gebieten.

Reicht der Gebäudebestand aus, um die Nachfrage nach Wohnraum zu bewältigen? 

Das ist natürlich eine wohlbegründete Vermutung, aber ich bin sehr wohl der Überzeugung, dass dem so ist. Während die einen Gebiete hohe Leerstandsquoten verzeichnen, ist es in anderen ein Nachfrageüberhang. Blicken wir jedoch auf die Produktion neuer Wohnungen und setzen diese ins Verhältnis zum Wanderungssaldo, dann ist auch in Städten wie Hamburg, Berlin und München in den letzten Jahren immer ausreichend gebaut worden. Aktuell nimmt das Wanderssaldo tendenziell sogar ab und auch Berlin schrumpft das erste Mal seit Jahren wieder. Das mag möglicherweise kein nachhaltiger Trend sein, dennoch bin ich – nicht zuletzt auch aufgrund der öklogischen Notwendigkeit – dafür, den Fokus hier anders zu setzen.

Neubau widerspricht im Grunde genommen doch vollkommen einem nur ansatzweise klimabewussten Handeln. Wollen wir im Sinne der Nachhaltigkeit handeln, dürften wir eigentlich gar nicht mehr bauen, oder?

Da liegen Sie völlig richtig, aber eben diese Ausschlusskriterien gibt es in der Form noch nicht. Dabei sollte zunächst immer erst der Beweis angetreten werden, dass es ein Gebäude wirklich gebraucht hat und die damit einhergende Flächenversiegelung und der Materialverbrauch unabdingbar waren. Viele der aktuellen immobilienwirtschaftlichen Entwicklungen zielen zunächst vor allem auf die Befriedigung der Renditeerwartungen ihrer Investor:innen ab und nicht auf die Erfüllung eines echten Bedarfs. An dieser Stelle bedarf es einer Umkehr der Beweislast. Aber das ist natürlich eine müßige Debatte und Einfallstor für lange Diskussionen und sicherlich auch nicht einheitlich messbar.

Für welche Immobilien vergeben Sie denn Kredite? Lassen sich hier Vorzeigebeispiele nennen?

Wir hoffen natürlich, dass jedes Projekt eine Art Aushängeschild sein kann, aber natürlich gibt es Projekte, die besonders interessant ist, wie etwa das Skypark-Hotel in Berlin: ein Hotel, das als Aufstockung eines Parkhauses aus vorproduzierten Holzcontainern in Modulbauweise realisiert wurde. Hier wurde nicht nur eine innerstädtische Brache nachgenutzt, sondern bereits in der Entstehnung klimanegativ und insfoern zukunftsorierntiert gehandelt. Wenn die Hotelnutzung in 30 Jahren nicht mehr erforderlich ist, lassen sich die Module an einem anderen Ort wieder aufbauen und weiter nutzen. Die Immobilie ist in diesem Fall mindestens ebensoviel Mobilie wie Immobilie. Darüber hinaus finanzieren wir viele Projekte im Bestand wie beispielsweise das Goerzwerk in Berlin Lichterfelde: eine einstige Filmfabrik und Glashütte. Hier haben sich auf rund 30.000 Quadratmetern über 100 Unternehmer:innen zu sehr bezahlbaren Preisen eingemietet. Dort ist ein Ort entstanden, an dem sich nachhaltige Unternehmen gründen und endlich wieder Leben in den denkmalgeschützten Bestand einzieht. Künstler:innen und sonstige Betriebe finden dort eine Basis für ihr Wirtschaften und können das eigene Projekt klimaneutral entwickeln. Ähnliche Ausprägungen hat auch die Malzfabrik in Berlin, die unweit des Tempelhofer Feldes liegt. Hier haben wir im ersten Schritt mit einer Bestandsfinanzierung unterstützt. Auf dem Gelände ist eine pulsierende Insel der Kreativität und Kultur entstanden. Die Neugestaltung des Areals folgt einem ausgezeichneten Nachhaltigskeitskonzept. Auch dort wird der Bestand genutzt, um günstig Gewerbeflächen zu erhalten und das Ganze dennoch mit einem nachhaltigen Energiekonzept langfristig gut entwickeln zu können.

Wie gewährleistet Sie als finanzierende Bank, dass die Philosophie eines Projektes langristig weitergetragen wird? Ein Eigentümer:innenwechsel kann hier ja möglicherweise schon eine andere Richtung einschlagen?

Als Finanzierer ist unsere Einflussaufnahme auf das Eigentum beschränkt. Dennoch halten wir unsere nachhaltige Philosophie in den Darlehensverträgen fest. Darüber hinaus lässt sich ein Darlehen auch begründet kündigen, sollte eine Immobilie veräußert werden. Schlussendlich schützen wir uns vor derartigen Unwegbarkeiten aber vor allem, indem wir uns nicht auf finanziell spekulative Projekte einlassen, sondern diese ganz klar ausschließen.

Aus der Erfahrung heraus: Müssen Sie oft „Nein“ zu einer Finanzierung sagen?

Ja, wir lehnen viele Anfragen ab, die entweder unsere Mindeststandards brechen und oder unsere Nachhaltigkeitskriterien nicht zur Genüge erfüllen. Am schönsten ist es aber, wenn wir durch unsere Gespräche mit den Kund:innen, derart auf diese einwirken können, bis aus einem nicht hinreichend nachhaltigen Projekten schlussendlich wirklich ein nachhaltiges Projekt wird. Denn so begreifen wir uns auch: wir finanzieren nicht nur, sondern wollen mitdenken und strategischer Partner in einem Netzwerk von Menschen mit Visionen und Überzeugungen sein.

Inwieweit wird aktuell beim Thema Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft auch viel Greenwashing betrieben und inwieweit ärgert Sie das, da Sie das Thema als Bank sehr transparent und ehrlich behandeln?

Zunächst freut es mich natürlich, wenn wir offensichtlich viele Nachahmer:innen finden und die Sensibilität für das Thema steigt. Es bestätigt uns auch, dass wir hier mit unserer Arbeit auf dem richtigen Weg sind und das eben nicht erst seit ein paar Jahren, seitdem es en vogue ist, sondern seit über 40 Jahren, die die Triodos Bank bereits besteht. Es macht mich aber auch nachdenklich, wenn etwas als klimapositiv postuliert wird, das es nicht ist oder besser gesagt Greenwahsing betrieben wird. Und da bin ich eben auch der Meinung, dass ESG aus politischer und gesellschaftlicher Sicht nicht geeignet und radikal genug ist, um eine weitreichende Steuerungswirkung zu entfalten.

Was würden Sie sich dahingehend seitens der Politik wünschen?

Ich wünsche mir eine transparente und durchgreifende CO2-Besteuerung für Baustoffe, die eine echte Vergleichbarkeit nach sich zieht, da sie auch die Lebenszykluskosten von der Herstellung der Rohstoffe bis hin zur Entsorgung berücksichtigt. Darüber hinaus wünsche ich mir, dass der Bestand und auch der Abriss stärker hinterfragt wird. Dazu gehört auch, den Bestand stärker zu schützen und die Entbürokratisierung sinnvoller Modernisierungsmaßnahmen voranzutreiben und auf einen klimakompatbilen Pfad zu bringen. Bisher zielte die KfW Förderung insbesondere auf den Neubau ab. Dabei sollte die KfW-Förderung insbesondere im Bestand einen viel zielstrebigeren, nachhaltigen Umbau forcieren.

Wer Weiß. Vielleicht überrascht uns die neue Regierung ja an der ein oder anderen Stelle.

Ich habe da nach wie vor große Hoffnung. Aber den Bau von 400.000 Wohnungen als Ziel auszugeben, ohne festzulegen, wie dieser Bau erfolgen soll und wie das wiederum mit den CO2 Zielen vereinbar ist, erscheint mir ein bisschen zu kurz gedacht.

Vielen Dank für das ehrliche und aufschlussreiche Gespräch!

 

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