Citycubes Safranberg Ulm // © BPD Immobilientwicklung

Die Universitätsstadt Ulm zählt nahezu 130.000 Einwohner:innen, Tendenz steigend, nicht zuletzt wegen des Ausbaus der Hochgeschwindigkeitsbahnstrecke zwischen Stuttgart und Ulm. Eine gute Anbindung alleine sichert allerdings noch keinen qualitativen Wohnstandort. Für die Lebensqualität einer Stadt sind viele Faktoren entscheidend, wie z. B. eine starke Wirtschaft. Allen voran sind sicherlich bezahlbarer Wohnraum und attraktive Freiflächen Grund zum Kommen und Bleiben. Hier hat die Stadt am südöstlichen Rand der Schwäbischen Alb anderen Städten gegenüber einen entscheidenden Vorteil: Rund 40 Prozent der Flächen im gesamten Ulmer Stadtgebiet liegen in städtischer Hand. Diese Entwicklung war nur dank der Ulmer Bodenpolitik möglich, welche die Stadt dazu ermächtigt, seit 1890 gezielt Flächen anzukaufen, zu entwickeln und über die anschließenden Vorhaben zu bestimmen. Das Ergebnis sind Bauprojekte wie das Dichterviertel, Wohnen am Weinberg, Citycubes Safranberg und viele weitere, die neuen nachhaltigen Wohnraum sowie attraktive Freiräume bereitstellen.

Wohnquartier Am Weinberg

Wohnquartier Am Weinberg // © Einsiedel Architekten, Stuttgart

Nach der Stilllegung der ehemaligen Hindenburgkaserne bietet das 8,5 Hektar große Militärareal zwischen Wissenschaftsstadt und der Kernstadt viel Raum für städtebauliche Entwicklungen. Hier entsteht derzeit das Stadtquartier Am Weinberg, das mit insgesamt rund 900 Wohneinheiten künftig ca. 2.000 Bewohner:innen ein neues Zuhause bieten wird. Das Quartierskonzept überzeugt durch eine hohe Nutzungsmischung, kleinmaßstäblicher Parzellierung, Architektur und Nutzbarkeit der öffentlichen Räume. Die Grundlage bietet der in 2018 aufgestellte und vom Gemeinderat verabschiedete Bebauungsplan. Den ersten Bauabschnitt des Planungsgebiets verantwortet die städtische Wohnungsbaugesellschaft Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft (UWS). Die Hochbauarbeiten für die vorgesehenen 129 Wohnungen und eine KiTa befinden sich bereits im Endspurt. Mindestens 40 Prozent davon entstehen als geförderter Wohnraum. Die nach dem Entwurf des Architekturbüros ARP realisierten Wohnungen werden ausschließlich von der UWS vermietet und können in Kürze bezogen werden.

Im zweiten Bauabschnitt realisiert die UWS in Zusammenarbeit mit der ulmer heimstätte weitere 162 Wohnungen, mehr als 40 Prozent in Form von gefördertem Wohnraum, sowie 950 m² gewerbliche Nutzfläche. Das architektonische Konzept stammt aus der Feder des Büros STEINHOFF / HAEHNEL. Die Hochbauarbeiten für die einzelnen Gebäude sollen im November 2022 abgeschlossen werden. Bei den mittels der sogenannten Ulmer Vergabe zugeteilten Baufeldern im zweiten Bauabschnitt sicherten sich die Projektentwickler Innovatio und Profund den Zuschlag für das Baufeld A3. Unter Berücksichtigung der städtischen Vorgaben realisieren die Partner auf der 4.565 m² großen Grundstücksfläche ca. 114 Wohneinheiten, die sich auf acht Mehrgeschossbauten verteilen. Ein Wohnungsmix aus großen Familienwohnungen, Zwei- bis Dreizimmerwohnungen und Clusterwohnungen, davon 30 Prozent gefördert und für die Dauer von 25 Jahren mietpreisreduziert, verteilt sich auf alle Gebäude und Geschosse. Ziel ist es, eine hohe soziale, interkulturelle und altersstrukturelle Durchmischung zu generieren. Um Mehrgenerationswohnen und Inklusivität im Quartier zu unterstützen, arbeiten die Entwickler eng mit der ZAWO Ulm GmbH (Zentrum für ambulantes betreutes Wohnen) und MIA Ulm (Menschliche Hilfe im Alltag) zusammen.

Nach dem Entwurf von bogevischs buero wird die Bebauung in nachhaltiger Holzbauweise, KfW-55-Standard und Passivhaustechnologie realisiert. Die Stromversorgung sichert ein Mix aus Photovoltaikanlagen auf den Dächern und ein Stromzukauf aus erneuerbaren Quellen. Intensive Dachbegrünung steigert den Wirkungsgrad der Energiegewinnung. Der Anschluss an das Ulmer Fernwärmenetz rundet die Nachhaltigkeit in puncto Gebäudedesign ab. Die nötigen technischen Anlagen verschwinden geschickt im Landschaftsdesign des Quartiers.

Ein übergeordnetes Animal-Aided Design fördert mit Elementen wie Höhlenräumen in Stufen als Überwinterungsquartier für Schmetterlinge und vielfältigen standortgerechter Bepflanzung die Biodiversität im neuen Quartier. Von der Bebauung gesäumt entsteht ein zentraler Innenhof mit naturnaher und edukativer Spielzone, der zum gemeinsamen Verweilen einlädt. Vielfältige Gemeinschaftsflächen wie das rund 140 m² große Quartiersforum, ein Multifunktionsraum mit Küche, separater Lounge und einem Besprechungsraum, und eine große gemeinschaftliche Dachterrasse sollen die Gemeinschaft am Weinberg stärken. Darüber hinaus planen die Entwickler, in den ersten beiden Jahren nach dem Erstbezug eine weiterführende Betreuung, die zum einen die Installation eines Quartiersmanagements und zum anderen die Initiierung und Unterstützung bei der Gründung und dem Aufbau eines Quartiersvereins umfasst. Eine Quartiers-App, die als digitales Schwarzes Brett fungiert, soll die Vernetzung und Kommunikation innerhalb des Quartiers zusätzlich fördern.

Citycubes Safranberg Ulm

Citycubes Safranberg Ulm // © BPD Immobilientwicklung

Weiteres Flächenpotenzial eröffnete sich in der Oststadt mit dem Umzug der Chirurgie des Klinikums Ulm an den Oberen Eselsberg im Jahr 2012. Somit bot sich ebenfalls am Safranberg innenstadtnahes Potenzial für Wohnraumentwicklung. Der Ende 2014 beschlossene Bebauungsplan für das Areal schuf schließlich die Rechtsgrundlage für die Entwicklung eines Wohngebiets mit hoher Wohnqualität. Insgesamt umfasst das Planungsgebiet eine Fläche von ca. neun Hektar und sieht Wohngebiete mit Mehrfamilienhäusern und die Umnutzung des ehemaligen Klinikgebäudes vor. Insgesamt sind 450 Wohnungen im Geschosswohnungsbau sowie ein innovatives Bürogebäude mit ca. 15.000 m² in Planung. Im denkmalgeschützten Klinikgebäude sind bereits 120 Eigentumswohnungen entstanden.

Als Teil des Vorhabens entwickelt die BPD bouwfonds Immobilienentwicklung am Breitensteinweg insgesamt 78 Wohneinheiten: 15 Wohnungen entstehen in Form geförderter Mietwohnungen, 14 als sogenannte Assistenzwohnungen sowie 39 Eigentumswohnungen, deren Vertrieb im Dezember letzten Jahres gestartet ist. Erworben hatte die BPD das ca. 6.470 m² große Grundstück am Safranberg im April letzten Jahres.

Citycubes Safranberg Ulm // © BPD Immobilientwicklung

Das Quartierskonzept für Citycubes Safranberg Ulm integriert die Hanglage mit Blick auf die südlich gelegene Innenstadt durch eine sinnvolle Landschaftsgestaltung. Das Design der acht Gebäude unterscheidet sich in Farbe, Materialität und Fassadenthema voneinander, ohne die übergeordnete Gestaltungslinie aus den Augen zu verlieren. Das Ergebnis ist eine Kombination aus Klinker mit hellem und dunklem Putz entsprechend dem festgelegten Farbkonzept, welche trotz der individuellen Gebäudecharaktere eine Zusammengehörigkeit vermittelt. Den Entwurf verantworten ebenfalls die Architekten STEINHOFF / HAEHNEL. Aufzüge mit Zugang von der Tiefgarage und allen Geschossen gewährleisten stufenlose Erreichbarkeit der Wohnungen, die z. T. barrierefrei gestaltet werden.

Für die Stromversorgung setzen die Entwickler auf Photovoltaikanlagen auf zwei der acht Dächer, während die übrigen durch eine Bepflanzung Lebensraum für Flora und Fauna spenden. Das Herzstück des Areals bildet ein von der Straße abgeschirmter Quartiersplatz, der sich zur Landschaft hin öffnet. Weitere Gemeinschaftszonen wie Yogawiese oder eine Freitreppe aus Sitzstufen verbinden die Gebäude landschaftlich. Neben weiteren Sitz- und Liegemöglichkeiten ermöglicht ein sogenanntes Aktivband körperliche Betätigung unter freiem Himmel für alle Altersgruppen. Die Fertigstellung des Wohnquartiers ist für 2024 geplant.

Dichterviertel

Dichterviertel // © Steinhoff / Haehnel Architekten, Stuttgart

Weiterer attraktiver Wohnraum entsteht derzeit im Ulmer Zentrum im Rahmen des Großprojekts Masterplan Citybahnhof, wie im Projekt Dichertviertel. Neben der Stadt Ulm verantwortet der Projektentwickler pro invest seit 2015 auf einer brachliegenden Industriefläche im Bereich der Mörike-, Kleist- und Schillerstraße die Entwicklung eines neuen Wohnquartiers. Bis 2024 sollen in vier schrittweise knapp 550 Wohnungen mit verschiedenen Größe und Typen realisiert werden. 2018 und 2020 wurden bereits die ersten beiden Bauabschnitte fertiggestellt. Der dritte Bauabschnitt befindet sich derzeit im Bau. Im noch bevorstehenden vierten Bauabschnitt wird neben der Wohnbebauung auch das Ufer eines Flussarms der Blau durch eine ansprechend gestaltete Promenade wieder zum attraktiven Aufenthaltsort.

Für die Zukunft gewappnet

Immer mehr Menschen entscheiden sich für Ulm als ihre neue Heimat. Das Statistische Bundesamt prognostiziert der Region Ulm bis 2035 den höchsten Einwohnerzuwachs in ganz Baden-Württemberg. Mit den umfangreichen Wohnbauprojekten der nächsten Jahre, die sich über das gesamte Stadtgebiet verteilen, begegnet die Stadt Ulm der stetig steigenden Nachfrage nach Wohnraum, der im Umland immer knapper und immer teurer wird. Auch Ulm spürt den angespannten Wohnungsmarkt, wenn auch noch vergleichsweise milde. Mit einer durchschnittlichen Nettomiete in Ulm (und Neu-Ulm) von 8,61 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 verzeichnet der aktuelle Mietspiegel einen Anstieg von 2,9 Prozent gegenüber 2019. Damals betrug die durchschnittliche Nettomiete noch 8,37 Euro pro Quadratmeter.

Der hohe Anteil an Wohnungen in kommunaler Hand und genossenschaftlichen Wohnungsbauprojekten von insgesamt rund 33 Prozent ermöglicht der Stadt, trotz der Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt weiterhin bezahlbaren Wohnraum anzubieten. In Verbindung mit sozial und ökologisch nachhaltigen Projekten, die stets die Menschen als wichtigste Nutzer:innen in den Fokus rücken, gelingt es der Stadt Ulm, auch weiterhin als attraktiver Wohnstandort für alle in der Region bestehen zu bleiben.

Passend dazu sprachen wir mit Dr. Frank Pinsler, Geschäftsführer der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH (UWS), sowohl über die Kernaufgabe als größte Mietwohnungsbauanbieterin im regionalen Markt bezahlbaren und nachhaltigen Wohnraum zu schaffen als auch über die Ambitionen der UWS für die Zukunft. Zum Interview geht’s hier.