Dabei sind es gerade diese Objekte mit Patina bzw. Stadtstrukturen, welche in der laufenden Dekade für viele Investoren in der Immobilienbranche die räumlich manifestierte Zauberformel darstellen. Etwas nüchterner ausgedrückt: dort, wo die Chance auf Wertsteigerung am höchsten ist. Um das zu verstehen, muss man fünf Jahre zurückgehen in die Niederungen der Zeit der beginnenden Finanzkrise. Nachdem die Immobilienmärkte zwischen 2009 und 2011 kaum Regungen gezeigt haben aufgrund der „Null Risiko Doktrin“ aller Beteiligten, waren die Jahre 2012 und 2013 durch eine nach oben gerichtete, stetig steigende Entwicklung gekennzeichnet. Immobilien galten damals – wie heute – als eine Anlagemöglichkeit mit Wertstabilität. Was dabei berücksichtigt werden muss: Die Alternativanlage, sprich Anleihen, Gold oder Aktien, überzeugte kaum. Demzufolge floss viel Kapital von institutionellen Investoren bis hin zum privaten Häuslebauer in Immobilien. Viel Eigenkapital, um es deutlicher auszudrücken. Oder mit noch klareren Worten: kaum auf Pump. Seit Jahresbeginn 2014 wiederum sind die Märkte geradezu explodiert. Wer kennt nicht jemanden, der eine „bezahlbare Wohnung“ sucht, oder schüttelt nicht automatisch den Kopf, wenn in gängigen Zeitungen berichtet wird, dass für ein Reihenmittelhaus mittlerweile 750.000 Euro bezahlt werden.

Von Dachgeschosswohnungen im Neubausegment im siebenstelligen Euro-Bereich ganz zu schweigen. Nochmals zur Erinnerung: die Mehrzahl nicht auf Pump, sondern durch Aktivierung der Geldmarktkonten. Und wer sieht nicht den verzweifelten Versuch der Politik, durch die sogenannte Mietpreisbremse die teilweise deutlich gestiegenen Mieten in den Ballungszentren aufzufangen? Auch wenn es für den Einzelnen nicht zwangsläufig positive Effekte mit sich bringt: Die hohe Attraktivität der Immobilienmärkte kommt nicht von ungefähr und wird von einer breiten Masse an Anlegern getragen. Auch solchen, die über hohe Mieten jammern, ihr Geld aber in eine Lebensversicherung einzahlen und nach Ende der Laufzeit 4 % erwarten.

Diese Entwicklung läutet an den deutschen Immobilienmärkten eine neue Phase ein: Wenn sich immer mehr um den Neubau in den Innenstädten balgen, sei es für Büro-, Einzelhandel-, oder Wohnnutzung, und die Werte weiter steigen, wird zwangsläufig das Investitionsprofil angepasst.

Spätestens an dieser Stelle interessieren sich Investoren dann auch für Objekte oder Lagen, welche bisher außen vor blieben. Exakt in dieser zeitlich-räumlichen Verortung sind wir im Herbst 2014. Mit anderen Worten: Investoren wagen sich in neue Geografien vor, in bisher vernachlässigte Teilmärkte oder gar in Mieterbonitäten abseits des AAA. Die Begründungen, welche aktuell artikuliert werden, sind: „Die Core Objekte sind mittlerweile zu teuer geworden“, „Wir wollen uns dem Wettbewerb in einer irrationalen Preisbieterschlacht nicht stellen“ oder „Der Markt ist praktisch leergefegt“. Erste Statements in Sachen Marktenge im sogenannten Core Bereich werden in den kommenden Monaten noch deutlicher folgen. Wohin also schweifen mit dem Geld, welches Anlage sucht und etwas Sinnhaftes bewirken soll? In den Raum, kann eine Antwort lauten. Und dieser Raum ist definiert über konkurrierende Wohnungs-, Büro- und Einzelhandelsnutzungen: Viele wollen dort sein, investieren und entwickeln neue Konzepte. Der Raum wird vermeintlich knapper – bei statischer Sichtweise. Dass dies politisch wie kurzfristig marktregulierende Eingriffe des Staates wie z.B. die Mietpreisbremse mit sich bringt, mag man irgendwo ansiedeln im Bereich zwischen sozialer Verantwortung oder Wahlkampf – eine Pille, aber kein Genesungsprozess. Doch dies ist selbst für Investoren eine planbare Entwicklung, mit der verantwortungsvoll umgegangen wird.

Deutlich wichtiger wird das sein, was ein großes Stück Zukunft, aber auch Verantwortung von Wirtschaft, Politik und letztlich auch Bürger, mit sich bringt: der Stadtumbau. Und hier ist Grips gefragt – zumindest wäre das die saloppe Umschreibung einer allseits gewollten Forderung nach der „Smart City“. Intelligenter Stadtumbau wäre eine treffendere Bezeichnung dessen, was auf alle Beteiligten in den kommenden 20 Jahren zukommt. Allein die Forderung nach keinen monolithischen Strukturen kann man als Herausforderung sehen oder aber als Aufgabe, diese gewünschten Nutzungsstrukturen in den neuen „Mixed-Used- Properties“ oder „integrated Communities“ umzusetzen. Vorbei werden dann die Zeiten sein, in denen Banktürme nur von Bänkern betreten werden durften, Shoppingcenter als Monoblock in der Innenstadt kritisch beäugt und Wohntürme als sichtbarer Ausdruck einer Upperclass bekämpft wurden. Das Aufbrechen bestehender Stadtstrukturen und das anschließende „neu und besser machen“ ist die aktuelle Überschrift, um der massiven Urbanisierungswelle entgegenzutreten. Dem guten, alten Marktplatz fällt seine ursprüngliche Rolle als zentraler Ort des urbanen Lebens wieder zu, nur wird er dann als „healthy place“ oder „happy place“ seine Bezeichnung finden in der Sprache und Identifikation der urbanen Bevölkerung.