Investitionen aus Fernost

Historisch waren asiatische private Anleger immer schon in Städten und Ländern außerhalb ihrer eigenen Jurisdiktion als Käufer von Immobilien aktiv, hier im Wesentlichen in Hongkong und Singapur. Dieser Trend hält weiterhin an. Aufgrund der starken Preisentwicklungen in diesen Ländern rückten jedoch weitere Städte wie Sydney, Melbourne, New York und London in den Fokus. Die Nachfrage von privaten Anlegern nach Wohnungen in diesen Städten hat konsequenterweise asiatische Projektentwickler auf den Plan gerufen, die in den Zielstädten begonnen haben, Grundstücke zu sichern, um Anlageangebote für den heimischen Markt bereitzustellen. Länder mit erleichterten Einreisevorschriften für private Anleger haben hierbei natürlich eine größere Attraktivität. Dies kann anhand der Entwicklungen im australischen Markt gut abgelesen werden. Die Preise für Grundstücke in den Metropolen sind in den letzten Jahren signifikant gestiegen und unterliegen nach wie vor starkem Preisdruck nach oben. Dies führt dazu, dass mehr und mehr Grundstücksflächen in die Landentwicklung gegeben werden, um den Wunsch nach Wohnbauland zu stillen. Seit 2007 ist Asien ein „Net Exporter“ von privatem Kapital, welches in Immobilien investiert. Das bedeutet, dass mehr privates Kapital aus Asien in nicht asiatische Märkte fliesst als umgekehrt. Dieser Trend hält ungebrochen an. Dabei bevorzugen asiatische Investoren die direkte Investition gegenüber der indirekten. Auch kann der Einfluss der globalen Finanzkrise auf die Investitionstätigkeit privater Anleger in die Immobilienmärkte sehr gut abgelesen werden. Gegenüber den Jahren 2007 und 2008 im Vergleich zu 2012 haben die Investitionen in große Transaktionen (größer als 10 Millionen US $) um mehr als 100 % zugenommen. Dagegen steht ein Zuwachs bei institutionellen Anlegern von ca. 40 %, große asiatische institutionelle Anleger haben begonnen, mehr und mehr Immobilienanlagen in Ländern zu erwerben, deren Fundamentaldaten positive Prognosen zeigen.

Als Auslöser hierfür kann zum einen der Wunsch nach einer Steigerung der Immobilienquote und damit einhergehend auch einer Renditesteigerung gesehen werden. Chinesische Investoren versprechen sich aufgrund der starken deutschen Wirtschaft entsprechend stabile Immobilienmärkte mit sinkenden Leerflächen sowie steigenden Mieten mit soliden Umsätzen und langfristiger Wertstabilität.

Zudem wurde chinesischen Versicherungen 2013 erstmals die Freigabe erteilt, in ausländische Immobilien zu investieren. Allerdings sind es nicht nur chinesische institutionelle Anleger, welche verstärkt auf den deutschen europäischen Markt drängen. Anleger aus Ländern wie Südkorea, Taiwan und auch Singapur haben die Attraktivität der europäischen Märkte für sich erkannt und ihren Fokus dorthin gerichtet. Erste Investitionen aus diesen Ländern wurden bereits getätigt, sodass hier nicht nur von ersten vorsichtigen Versuchen zu sprechen ist, sondern vom Beginn eines länger anhaltenden Trends. Die bisher eher rigiden Anlagerestriktionen wurden gelockert und machen daher den Weg für Immobilieninvestitionen in Deutschland frei. Zu beobachten ist, dass sich diese Anleger zunächst in London umsehen, um dort einige erste Investitionen zu tätigen. Das liegt unter anderem daran, dass London einen der größten und auch transparentesten Immobilienmärkte in Europa bietet, gepaart mit hoher Fungibilität der Liegenschaften. Sind dort erste Akquisitionen getätigt und eine Plattform in Europa geschaffen, werden sich die Investitionstätigkeiten weiter ausdehnen. Deutschland ist als eines der wirtschaftlich stärksten Länder Europas und seit 1972 langjähriger Handelspartner Chinas im Fokus dieser Akteure.

Dabei spielen die Top-5-Städte Deutschlands eine große Rolle. Vorrangig belegen Berlin, Frankfurt und München die ersten Plätze. Dies mag zum einen an den direkten Flugverbindungen liegen, zum anderen ist zu beobachten, dass sich die Investoren aus China vor allem für großvolumige Objekte mit Fokus auf Gewerbeimmobilien mit einem Investitionsvolumen von mehr als 100 Millionen Euro interessieren. Dies liegt unter anderem auch daran, dass die Kapitalmenge, die zur Investition bereitliegt, eine signifikante Größenordnung hat und der Fokus somit natürlich auf großvolumigen Immobilien liegt. Ein weiterer Aspekt ist sicher auch, dass der Markt in dieser Größenklasse nicht so stark nachgefragt ist wie im Bereich bis 50 Millionen Euro. Neben allen diesen Aspekten ist es schlicht auch die Größenordnung, welche für die Anleger aus ihren Heimatmärkten bekannt ist, da der überwiegende Teil institutioneller Immobilien dort in dieser Volumenklasse liegt. Die Erfahrung zeigt, dass hierbei Assets aus dem Bereich Büro vor Einzelhandel und Hotelobjekten rangieren. Wohnimmobilien als Vermietobjekte zur Anlage sind (noch) nicht in den Fokus dieser Anleger gerückt. Es ist auch davon auszugehen, dass dies aufgrund der Komplexität der Verwaltung solcher Assets nur für ganz wenige Anleger in Zukunft eine Alternative zu Gewerbeimmobilien sein wird und dann auch nur in Verbindung mit einem sehr erfahrenen Partner für diesen Markt an ihrer Seite.

Da chinesische institutionelle Investoren vorrangig eine eher risikoaverse Strategie verfolgen, liegt der Investitionsschwerpunkt derzeit auf Core-Assets. Der Core-Begriff hat sich sicherlich in den letzten Monaten etwas ausgeweitet, da durch den hohen Nachfragedruck auf unseren Immobilienmärkten die Kriterien vieler Anleger etwas gelockert wurden. Daneben ist der Wunsch nach Joint Ventures mit lokalen Investoren und Entwicklern groß. Dies spiegelt das hohe Sicherheitsbedürfnis bei den ersten Investitionen in neuen Ländern wider. Daneben ist auch zu beobachten, dass erste REITs aus Asien beginnen, den deutschen Markt für sich zu erschließen, um mit attraktiven Immobilienrenditen, die im Niedrigzinsumfeld in Europa erzielbar sind, private und kleinere institutionelle Anleger in deutsche und weitere europäische Märkte zu bringen. Es ist davon auszugehen, dass auch dies ein Trend ist, der noch eine ganze Weile anhalten wird. Treiber hierfür ist sicherlich das noch länger anhaltende niedrige Zinsniveau im europäischen Umfeld.

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