Business Improvement Districts

Unbestreitbar haben Shopping Center den Vorteil, dass sie sich dem Kunden als einheitliches Gesamtprojekt präsentieren und aufgrund der zentralen Verwaltung und des zentralen Managements dem Kunden eine ansprechende und saubere Shoppingatmosphäre bieten können. Aufgrund der stetig wachsenden Konkurrenz der Shopping Center zu den Einkaufsinnenstädten entstand in Kanada und den USA das Konzept des sogenannten Business Improvement Districts. Damit sollen die Eigenschaften eines Shopping Centers, nämlich insbesondere eine gesunde Einzelhandelsstruktur sowie ein sauberes und einheitliches Erscheinungsbild und koordinierte Werbemaßnahmen, durch die Einführung eines Centermanagements für Einkaufsinnenstädte erreicht werden.

Mit der BauGB-Novelle im Jahre 2004 wurde § 171 f Bau GB eingeführt, der den Ländern die Möglichkeit eröffnete, durch landesrechtliche Regelungen die Möglichkeit zu schaffen, dass standortbezogene Maßnahmen in privater Verantwortung durchgeführt werden. Vorreiter bei der Einführung solcher gesetzlichen Regelungen war die Freie und Hansestadt Hamburg. Ein prominentes Beispiel für die Durchführung eines Business Improvement Districts ist hier z. B. das Projekt Neuer Wall. Zwischenzeitlich haben auch mehrere andere Bundesländer, wie Bremen, Hessen, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Sachsen und Schleswig- Holstein, ähnliche gesetzliche Regelungen eingeführt.

Diese gesetzlichen Regelungen bieten den Grundstückseigentümern und Gewerbetreibenden die Möglichkeit, eine sogenannte Immobilien- und Standortgemeinschaft zu gründen, in der die Grundstückseigentümer und Gewerbetreibenden Mitglied werden können. Diese Immobilien- und Standortgemeinschaft kann beantragen, dass die Kommune eine Satzung für das Gebiet der Immobilien- und Standortgemeinschaft erlässt, durch die in privater Verantwortung und in Ergänzung zu den Aufgaben der Gemeinde standortbezogene Maßnahmen durchgeführt werden. Die Grundlage bildet hierbei ein von der Immobilien- und Standortgemeinschaft zu entwickelndes Maßnahmen- und Finanzierungskonzept. Zu diesen standortbezogenen Maßnahmen gehören insbesondere die Bewirtschaftung von Grundstücken, die Durchführung gemeinschaftlicher Werbemaßnahmen und die Organisation von Veranstaltungen, die allesamt der Entwicklung des Zentrums dienen.

Die Gemeinde kann dann im Rahmen eines Satzungsverfahrens mit Öffentlichkeitsbeteiligung eine solche Satzung erlassen, die ein Gebiet für eine Immobilien- und Standortgemeinschaft festlegt. Vor den Satzungsbeschlüssen muss sich jedoch die Immobilienund Standortgemeinschaft in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der Gemeinde mindestens dazu verpflichten, die sich aus dem Gesetz, der Satzung und dem Maßnahmen- und Finanzierungskonzept ergebenden Verpflichtungen, Ziele und Aufgaben umzusetzen. Zusätzlich kann in der Satzung bestimmt werden, dass Abgaben zur Finanzierung dieser Maßnahmen erhoben werden. Abgabepflichtig sind grundsätzlich alle Grundstückseigentümer im Geltungsbereich dieser Satzung.

Vorteil einer solchen Satzung für eine Immobilien- und Standortgemeinschaft ist es, dass koordinierte Maßnahmen zur Standortverbesserung durchgeführt werden, die durch alle Grundstückseigentümer finanziert werden. Im Vergleich zu freiwilligen Zusammenschlüssen bietet diese Maßnahme den Vorteil, dass sämtliche Grundstückseigentümer zur Mitfinanzierung herangezogen werden können. Schlussendlich führt dies zu einer gerechteren Lastenverteilung, da von den durchgeführten Maßnahmen auch alle Grundstückseigentümer profitieren. Entscheidend bei der Gründung einer Immobilien- und Standortgemeinschaft ist aber nach wie vor das private Engagement der einzelnen Grundstückseigentümer, die sich zusammenschließen und an die Kommune mit dem Antrag herantreten, eine solche Satzung über diese Immobilien- und Standortgemeinschaft zu erlassen.

Die ersten praktischen Erfahrungen mit Business Improvement Districts in Deutschland sind sehr positiv. Zu nennen ist hier das Projekt Neuer Wall in Hamburg. Durch die Gründung dieses BID konnte das Quartier sehr stark aufgewertet werden. Umfragen unter den Besuchern zeigen, dass der Neue Wall im Bereich Erscheinungsbild, Service und Marketing gute Noten erzielen konnte. Soeben hat der Hamburger Senat dem Antrag zur Errichtung des BID Nikolai-Quartiers zugestimmt, dem finanziell stärksten BID, im Rahmen dessen 70 Eigentümer des 12,5 ha großen Quartiers zwischen Rathaus und Hopfenmarkt 9,3 Millionen Euro zur Aufwertung des Quartiers investieren werden. Das Instrument des Business Improvement Districts zeigt, dass die Vorteile, die ein Einkaufszentrum bietet, mutatis mutandis auch in Einkaufsinnenstädten realisiert werden können. Die entsprechenden Instrumente stehen den Beteiligten zur Verfügung.

Voraussetzung für die erfolgreiche Durchführung ist das persönliche Engagement der Gewerbetreibenden und Grundstückseigentümer vor Ort.

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