Wohnraum dringend gesucht!

Großstädte wie München („Wohnungsbauoffensive 2012 bis 2016“), Hamburg („Bündnis für das Wohnen“), Stuttgart („Das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell, SIM“), Köln („Kooperatives Baulandmodell“) und Düsseldorf („Zukunft Wohnen. Düsseldorf“) haben daher ihre kommunalpolitischen Ziele für die Schaffung von neuem Wohnraum in sogenannten Wohnbaukonzepten zusammengefasst. Diese Wohnbaukonzepte stellen die Wohnungswirtschaft heute und in Zukunft vor große praktische, aber auch rechtliche Herausforderungen. Zur Grundkonzeption der verschiedenen Initiativen zum Wohnungsbau gehört der Ansatz, bei künftigen Wohnbauprojekten ein bestimmtes Kontingent von öffentlich gefördertem Wohnraum zu sichern. Der Anteil liegt dabei in der Regel zwischen 20 % und 40 % der Wohneinheiten oder der Geschossfläche. Teilweise differenzieren die Konzepte zwischen gefördertem Wohnraum und preisgedämpftem Wohnraum (kommunale Mietpreisbremse). Ein weiterer wesentlicher Bestandteil der Wohnbaukonzepte ist der Ansatz, die Investoren an den Folgekosten der Planung zu beteiligen. Dazu gehören Kosten für die Vorbereitung der Planung, Kosten für die technische Infrastruktur, soziale Infrastruktur und Kosten an der sogenannten grünen Infrastruktur. Diese Vorgaben spielen in Zukunft auch bei der Vergabe von städtischen Grundstücken eine entscheidende Rolle. Schließlich sollen Bauverpflichtungen eine kurzfristige Umsetzung von Wohnungsbauprojekten garantieren.

Der rechtliche Anknüpfungspunkt zur Umsetzung der vorgenannten Ziele sind regelmäßig das Bauleitplanverfahren oder die Veräußerung eines städtischen Grundstücks. Gleiches gilt bei Verfahren zur Änderung von bestehenden Bebauungsplänen. Durch den Abschluss des Grundstückskaufvertrages und / oder den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages werden die Ziele der Wohnbaukonzepte rechtsverbindlich geregelt. Liegt Baurecht bereits auf der Grundlage eines bestehenden Bebauungsplans oder gemäß § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) vor und handelt es sich bei dem Projektgrundstück nicht um ein städtisches Grundstück, kann eine Umsetzung der Konzeptinhalte nur auf freiwilliger Basis erfolgen.

Solange der Inhalt des städtebaulichen Vertrages die Grenzen der Angemessenheit nicht überschreitet, kann von der plangebenden Kommune grundsätzlich der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages gefordert werden. Somit kann ein Investor z. B. gemäß § 11 Abs. 1 Ziff. 2 BauGB dazu verpflichtet werden, Wohnungen im Standard und mit den Mitteln des sozialen Wohnungsbaus zu errichten. Ebenso möglich ist die Verpflichtung gegenüber der Kommune, für eine bestimmte Bevölkerungsgruppe Dauerwohnungsbelegungsrechte einzuräumen, eine bestimmte Miethöhe während einer festzulegenden Zeitdauer nicht zu überschreiten oder bei der Errichtung von Eigentumswohnungen oder Eigenheimen für einen begrenzten Zeitraum bestimmte Veräußerungsbeschränkungen zu beachten.

Ein integraler Bestandteil der Wohnbaukonzepte ist ferner die Forderung des Baugesetzgebers (BauGB-Novelle 2013), die Innenentwicklung der Städte und Gemeinden zu stärken. Der begrüßenswerte Ansatz, Flächenpotenziale in Innenstädten der Wohnungswirtschaft zur Verfügung zu stellen, stößt allerdings häufig an die Grenzen der bauplanungsrechtlichen Realität. So sind z. B. die Möglichkeiten, Teilbereiche von bestehenden Kerngebieten ihn Wohnquartiere umzuwandeln, oftmals nur im Rahmen von Planänderungsverfahren oder durch den Einsatz passiver Schallschutzmaßnahmen zu bewältigen.

Schließlich ist die Tendenz erkennbar, dass parallel zu der Entwicklung von Wohnbaukonzepten die Bevölkerungsstruktur in Großstädten mit Erhaltungssatzungen oder Zweckentfremdungssatzungen zu steuern ist. Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB können Gemeinden durch eine Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung unter anderem die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Der Erlass einer derartigen Satzung erfordert in materieller Hinsicht das Vorliegen oder die Gefahr des Entstehens eines städtebaulichen Problems. Ziel dieser sogenannten „Milieuschutzsatzungen“ ist es, den in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen den Bestand der Umgebung zu sichern und so die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünschten Veränderungen zu schützen. Zweckentfremdungssatzungen bzw. -gesetze haben das Ziel, zu verhindern, dass bereits vorhandener Wohnraum anderen Nutzungen zugeführt wird. Auf diese Weise soll der spekulative Leerstand in Innenstadtlagen verhindert werden. Während Städte wie München bereits seit mehreren Jahren kommunalpolitisch gesteuerte Wohnraumpolitik betreiben, wurden derartige Konzepte in Köln, Düsseldorf oder Stuttgart erst vor Kurzem initiiert. Dabei zeigt sich, dass z. T. erhebliche Unsicherheiten bei der praktischen Anwendung der Vorgaben der Wohnbaukonzepte bestehen. Es bleibt abzuwarten, ob die Wohnungswirtschaft durch die Wohnungsbaukonzepte gefördert oder gebremst wird. Klar sein sollte allerdings Folgendes: Die Wohnbaukonzepte können nur ein Baustein bei der Schaffung von Wohnraum sein. Der entscheidende Baustein ist die zügige und schnelle Schaffung von Baurecht auf kommunaler Ebene. Ohne entsprechende Verwaltungsstrukturen können die Wohnbaukonzepte kein Erfolgsmodell werden.

1 Kommentar

  1. Hans Maas

    Abkehr von Marktwirtschaft, auch im Wohnbereich, bringt immer Marktverwerfungen, zum deutlich erkennbaren Nachteil für die Marktteilnehmer. Gemäß der alten Illusion, „Bekämpfung der Armut“ erzeuge weniger Armut. Im Bürgerstaat, mit Wohlstand für alle, braucht niemand „Sozial“wohnungen.
    HPMaas

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