Family Offices

Immer größere Tranchen an Eigenkapital werden für Immobilieninvestitionen bereitgestellt. Dabei haben sich nicht nur die Höhe der zur Verfügung gestellten Eigenkapitaltranchen verändert, sondern auch die Investitionsschwerpunkte. Die Immobilieninvestitionsquote von privaten Investoren beträgt mittlerweile durchschnittlich ca. 45–50 % des verwalteten Vermögens. Zu unterscheiden sind grundsätzlich private Investoren mit Privatvermögen im ein- bis niedrigen zweistelligen Millionenbereich sowie Single Family Offices mit Vermögen im hohen zweibis dreistelligen Millionenbereich. In den vergangenen Jahren dominierten bei privaten Anlegern Immobilieninvestitionen eher in kommerzielle, indirekte Beteiligungsanlagen wie geschlossene oder offene Publikumsfonds bzw. Private Placements, Club Deals etc.

Aufgrund der höheren Kostenstruktur sowie der eingeschränkten Flexibilität und Einflussnahme auf diese Produkte ist heute eher eine Ausrichtung der Investitionen auf konservative Direktinvestments zu erkennen. Private Anleger waren 2013 mit ca. 17 % (3,84 Milliarden Euro) am gesamten Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland nach den Spezialfonds die aktivste Investorengruppe (BNP Paribas Real Estate GmbH, 2014). Investitionen werden überwiegend mit einem hohen Eigenkapitalanteil von 35 % bis hin zu 100 % getätigt.

Veränderung der Investitionskriterien
Bei den Privatvermögen im ein- bis niedrigen zweistelligen Millionenbereich werden immer häufiger Investitionen in eigengenutzte Immobilien, Ferienhäuser, vermietete Wohnungen oder in regionale Zins- und Renditehäuser vorgenommen. Der Vermögenserhalt steht dabei im Vordergrund und weniger die Erzielung hoher Renditen. Die Einzelobjektvolumina liegen dabei in der Regel bei ca. 500.000 Euro bis ca. 5 Millionen Euro.

Single Family Offices mit Vermögen im hohen zwei- bis dreistelligen Millionenbereich sind in den letzten sechs Jahren vermehrt als Akteure im bundesweiten Immobilieninvestmentmarkt aufgetreten und sind mittlerweile neben den klassischen institutionellen Investoren wesentliche Marktteilnehmer. Immer höhere Eigenkapitaltranchen werden von Single Family Offices für den Aufbau des langfristigen Immobilienbestandes in Form von Direktinvestments bereitgestellt. Einzelinvestments werden dabei von mehr als 70 % der Single Family Offices präferiert. Lediglich für ein Drittel der Single Family Offices kommen Co-Investitionen infrage. Insbesondere Unternehmerfamilien möchten bei ihren langfristigen Investments selbst entscheiden können, ohne sich in eine Abhängigkeit von Mitinvestoren zu begeben.

Für den langfristigen und konservativ ausgerichteten Eigenbestand wird in erster Linie in klassische bundesweite Einzelhandels- und Wohnimmobilien, teilweise auch in Bürogebäude investiert. Spezialimmobilien wie Hotel, Logistik oder Pflegeheime werden dabei eher vernachlässigt. Gründe hierfür sind einerseits die notwendigen Spezialkenntnisse, andererseits handelt es sich häufig um Objekte mit nur einem Mieter, die zwar einen geringen Verwaltungsaufwand verursachen, aber auch eine höhere Abhängigkeit implizieren. Familien tendieren eher zur Risikovermeidung, z. B. durch den Erwerb von Objekten mit mehreren Mietern oder mit einer Multi-Nutzungsstruktur. Einzelliegen schaften liegen dabei in den meisten Fällen in Größenordnungen von 10 bis 40 Millionen Euro. Bei den meisten Investoren wird eine konservative Anlagestrategie verfolgt. Die Renditevorstellungen liegen dabei im Durchschnitt zwischen 2 % und 6 % p. a. Diversifikation und Fungibilität stehen neben der Qualität und dem Werterhalt der Immobilien im Vordergrund der Anlagestrategie. Aufgrund der langfristig ausgerichteten Haltedauer der Immobilien werden Objekte primär im Wege eines Asset Deals (Objektankaufs) erworben.

Investitionen in Projektentwicklungen
Opportunistische Immobilieninvestitionen mit einer kurz- bis mittelfristigen Investitionsdauer werden für Single Family Offices zunehmend interessanter. Hierbei wird üblicherweise Eigenkapital für verschiedene Arten von Immobilienprojektentwicklungen bereitgestellt, die mit Akteuren aus der Branche partnerschaftlich realisiert werden. Oftmals werden geeignete Entwicklungsprojekte eigenständig durch das Family Office mit der für das Projekt erforderlichen Kapitalhöhe und -struktur erworben. Die anschließende Entwicklung, Erstellung und Veräußerung wird dann mit erfahrenen Projektpartnern aus der Branche realisiert, die zumeist über Kooperationsverträge und Gewinnbeteiligungen eingebunden werden und operative Aufgaben übernehmen.

Die reine Eigenkapitalbereitstellung für Projektentwicklungen Dritter hingegen ist für viele Family Offices ein regelmäßiges Investment geworden. Die Eigenkapitalbereitstellung wird häufig in Form von Darlehen oder im Joint Venture durch direkte Beteiligung an der jeweiligen Projektgesellschaft dargestellt. In beiden Fällen ist das Family Office ausschließlich als stiller Kapitalgeber im Projekt eingebunden. Bei Darlehensvergaben, die entsprechend gängige Sicherheiten beinhalten und kein zusätzliches Controlling benötigen, werden Zielrenditen von 8 % bis 15 % p. a. angestrebt. Bei unternehmerischen Beteiligungen an den jeweiligen Projektgesellschaften hingegen werden aufgrund des höheren Risikos und des aufwendigeren und teilweise externen Beteiligungsmanagements Eigenkapitalverzinsungen von 20 % p. a. und höher angestrebt. Den Erwerb, die Entwicklung, die Realisierung und den Verkauf nimmt weiterhin der Projektentwickler eigenständig als operativer Partner vor. Häufig nutzen Family Offices die frühe Kenntnis zu entsprechend interessanten Projektentwicklungen, um sich Off-Market-Investitionen für den eigenen Bestand zu sichern.

MultiFamily Office für Immobilienvermögen
Die Transaktionsvolumina von Single Family Offices im Immobilieninvestmentmarkt haben in den letzten Jahren Investitionshöhen erreicht, die im nationalen und internationalen Investmentmarkt anzusiedeln sind. Familien stehen somit im Wettbewerb mit anderen institutionellen Immobilieninvestoren. Bei der Strategieplanung, der Angebotsbearbeitung und Transaktionsabwicklung sowie dem laufenden Asset Management werden höchste Professionalität und im Investmentmarkt international branchenübliche Standards abverlangt. Diese zunehmende Professionalisierung erfordert von den Mitarbeitern eines Single Family Offices umfangreiche Marktkenntnisse, Transaktionserfahrung und spezialisierte, immobilienwirtschaftliche Kenntnisse. Gerade für Single Family Offices, die erstmalig den Aufbau eines Bestandsportfolios planen, aber auch für Familien mit bereits erworbenen Immobilienbeständen und entsprechendem Immobilienhintergrund stellt sich heute immer mehr die Frage, wie und vom wem die Investitionen bearbeitet und gemanagt werden.

In den meisten Fällen werden im eigenen Single Family Office entsprechende Strukturen geschaffen, um Immobilienaktivitäten eigenständig zu realisieren. Mitarbeiter solcher Family Offices haben jedoch überwiegend ihre Kernkompetenz im Bereich der Verwaltung liquider Mittel. Spezielle Immobilienexpertise und eine kontinuierliche Aktivität im Immobilieninvestmentmarkt fehlen häufig. Immobilienwirtschaftliche Aktivitäten werden daher oftmals ohne primären Bezug zur Immobilienbranche durchgeführt. Bereits bei der strategischen Planung der Gesellschafts-, Steuer-, Investitions- und Bewirtschaftungsstruktur werden aufgrund der eingeschränkten Kenntnisse häufig Fehlentscheidungen getroffen, die die Investitionen negativ beeinflussen und in Zukunft nur mit hohem Aufwand wieder beheben lassen. Gleiches gilt für die Bestandshaltung. Portfolios werden häufig suboptimal bewirtschaftet, das heißt, es findet lediglich eine Verwaltung des Bestandes ohne proaktives Management statt. Die Folge sind z. B. ineffiziente Finanzierungsstrukturen sowie ein suboptimales Instandhaltungs- und Mietermanagement. Es herrscht teilweise Mangel an aktuellen Daten, die etwa für bilanzielle Zwecke oder aufgrund gestiegener Reporting-Anforderungen fremdfinanzierender Banken sinnvoll wären und den Verkaufsprozess eines Immobilieninvestments maßgeblich beeinflussen.

Ein Großteil der Rendite wird in der Regel erst beim Immobilienverkauf erzielt. Zur Ermittlung des passenden Käufers, zur Erreichung des optimalen Verkaufszeitpunkts und -preises ist eine intensive, aktuelle und permanente Marktkenntnis notwendig, über die meistens externe Spezialisten eher verfügen. Darüber hinaus haben externe Dienstleister, welche mehree Portfolios verwalten, im Markt eine stärkere Wahrnehmung und Position, die ein effizientes Management fördern.

Aufgrund der hohen Komplexität des Geschäftsbereiches und der umfangreichen Anforderungen und Standards von Single Family Offices an Dienstleister gibt es bisher nur sehr wenige externe Anbieter, die sich vollumfänglich auf das Real Estate Investment- und Asset Management für Single Family Offices spezialisiert haben. Aufgrund der sensiblen Einhaltung und Sicherung der Privatsphäre einer Familie kommen nur kleinere Unternehmensstrukturen als externe Dienstleister infrage. Gleichzeitig wird diesen Unternehmen jedoch ein hohes Prozessmanagement in Verbindung mit aufwendigen IT- und Software-Tools abverlangt sowie jahrelange Erfahrung und umfangreiche Projektreferenzen.

DERECO
Seit 1993 begleitet DERECO vornehmlich privatvermögende und semi-institutionelle Kunden bei immobilienwirtschaftlichen Aktivitäten. Das Unternehmen hat sich in Köln als externer Immobiliendienstleister für Single Family Offices am Markt etabliert. Für einige exklusive Familien betreut und berät die DERECO heute als unabhängiges Multi Family Office für Immobilienvermögen vollumfänglich alle immobilienwirtschaftlichen Aktivitäten. Von der Investitionsstrategie und -struktur über den treuhänderischen Objektakquise- und Transaktionsprozess bis hin zum individuellen Real Estate Asset Management werden sowohl langfristige Bestandsinvestitionen als auch kurzfristige und opportunistische Real Estate Private Equity Investments getätigt.

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