RICHTIGER ORT ZUR RICHTIGEN ZEIT

Im Gespräch mit Harald Ortner , Geschöftsführer der Hanseatischen Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH

Herr Ortner, wie schätzen S ie die Möglichkeiten des Standortes Deutschland in Bezug auf Projektentwicklungen in den nächsten Jahren ein?
Aufgrund des dauerhaft niedrigen Zinsniveaus ist von Investorenseite eine Nachfrage vorhanden, die auch mittelfristig hoch bleiben wird. Auf Projektseite existieren allerdings kaum Angebote. Das merken wir zum Beispiel daran, dass unsere Objekte von Investoren nachgefragt werden, unabhängig davon, ob sie sich in der Planung, im Bau oder in der Fertigstellung befinden. Der deutsche Markt gilt berechtigterweise als sicherer Hafen. Diese Stabilität findet man in anderen Ländern nicht. Abgesehen davon sind die Renditen, die erzielt werden, auf relativ hohem Niveau und nachhaltig. Der Anleger hat Vertrauen in den deutschen Markt und in die Qualität der Objekte. Das ist sehr deutlich.

Worauf achten Sie bei der Akquise neuer Projekte? Ist sie immer mit innerstädtischen Lagen und verfügbaren Flächen verbunden?
Ja, das ist sie. Sie müssen daneben immer einen bestimmten Datenkranz vor Augen haben, damit Sie sich bei der Projektentwicklung nicht an den falschen Orten bewegen. Sie müssen zum Beispiel darauf achten, dass sich die Entwicklung der Einwohner im positiven oder zumindest im nicht zu stark negativen Bereich befindet. Insbesondere Zuzugsorte sind daher besonders attraktiv. Derjenige, der ein Handelsobjekt kauft, schaut natürlich perspektivisch in die Zukunft. Viele Fondsanbieter denken über 15 Jahre und länger.

Wo liegen solche Zuzugsgebiete? Handelt es sich hier vor allem um Metropolen?
Die spannenden Bereiche lassen sich anhand der Karten der GfK zur Kaufkraft und Einwohnerentwicklung ablesen. Sie liegen in einer Bananenform über Deutschland – von Hamburg über NRW, bis Baden-Württemberg und Bayern. Es gibt zudem ausgewählte Gebiete in Ost-Deutschland, die mittlerweile eine Entwicklung vollzogen haben, die stabil ist und sich aufwärts bewegt. Hierzu gehören etwa Erfurt, Jena, Leipzig oder Dresden. Auch diese Städte sind für Investoren interessant. Erstaunlich ist, dass es auch Exoten gibt, zum Beispiel kleinere Mittelstädte wie im münsterländischen Gronau. Hier verzeichnet man einen Zuzug, den man so nicht vermuten würde. Dies liegt unter anderem daran, dass die Anzahl an holländischen Zuzüglern aufgrund des Steuergefälles zwischen Holland und Deutschland sehr groß ist und es deswegen Wachstumsentwicklungen gibt. Diese sind allerdings mit Vorsicht zu genießen, weil sie sich auch kurzfristig wieder ändern können.

Ab wann sind Städte einfach zu klein bzw. unattraktiv, wenn Sie von B- und C-Städten ausgehen?
Das kann man nicht genau definieren. Interessanterweise ist es so, dass städtische Leistungsfähigkeit und Entwicklung oft personenabhängig ist. Ein starker und kreativer Bürgermeister kann eine Stadt, die per se keine guten Voraussetzungen hat, so weit nach vorne bringen, dass diese zur Zuzugsstadt wird. Die entsprechende Beurteilung ist natürlich auch mit gewissen Unsicherheiten verbunden. Der erfolgreiche Bürgermeister kann auch irgendwann nicht mehr im Amt sein und sein Nachfolger muss nicht genauso erfolgreich sein wie sein Vorgänger.

Das ist ein schöner Übergang zum nächsten Themenkomplex. W ie stellt sich aus Ihrer S icht die kommunale Struktur derjenigen dar, die in den Projektentwicklungen die Voraussetzungen dafür schaffen, dass sie überhaupt die richtigen Partner finden? Ist das grundsätzlich ein schwieriges Thema?
Das ist auch wieder personenabhängig. Es gibt die Mutmacher, die Perspektiven für eine Stadt sehen und das breite Kreuz haben, die Stadt nach vorne zu bringen – auch bei Problemen, die sich im Rahmen von Projektentwicklungen nun mal ergeben. Und es gibt die Angsthasen, diejenigen, die sich mit allen gut stellen wollen, sei es mit Nachbarkommunen, dem örtlichen Einzelhandel, der Politik und der Bevölkerung. Mit ihnen werden Sie nicht das Beste aus einem Standort herausholen. Ob man es mit einem Angsthasen oder einem Mutmacher zu tun hat, ist allerdings nicht immer einfach einzuschätzen. Aber gerade für die zeitliche Planung ist dies bedeutsam. Mit dem Mutmacher bekommen Sie Projekte in zwei bis drei Jahren umgesetzt. Mit dem Angsthasen dauert es zehn Jahre oder länger.

Die Angsthasen sind wahrscheinlich auch diejenigen, die politische Prozesse immer wieder instrumentalisieren – noch ein W orkshop und noch eine B ürgerbeteiligung. W ie sehen Sie die ganzen parlamentarischen Instrumente, die im Rahmen von größeren Projektentwicklungen mit einbezogen werden?
Ich befürworte Prozesse der Öffentlichkeitsarbeit und der Diskussion, wenn sie gut vorbereitet sind und gut gesteuert werden. Das ist Aufgabe desjenigen, der das Projekt innerhalb des Ortes betreut und vorantreibt. Sie können eine sehr intensive Öffentlichkeitsarbeit machen und sich mit allen möglichen Gruppen und Interessenvertretern auseinandersetzen. Das alles muss aber in einem konstruktiven und vernünftigen Dialog stattfinden und der Zeitplan muss eingehalten werden. Ein gutes Beispiel für einen exzellent gesteuerten Prozess der Öffentlichkeitsbeteiligung ist Hanau. In anderen Städten hingegen sind solche Prozesse irgendwann aus dem Ruder gelaufen. Wenn wir als Projektentwickler tätig sind, scheuen wir die Öffentlichkeit nicht. Transparenz führt oft zum Abbau vorhandener Ängste. Und wenn Sie ein Projekt ins Ziel bringen wollen, müssen Sie eine breite Mehrheit auf Ihrer Seite haben.

Der Einzelhandel steht vor großen Herausforderungen, insbesondere durch den B ereich des Online-Shoppings. Wie schätzen S ie diese S ituation vor dem Hintergrund von Retail- Immobilien-Investments ein?
Momentan ist die Situation durch die Thematik des Internets relativ schwierig. Viele Händler haben ihre Konzepte noch nicht angepasst – das wird aber kommen. Das Problem ist, dass der Handel zwar immer seinen Weg findet, aber leider manchmal nicht so schnell, wie es sich Projektentwickler oder Vermieter wünschen. Im Moment ist die Situation so, dass etliche Ankermieter ausfallen, die in den letzten Jahren stark expandiert haben und jetzt Phasen der Konsolidierung durchlaufen. Das ist etwas, was einerseits mit dem Einfluss des Internethandels zusammenhängt, zum anderen aber auch der brachialen Expansion der letzten Jahre geschuldet ist. Wenn Sie heute ein Projekt entwickeln wollen, müssen Sie somit in der Mieterakquise an vielen Fronten kämpfen.

Ändern sich die Anforderungen an Projektentwickler?
Ja. Wenn Sie verschiedene Produkte produzieren, müssen Sie sich überlegen, welche mehr und welche weniger vom Internethandel und den Einflüssen betroffen sind. Im Nahversorgungsbereich und im Fachmarktcenter-Bereich haben wir eigentlich kaum Auswirkungen festgestellt. Doch gerade in kleineren Städten merken Sie es in den Bereich der Shoppingcenter: die gewohnten Ankermieter fehlen und müssen durch andere ersetzt werden. Hier spielt zum Beispiel der Gastronomiebereich eine große Rolle. Sehen Sie sich einmal die neueren Center an. Der Food-Court ist hier fester Bestandteil.

Herr Ortner, vielen Dank für das Gespräch.
Das Interview führte Johannes Busmann

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