Umsatzmiete und Online- Handel

Zunehmend verlagern Einzelhändler ihren Umsatz auf Online-Geschäfte (Umsatzanteil Non-Food: 10 %, bis 2020: 30 %). Dies zieht Konsequenzen bei der Mietvertragsgestaltung nach sich. Die Bestellung vo n Ware n im Inter net und DIE Auslieferu ng der Ware n über dezentrale Versa ndla ger bir gt für Vermieter das Risiko von (erheblichen) Mieteinbußen bei der Vereinbarung einer Umsatzmiete. Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten und Perspektiven sind Gegenstand dieses Beitrages.

Bei der Umsatzmiete bestimmt sich die Miethöhe nach einem bestimmten Prozentsatz des erzielten Umsatzes. Den Mieter trifft dabei das Risiko, bei hohen Umsätzen, die nicht unbedingt mit hohen Gewinnen einhergehen müssen, eine vergleichsweise hohe Miete zu zahlen. Für den Vermieter besteht das Risiko, dass bei geringen Umsätzen auch die Miete gering ist. Diese Risiken werden oft durch die Vereinbarung einer Mindestmiete (Sockelmiete) und einer Höchstmiete begrenzt. Schwieriger gestaltet sich hingegen die Risikobegrenzung, wenn der Mieter seinen Umsatz (beispielsweise auf Online-Handel) verlagert. Die Umsatzverlagerung fällt grundsätzlich in die Risikosphäre des Vermieters.

1. Begriff des Umsatzes
Vertragsgrundlage für die Umsatzmiete kann sowohl der (üblichere) Nettoumsatz (ohne USt.) als auch der Bruttoumsatz (mit USt.) sein. Auch andere Positionen, die den Gewinn beeinflussen bzw. nicht beeinflussen, können bei der Berechnung berücksichtigt werden (z. B. Umsätze von Untermietern).

2. Online-Handel
Bei der Bemessung des relevanten Umsatzes wird der Online- Handel immer wichtiger. Soll die Umsatzmiete den Online- Handel möglichst weitreichend erfassen, sind vor allem Bestellungen über Call-Center, reine Online-Bestellungen, Click and Collect (Ware online bestellen und dann im Laden abholen) sowie Online-Bestellungen im Ladenlokal regelungsbedürftig. Insoweit bestehen Schwierigkeiten, mit dem Mieter die Vielzahl von elektronischen Vertriebswegen zu ermitteln. II. Vertragliche Gestaltungsm öglichkeiten In der Praxis haben sich verschiedene vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten etabliert.

1. Weitreichende Einbeziehung von Online-Geschäften Eine Variante fasst die Definition des Umsatzes möglichst weit und bezieht (allgemein) sämtliche Online-Geschäfte des Mieters mit in den Umsatzbegriff ein:
Formulierungsvorschlag (allgemein): „Umsatz im Sinne dieses Vertrages sind die gesamten Einnahmen (ohne USt.) aus sämtlichen Warenverkäufen und Dienstleistungen sowie alle sonstigen Einnahmen des Mieters aus den im Mietgegenstand oder aus dem Mietgegenstand heraus betriebenen Geschäfte jeglicher Art, einschließlich solcher aus Versandhandel, unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln, insbesondere Online-/ Internet-Geschäfte, unabhängig davon, ob die Auslieferung der Waren über die Mietflächen erfolgt oder nicht.“ Diese Regelung bereitet zweierlei Schwierigkeiten. Mieter sind generell nicht bereit, eine derart „weite“ Online-Umsatz-Regelung zu akzeptieren und streichen diese in der Praxis regelmäßig. Außerdem ist die Regelung AGB-rechtlich nicht unbedenklich (möglicher Verstoß gegen das Transparenzgebot bzw. gegen das Unklarheitenverbot).

2. Gebietsbetrachtung und generelle Erhöhung des Filialumsatzes
Eine andere Variante stellt auf das Auslieferungsgebiet ab. In der Praxis werden insoweit vielfach Eingrenzungen anhand von Postleitzahlen vorgenommen. Denkbar ist es auch, den Filialumsatz generell um einen Faktor zu erhöhen, der den Online- Umsatz des Mieters misst.

3. Spezielle Einbeziehung einzelner Online-Vertriebsorganisationen
Schließlich kann man (AGB-rechtlich unproblematischer) die vom Mieter praktizierte Vertriebsorganisation im Online-Handel möglichst genau erfassen und in einer Anlage zum Mietvertrag auflisten.

Formulierungsvorschlag (speziell): „Umsatz im Sinne dieser Regelung ist der gesamte aus der Veräußerung von Waren und/oder der Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen und allen sonstigen Einnahmen, einschließlich einer etwaigen Untervermietung des Mietobjekts, resultierende Umsatz (mit/ohne USt.), den der Mieter oder ein Dritter

• im Mietobjekt selbst sowie
• über elektronische Vertriebswege (Online-Handel) gemäß der dem Mietvertrag beigefügten Vertriebsorganisation (Anlage) erzielt.“

Diese Regelung setzt die Offenlegung der Vertriebsorganisationen durch den Mieter voraus. Ein Risiko besteht insoweit, als dass der Mieter seine Vertriebsorganisationen ändern und Umsätze erzielen kann, die dann nicht (mehr) der vereinbarten Aufzählung entsprechen.

III. Ausblick
Die verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten waren noch nicht Gegenstand der Rechtsprechung. Dieser Umstand und die Schwierigkeiten mit der Bestimmung des Umsatzbegriffs bei Online-Handel führen dazu, dass die Parteien tendenziell von einer Umsatzmiete abrücken und zu „klassischen“ Mietstrukturen wie Festmiete zzgl. Wertsicherung zurückkehren.

 

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