WOHNUNGSMARKT: UNION UND SPD EINIGEN SICH AUF REFORMEN

Auch wenn die Koalitionsgespräche von CDU/CSU und SPD gestern nochmal verlängert worden sind, gibt es für verschiedene Themenbereiche schon sehr konkrete, gemeinsame Reformpläne, die eine mögliche Große Koalition in der kommenden Legislaturperiode umsetzen möchte. So auch für das akute Problemfeld »Wohnungsmarkt«.

In den folgenden Zeilen finden Sie eine kategorisierte und übersichtliche Zusammenfassung der Pläne:

Modernisierung

  • Statt 11 Prozent der Modernisierungskosten sollen künftig nur 8 Prozent der Kosten als Mieterhöhung auf die Miete umgelegt werden dürfen.
    Beispiel: Bei Kosten der Modernisierung von 20.000 Euro konnte der Vermieter bisher die Miete um 2.200 Euro pro Jahr, also um 183,33 Euro pro Monat, erhöhen. Künftig fällt die Mieterhöhung geringer aus: 1.600 Euro pro Jahr bzw. 133,33 Euro im Monat.
    Offensichtlich sollen die reduzierten Modernisierungsmieterhöhungen aber nicht bundesweit gelten, sondern nur in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf.
  • Für Mieterhöhungen nach Modernisierungen wird erstmals eine Kappungsgrenze eingeführt. Innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren darf die Miete höchstens um 3 Euro pro Quadratmeter steigen.
    Beispiel: Modernisierungskosten 20.000 Euro, monatliche Mieterhöhung 133,33 Euro. Für eine 40 Quadratmeter große Wohnung entspricht dies einer Mieterhöhung von 3,03 Euro pro Quadratmeter. Diese Mieterhöhung würde künftig bei 3,00 Euro gekappt werden. Für eine 50 Quadratmeter große Wohnung und eine Mieterhöhung von 2,67 Euro pro Quadratmeter hieße das, dass innerhalb der nächsten sechs Jahre nur noch Modernisierungsmieterhöhungen in Höhe von 0,33 Euro pro Quadratmeter möglich wären.
  • Kleinere Modernisierungen: Für kleinere Modernisierungen bis zu 10.000 Euro soll ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren eingeführt werden. Hier werden von den Modernisierungskosten pauschal 30 Prozent für nicht umlagefähige Instandhaltungskosten abgezogen.
    Beispiel: Modernisierungskosten 10.000 Euro, abzüglich 3.000 Euro Instandhaltungskosten. Grundlage für die Mieterhöhung: 7.000 Euro, d.h. maximale Mieterhöhung 560 Euro im Jahr bzw. 46,67 Euro im Monat.

Mietpreisbremse

  • Die Regelungen zur Mietpreisbremse werden teilweise verschärft und transparenter. Künftig muss ein Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages Auskunft über die so genannte Vormiete geben. Nach geltendem Recht darf der Vermieter beim Abschluss eines neuen Mietvertrages nur eine Miete fordern, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt – es sei denn, die Miete, die der Vormieter bezahlt hat, lag bereits über dieser Grenze. Künftig soll der Vermieter verpflichtet werden, von vorn herein – nicht erst auf Anfrage des Mieters – Auskunft über die Vormiete zu geben.

Vergleichsmiete

  • Es soll gesetzliche Mindestanforderungen für qualifizierte Mietspiegel geben, so dass durch sie rechtssicher und zuverlässig die ortsübliche Vergleichsmiete abgebildet wird. Gleichzeitig soll der Bindungszeitraum, d.h. die Geltungsdauer der qualifizierten Mietspiegel, von zwei auf drei Jahre verlängert werden.

Der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB) Dr. Franz-Georg Rips zieht ein vorsichtig positives Fazit: „Wir begrüßen das Bekenntnis der möglichen Koalitionspartner zum sozialen Wohnungsbau und die Bereitschaft, die dauerhafte Mitverantwortung des Bundes notfalls per Grundgesetzänderung festzuschreiben. Darüber hinaus zeichnen sich bei den Koalitionsverhandlungen spürbare mietrechtliche Verbesserungen ab. Dabei werden unsere Forderungen aber nur teilweise aufgegriffen und erfüllt. Wir hätten uns hier mehr erhofft. Positiv sind hingegen die Schritte zur Schärfung der Mietpreisbremse und zur Begrenzung der Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierung. Nach jahrelangen Bemühungen des Deutschen Mieterbundes ist damit erstmals ein Einstieg in ein mieterfreundlicheres Modernisierungsrecht gelungen. Es fehlt bisher aber eine Sanktionsmöglichkeit und rechtliche Konsequenz für Vermieter, die sich nicht an das Gesetz halten und weitere Ausnahmebestände werden nicht beseitigt. Zudem fehlen notwendige neue Regelungen zur Eindämmung der Mietpreissteigerungen in bestehenden Mietverhältnissen.“

Zu einer anderen Einschätzung kommt der Spitzenverband der privaten Wohnungswirtschaft Haus & Grund e.V:

„Die geplante Verschärfung der Mietpreisbremse ist reine Symbolpolitik.“ So kommentiert Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die gestrige Einigung von CDU, CSU und SPD, wonach Vermieter die Vormiete offenlegen müssen, wenn sie sich beim Abschluss eines Mietvertrages auf diese berufen. „Eine auch von Gerichten inzwischen als verfassungswidrig eingestufte Norm wird durch Verschärfungen nicht besser. Je schneller das Ende der Mietpreisbremse kommt, umso besser – für den Wohnungsmarkt und für den Rechtsstaat!“
Positiv bewertete der Verbandschef, dass dem Vernehmen nach eine kleine Modernisierungsvariante eingeführt werden soll: „Das ist ein positives Signal für private Vermieter, die eher kleinere Beträge investieren, aber bisher vor zu viel Bürokratie zurückschreckten. Zudem bleiben die Mietsteigerungen überschaubar.“
Schließlich merkt Warnecke an, dass die Große Koalition den Mieterschutz offenbar über den Klimaschutz stellen wolle. Weil, wie oben beschrieben, Vermieter die jährliche Miete nach einer Modernisierung nicht mehr um elf, sondern nur noch um acht Prozent der Modernisierungskosten erhöhen dürfen. Zusätzlich soll die Erhöhung auf drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt werden. „Damit wird es umfassende energetische Modernisierung in dieser Wahlperiode faktisch nicht geben können. Wir erwarten, dass die Klimaschutzziele für den Gebäudebestand entsprechend nach unten angepasst werden“, sagte Warnecke.

Zunächst gilt es aber, die endgültige schriftliche Fassung des möglichen Koalitionsvertrages abzuwarten.

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