Haben Sie in den vergangenen Wochen einmal beobachtet, auf welcher Höhe sich der Zinssatz einer zehnjährigen Bundesanleihe befindet? Den gesamten September über lag der Zins unterhalb von 0,5 Prozent. Sein Kapital dort anzulegen, lohnt sich definitiv nicht. Immer mehr Menschen erwägen daher ein Investment in Immobilien. Bisher war das überwiegend attraktiv. Doch auch dort sinken nun vielerorts die Renditen. Gerade in unseren Metropolen sind die Kaufpreise stark gestiegen. Teilweise entkoppeln sie sich sogar vom Preiswachstum bei den Mieten. So schwinden die Mietrenditen in einzelnen Top-Städten. Das belegt auch eine aktuelle Studie des Analysehauses bulwiengesa: Die Durchschnittsrendite in Düsseldorf beträgt demnach 2,7 Prozent, in München sind es sogar nur 2,3 Prozent. Das ist durchaus überraschend, lagen die Werte in solch klassischen A-Städten bis vor einem Jahr oft noch bei oder über drei Prozent.

In den Wachstumsstädten Ostdeutschlands liegen die Renditen häufig höher

Doch sind nach wie vor solide Mietrenditen erzielbar. Etwa in Dresden und Leipzig liegen sie relativ konstant um die drei Prozent. Schon seit vielen Jahren gelten beide Städte als „Perlen des Ostens“.

Gerade in Leipzig sind die Gründe gut erkennbar. Gab es nach der Wende zunächst einen leichten Bevölkerungsrückgang, zogen seit 2009 etwa 90.000 Menschen mehr dorthin. Die Stadt ist kurz davor, die Marke von 600.000 Menschen zu knacken. Neben Kriterien wie der „lebenswerten Stadt“ und einem reichhaltigen Kulturangebot bietet die sächsische Metropole mehrere Universitäten. Bei insgesamt 40.000 Studierenden muss sich ein Immobilienkäufer um die Vermietbarkeit einer Wohnung also keine Sorgen machen. Mit Durchschnittsmieten von etwa neun Euro (Neuvermietung) ist Leipzig zudem noch weit entfernt von Münchner Top-Mieten um die 17 Euro. Auch in Dresden, übrigens nach Berlin und Leipzig die drittgrößte Stadt in Ostdeutschland, haben Mieten und Kaufpreise noch Aufholpotenzial.

Lukrative Renditen locken auch in anderen ostdeutschen Städten. Laut der Studie sind Renditen um die 3,5 Prozent derzeit in Chemnitz und Halle an der Saale besonders attraktiv. Nur etwas darunter liegen die Werte in Erfurt, Jena und Magdeburg. Gerade die Hauptstadt Sachsen-Anhalts hat sich von der anfänglichen Abwanderungswelle nach der Wende gut erholt. Seit 2011 zog das Bevölkerungswachstum wieder auf insgesamt 242.000 Einwohner an. Auch in diesem Fall halfen Universitäten dem Standortwachstum. Anhand der Nennung dieser Städte und ihres Potentials ist zu sehen, dass die Begriffe „A- und B-Stadt“ nicht allein ausschlaggebend für Investitionen sind, zumal es sich bei Magdeburg um eine „C-Stadt“ handelt. Entscheidend sind unter anderem ein konstantes Bevölkerungswachstum und die klare Perspektive, dass die Mieten weiterhin kontinuierlich steigen. Das ist auch für Berlin zu erwarten. Denn gerade die Mieten starteten historisch gesehen von einem niedrigen Preisniveau aus.

Es bleiben kritische Stimmen am Markt, die sagen: So üppig ist eine Rendite um die drei Prozent auch nicht. Im Vergleich zu Renditen von Lebensversicherungen und der mickrigen Rendite von deutschen Staatsanleihen stellen steigende Mieten in ausgewählten Städten und in Berlin ein zielsicheres Kriterium für die Kapitalanlage dar.

Patrick Herzog-Smethurst

Patrick Herzog-Smethurst ist geschäftsführender Gesellschafter der DKW Gruppe. Bereits 2006 begann er in Leipzig mit dem Ankauf, der Sanierung und der Entwicklung denkmalgeschützter Bauten. Seit 2012 plant und realisiert Herzog-Smethurst mit der von ihm gegründeten DKW Gruppe in Berlin sowie in weiteren Städten hochwertige Immobilienprojekte im Neubau und im Altbau. Als Immobilieninvestor hat er sich darüber hinaus auf die Entwicklung von Wohngebäuden aus den 1950er- und 1960er-Jahren spezialisiert.