Städtische Transformation

Bei diesen Entwicklungen treffen Rahmenbedingungen aufeinander, welche nur in der interdisziplinären ganzheitlichen Betrachtung zu einer erfolgreichen Umsetzungsstrategie und somit zur Realisierung führen können. Gefragt sind der Dialog und die Kooperation der unterschiedlichen Akteure wie Kommune, Eigentümer und Investor, Marktanalysten und Rechtsberater, Stadtplaner, Architekten und Immobilienberater.

Die Unternehmen Dr. Lademann & Partner, GSK Stockmann + Kollegen und Robert C. Spies Gewerbe & Investment werden auf der polis Convention im Mai als Kooperationspartner auftreten. Erfahren Sie mehr über die drei Partner im Kurzinterview.

Herr Seidel, mit Ihrem U nternehmen Dr. Lademann & Partner sind S ie bundesweit mit den S chwerpunkten Einzelhandelskonzepte, Markt- und Standortanalysen und Verträglichkeitsgutachten für K ommunen, aber auch für die Immobilienwirtschaft und den Handel tätig. W elche zukünftigen Herausforderungen sehen S ie von der Marktseite?
Die wichtigsten Herausforderungen erwachsen aus den Veränderungen der Einkaufsgewohnheiten unter dem Einfluss der Digitalisierung: Verbraucher möchten heute shoppen, wann und wo sie wollen; sie denken dabei auch nicht in Vertriebskanälen. Für die Handelsunternehmen bedeutet das, sich zügig zu echten Multichannel- Unternehmen weiterzuentwickeln und zum Beispiel digitale Technologien mit Kundenmehrwert am POS zu integrieren.

Natürlich verändern sich damit auch die Konzepte und Flächenanforderungen der Händler permanent. Erfreulich – auch für die Städte – ist dabei, dass Pure Player, also reine Online-Händler, als völlig neue Mieter Ladenflächen nachfragen. Denn Markenbildung funktioniert so nun einmal nachhaltiger als über Fernsehwerbung, die erhebliche Streuverluste mit sich bringt.

Insgesamt erleben wir eine deutlich stärkere Dynamik im Markt, die sich auch in noch schnelleren Refurbishment-Zyklen zur Werterhaltung und -steigerung von Einkaufzentren niederschlägt. Im Rahmen von Beratungsprojekten begleiten wir diese Erneuerungsprozesse erfolgreich. Mit Verträglichkeitsgutachten flankieren wir darüber hinaus die fast immer notwendige Flexibilisierung des Bauplanungsrechts am Standort.

Welche Chancen sehen Sie in der Kooperation?
Wir sehen die Vorteile dieser Kooperation darin, exzellentes Know-how und überzeugende Erfahrung zu bündeln und damit einen echten Mehrwert für den Kunden zu erbringen. Dabei kommt ihnen zugute, dass wir ein eingespieltes Team sind und als Mittelständler mit echtem Herzblut, umsetzungsorientiert und fokussiert arbeiten.

Herr Dr. Hennig, die Sozietät GSK STOCKMANN + KOLLEGEN berät sowohl Kommunen als auch die I mmobilienwirtschaft und H andelsunternehmen zu F ragen des Städtebau- und Planungsrechts sowie im I mmobilienrecht. Wo liegen die H emmnisse und wo liegt der R eformbedarf zu rechtlichen R ahmenbedingungen, um den A nforderungen der Stadt- und I mmobilienentwicklung des 21. Jahrhunderts gerecht zu werden?
Der planungsrechtliche Rahmen für Projekte – für Neuentwicklungen wie Umbauten, Umnutzungen und andere Arten der Revitalisierung von Immobilien und Stadträumen – ist heterogen. Einige städtebaupolitische Ziele sind inzwischen nicht nur in Gesetzen, sondern auch in den Köpfen angekommen und von einem breiten Konsens getragen: Ich denke da etwa an die Idee der europäischen Stadt und den Vorrang der Innenentwicklung. Hier entstehen Hemmnisse vor allem, wenn Prinzipien zu Dogmen erhoben werden und dabei konkrete Lage- und Standortqualitäten aus dem Blick geraten, etwa Fragen des Verkehrs. Dem sich ändernden Mobilitätsverhalten wird in den nächsten Jahren ohnehin Rechnung zu tragen sein, auch in der rechtlichen Steuerung von Projektentwicklungen.

Als sehr statisch – und oft konträr zur wirtschaftlichen Realität – begegnen uns in der Beratungspraxis die planungsrechtlichen Restriktionen für Einzelhandelsprojekte. Insbesondere die Steuerung auf Ebene der Raumordnung ist noch von Vorstellungen und Sorgen der 1990er-Jahre geprägt. Die Planungspraxis muss aufpassen, dass sie das Phänomen „Handel“ nicht verkennt. Der Anteil des Online-Handels ist signifikant und es wäre nicht klug, Wettbewerbsnachteile stationärer Einzelhandelsformate zu vertiefen und Potenziale zu ignorieren, die Handelsimmobilien für die städtebauliche Entwicklung bieten. An Themen wie Frequenz, Attraktivität, Aufenthaltsqualität, Erlebnis sind die kommunalen Akteure regelmäßig viel dichter dran als die Raumordnung. Hier wäre es wichtig, die Rolle von Städten und Gemeinden zu stärken. Sie sind der passende Ansprech- und Kooperationspartner für private Investoren.

Die aktuellen Modelle zur kooperativen Baulandentwicklung liefern gute Beispiele, wie städtebaupolitische Ziele – hier vor allem der dringend erforderliche Wohnungsbau – von kommunalen und privaten Akteuren gemeinsam angegangen werden können. Aus unserer Praxis kennen wir beide Seiten. Ob ein Modell funktioniert, wird eine Frage des Ausgleichs der wechselseitigen Interessen sein. Dabei sind natürlich die rechtlichen Grenzen städtebaulicher Verträge zu beachten. Was wir darüber hinaus brauchen, sind klare kommunalpolitische Ziele, Verlässlichkeit, hinreichende Investitionsanreize und Freiräume für gute und innovative Ideen.

Herr Fuchs, das Unternehmen Robert C. Spies Gewerbe & Investment berät seit Jahrzehnten Kommunen und Städte, aber insbesondere Family Offices, institutionelle und private Investoren ganzheitlich zu immobilienwirtschaftlichen Fragestellungen. Wo liegen nach Ihrer Auffassung die Chancen im Format einer interdisziplinären immobilienwirtschaftlichen Consultingleistung?
Die gesellschaftlichen und ökonomischen Rahmenbedingungen sind in den letzten Jahren wesentlich komplexer geworden. Der demografische Wandel ist spürbar, es besteht der Wunsch mehr denn je Leben, Arbeiten und Wohnen wieder an einem Ort bzw. in zentraleren Lagen zu bündeln, der Wandel im Handel (Onlinehandel) vollzieht sich mit starker Dominanz und Präsenz, der Anspruch an Arbeits- und Wohnwelten sowie an das urbane Leben verändert sich. In einer globalisierten Welt stehen wir vor neuen ökonomischen Rahmenbedingungen und Herausforderungen. Etliche Bestandsimmobilien der 1950er- bis 1980er- Jahre haben das Ende des Immobilienlebenszyklus erreicht und bestimmen aber das Erscheinungsbild unserer Städte.

Dies alles sind Rahmenbedingungen, die zu einem sehr anspruchsvollen Stadtumbau- und immobilienwirtschaftlichen Transformationsprozess führen. Wir leben in einer digitalen und vernetzten Welt, Information und Kommunikation findet in Echtzeit statt. Immobilienwirtschaftliche und Stadtplanungsprozesse sind intensiver, schneller und komplexer denn je.

Um diesen komplexen Fragestellungen im Sinne einer professionellen, bestmöglichen immobilienwirtschaftlichen Beratung gerecht zu werden, bedarf es der projektspezifischen internen Kompetenzbündelung und Teambildung. Im Netzwerk und in der interdisziplinären Zusammenarbeit mit unterschiedlichen Akteuren bieten wir umfassende immobilienwirtschaftliche Consulting- und Vermittlungsleistungen an. Insbesondere der Dialog und die Kooperation mit Kommunen und Städten sowie mit Marktanalysten, Stadtplanern, Architekten und Sozietäten stellen für unsere Kunden einen entscheidenden Erfolgsfaktor und Mehrwert dar. Letzteres, um unter anderem Drittverwendungsfähigkeiten für das Bestandsobjekt bzw. das Portfolio herauszuarbeiten, eine alternative Wertschöpfung im Bestand oder im Rahmen einer Projektentwicklung frühzeitig zu betreiben. In Teilen erfolgt diese Dienstleistung auch zur Verkaufsvorbereitung und zur Erhöhung der Fungibilität.

Projekt- und Immobilienberatung ist auch immer Stadtentwicklung – und Stadtentwicklung ist auch immer Immobilienentwicklung. Umso elementarer ist der Dialog zwischen allen Projektbeteiligten – und hier nenne ich bewusst Kommunen, Stadtgesellschaft, Eigentümer und Investor, Immobilienberater und -vermittler, Marktforscher und Sozietäten.

Der interdisziplinäre Dialog fördert insoweit entscheidend eine professionelle, ganzheitliche Immobilienberatung, die häufig auf Basis belastbarer Netzwerke zudem sehr diskret und gezielt im Team erfolgt. Die Projektarbeit verläuft regelmäßig sehr objektspezifisch, ferner unter Berücksichtigung auch der individuellen Anlageziele und Zeithorizonte unserer Kunden.

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