„Das ist in diesem Jahr der zweite erhebliche Eingriff in den Wohnungsmarkt. Nach Erhöhung der Grunderwerbsteuer zu Jahresbeginn, werden nun die Neuvermietungsmieten staatlich gedeckelt. Damit konterkariert die Landesregierung ihr eigenes wohnungspolitisches Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, denn dafür braucht es ausreichenden Neubau“, kommentiert Martin Dornieden, Landesvorsitzender des BFW – Verband der mittelständischen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Nordrhein-Westfalen, die Einführung der Mietpreisbremse.

Der Wohnungsneubau hinkt dem Bedarf weiter hinterher
Die zu niedrige Wohnungsbautätigkeit der letzten Jahre hat die Wohnraumversorgung gerade in den Ballungsräumen und Universitätsstädten zugespitzt, zumal sich der allgemeine Trend, in der Stadt leben zu wollen, weiter fortsetzt. Laut aktueller Zahlen des statistische Landesamtes Information und Technik NRW (IT.NRW) wurden im letzten Jahr insgesamt 46.262 Wohnungen fertiggestellt. Auch wenn der Vorjahreswert um 18,1 Prozent überschritten wurde, bleibt aus Sicht des BFW NRW eine hohe Diskrepanz zwischen Neubautätigkeit und tatsächlichem Bedarf. Alleine in 2013 kamen laut IT.NRW 64.564 Menschen nach Nordrhein-Westfalen. Angesichts dieses auch in den kommenden Jahren hohen Bevölkerungszuwachses bleibt weiterhin eine große Lücke zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage. „Derzeit profitiert der Wohnungsbau noch von den Auftragseingängen aus den Vorjahren. Aufgrund der steigenden Baukosten, der steuerlichen Belastungen und der zunehmenden Auflagenflut muss aber mit einem erneuten Rückgang gerechnet werden“, prognostiziert Dornieden.

Kosten und Regulierungs-Dschungel bremsen Wohnungsbau aus
Die Mietpreisbremse wird den Neubau nicht ankurbeln. Das weiß selbst die Politik, denn in der Begründung zum Verordnungsentwurf heißt es unter anderem, dass neuer Wohnraum durch die Mietpreisbremse nicht geschaffen wird. Auch der Schutzzweck der Verordnung, Mietern mit geringen Einkommen günstigen Wohnraum zu verschaffen, dürfte nicht erreicht werden. Wer nicht unbedingt umziehen muss, bleibt wohnen. Denn freie Wohnungen gibt es in den nachfragestarken Städten ohnehin zu wenige. Und Vermieter werden sich bei der Vergabe ihrer Wohnungen auch weiterhin an den Bewerber mit der besten Bonität halten.

Die Lösung liegt in einem ausreichenden Neubau. Gerade der Wohnungsneubau wurde aber um ein Vielfaches teurer. Kostentreiber ist vor allem der Staat. Um 40 % ist der Neubau eines Mehrfamilienhauses in den letzten 15 Jahren gestiegen, so das Ergebnis einer aktuellen Studie („Kostentreiber für den Wohnungsbau“, ARGE Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes bauen e.V. im Auftrag des Verbändebündnisses Wohnen, dem u.a. der BFW Bundesverband angehört).

„Energie-Effizienz, Barrierefreiheit, Brand- und Schallschutz sind alles wichtige Themen“, so Dornieden. Doch der Staat reguliere immer mehr ohne auch die dadurch ausgelösten Gesamtkosten im Blick zu haben. Das habe seinen Preis. Seit 2000 wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) vier Mal novelliert – mit immer höheren Anforderungen. Allein das hat die Kosten um 6,5 % ansteigen lassen. Die nächste Novellierungs-Runde kommt 2016 und verursacht weitere 7,3 % Mehrkosten. Mehr als die Hälfte des gesamten Kostenanstiegs von 2000 bis 2014 resultiert aber aus geänderten steuerlichen und baurechtlichen Regelungen von Bund und Ländern, immer umfassenderen kommunalen Auflagen sowie der Entwicklung der Baulandpreise.

Bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen, ist angesichts dieser Belastungen für Immobilien- und Wohnungsbauunternehmen kaum möglich. Gesetzgebung und Normen müssen sich wieder deutlich stärker an den wirtschaftlichen Auswirkungen und an der Praxis orientieren. Ohne diese Balance wird das politische Ziel, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen nicht erreicht. Auch wenn der Mietwohnungsneubau nicht direkt von der Beschränkung betroffen ist, wirkt die Mietpreisbremse dennoch als Investitionshemmnis. Denn die Anpassung der Mieten an den Markt wird auf viele Jahre unmöglich. Investitionen in Vermietungsimmobilien werden aber nur dann getätigt, wenn Aussicht auf eine langfristig rentierliche Verzinsung besteht. Bei der Aussicht auf künstlich niedriggehaltene Mieten, orientieren sich Investoren deshalb lieber um und bauen Eigentumswohnungen.

Gerichtliche Auseinandersetzungen vorprogrammiert
Die jüngsten Auseinandersetzungen um den Berliner Mietspiegel zeigen ein weiteres grundlegendes Problem der Mietpreisbremse. Sie zieht die Mietspiegel als Bemessungsgrundlage bei der Berechnung der Wiedervermietungsmiete heran. Dieses bisher bewährte Vergleichsmietensystem wird dadurch stark angreifbar. Durch staatlich festgelegte Höchstpreise bei der Bestandsmiete und bei der Wiedervermietungsmiete wird es bei der Erstellung zukünftiger Mietspiegel kaum noch eine Durchmischung von Bestandsmieten und freiverhandelten Neumieten geben. Damit geht der Marktbezug verloren und macht das bewährte Vergleichsmietensystem verfassungswidrig. Anstatt die Preisbildung dem Markt zu überlassen, drohen nun langwierige Verfahren.