CHRISTIAN BRUCH: MIETENDECKEL SCHAFFT VERUNSICHERUNG

Das ausgesprochene Ziel des Berliner Senats war es, die hohen Mieten in der Stadt wieder in den Griff zu bekommen. Wie ist dies in Ihren Augen bis jetzt gelaufen? 

Sowohl für die Branche, als auch für den Senat und vor allem für die Mieter ist es sehr schlecht gelaufen. Unabhängig davon, wie man zum Mietendeckel steht, haben wir es mit einer Verunsicherung in höchstem Maße zu tun. Sowohl auf Vermieter- als auch Mieterseite ist derzeit nicht klar, wie man sich zum Gesetzesentwurf verhalten soll. Unsere Unternehmen benötigen Rechts- und Planungssicherheit für ihre Investitionen. Die ist aber nicht mehr gegeben.

Der ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) nennt den Mietendeckel „eine desaströse Fehlentscheidung“. Der BFW zeichnet sich durch seine föderale Struktur aus. Greifen Sie das Thema Mietendeckel als Bundesverband auf oder betrifft er lediglich die Landesverbände?

Unsere acht Landesverbände sind vor Ort sehr aktiv und haben einen direkten Draht zur Landespolitik und den Mitgliedern. Daher unterstützen wir als Bundesverband bei regionalen Themen in erster Linie die Landesverbände bei ihren Stellungnahmen. Doch auch wir als Bundesverband haben an diversen Stellen geäußert, dass wir einen Mietendeckel für  den völlig falschen Weg halten.

Zuletzt haben wir die Bürger in einer Forsa-Umfrage zu ihrer Wohnsituation gefragt. Dabei sind wir explizit auf Berlin eingegangen, weil im Gesetzentwurf behauptete „Notwehrlage“ nicht mit Zahlen belegt werden kann. Statt Fakten basiert dieser nur auf populistischen Behauptungen

Die rechtlichen Bedenken zum Gesetz sind immens und die Aufregung in der Öffentlichkeit spürbar. Es ist abzusehen, dass letztlich in Karlsruhe über den Gesetzesentwurf entschieden wird. Was sind die größten Angriffspunkte?

Der erste und wichtigste Angriffspunkt ist immer, dass das Land Berlin für diesen Mietendeckel keine Gesetzgebungskompetenz hat. Nun gibt es eine abenteuerliche Konstruktion, der zufolge sich aus der Landeszuständigkeit für das Wohnungswesen die Regelungsmöglichkeit ergibt. Grundgesetzlich geregelt ist aber, dass das Bundesrecht Landesrecht bricht. Mietrecht ist Bundesrecht. Wenn der Bundesgesetzgeber Vermietern erlaubt, bei einer Neuvermietung 10% über die ortsübliche Vergleichsmiete zu gehen, dann kann kein Landesgesetzgeber dies revidieren.

Ein Teilziel des Mietendeckels ist auch, die Luxussanierung zu erschweren und stattdessen Neubau zu vereinfachen. Ist dies gelungen?

Der Bundesgesetzgeber hat mit der Kappung der Mieterhöhung nach Modernisierung auf 2 bzw. 3 EUR pro Quadratmeter hier bereits gehandelt. Dem hat der Bundesrat zugestimmt. Ein Berliner Sonderweg ist auch hier weder angebracht noch möglich.

Die Grundvoraussetzung für Neubau sind Flächen. In Berlin sind wir bundesweit gesehen auf dem letzten Platz in der Ausweisung von Bauflächen. In einer Untersuchung unseres Verbandes kam heraus, dass Verfahren zur Ausweisung der Flächen dort durchschnittlich neun Jahre dauern. Die Baugenehmigungszahlen in Berlin sind absolut ernüchternd. Im September 2019 wurden nur halb so viele Baugenehmigungen beantragt wie im September 2018. Das spricht Bände. Ernst gemeinte Vorstöße zur Schaffung neuen Wohnraums sehen wir nicht.

Neben formalrechtlichen Fragen zur Gesetzgebungskompetenz steht auch die Verhältnismäßigkeit des Mietendeckels infrage. Wie positionieren Sie sich hierzu?

Wir denken, dass das Gesetz unverhältnismäßig ist. Für uns fängt es bereits mit dem Anknüpfungspunkt an: Die Mieten von 2013 gelten als letzter Zeitpunkt eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes in Berlin. Der Senat will sich auf die Mittelwerte der jeweiligen Mietspiegelwerte konzentrieren. Das ist für uns haarsträubend, denn der Mittelwert blendet per Definitionem hohe und niedrige Werte aus. Diese hohen Werte sind bisweilen aber durchaus gerechtfertigt. In einem ausgeglichenen Markt gibt es auch Oberwerte. Sie sind auch Bestandteil des Mietspiegels 2013. Sechs Jahre später zu entscheiden, die Oberwerte von 2013 seien ebenfalls nicht akzeptabel gewesen, ist haarsträubend.

Als Verband haben wir alle Mietspiegelwerte aus 2013 inklusive der Mittel-, Ober- und Unterwerte mit denen von 2019 verglichen. In 80% der Fälle war der Anstieg prozentual geringer, als im gleichen Zeitraum das Haushaltsnettoeinkommen gestiegen ist. Hinzu kommen die Ergebnisse des Mietspiegels für Berlin, die Anfang 2019 vorgestellt wurden. Einem ausführlichen Bericht zur Erstellung des Mietspiegels, der zusätzliche Zahlen enthält, entnehmen wir, dass 60% der in den letzten vier Jahren erhöhten Mieten auch nach der Mieterhöhung noch unter den aktuellen Neubaumieten des sozialen Wohnungsbaus liegen. Nur 5,2% der Mieten lagen über 10€. Trotzdem nehmen wir eine Politik wahr, die behauptet, es gäbe nur noch zweistellige Mietpreise. Das ist schlicht falsch.

Diejenigen, die tatsächlich ein Problem haben, sind nicht die Mieter in den 1, 5 Mio.  Wohnungen, sondern die Wohnungssuchenden.. Der richtige Ansatz wäre, für diese Menschen das Angebit zu erweitern. Entweder durch Schaffung von mehr Wohnraum oder durch Stärkung ihrer Leistungsfähigkeit wie z.B. ein erhöhtes Wohngeld. Das wäre viel zielgenauer, als 100% des Marktes zu nehmen und einen Deckel darauf zu setzen.

Daniel Föst, bau- und wohnungspolitsicher Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion, nennt das Handeln der rot-rot-grünen Regierung eine große PR-Strategie, die das Leben der Bürger nicht vereinfache, sondern erschwere. Welche Ziele verfolgt die Landesregierung mit Ihrem Gesetzesentwurf?

Diese Frage müssen Sie der Landesregierung stellen. Wir sehen momentan Aktionen, die lediglich mehr Druck auf den Kessel ausüben. Als Verband haben wir ein großes Problem mit diesen politischen Maßnahmen, die dem Anschein nach das Leben der Bürger vereinfachen, in der Realität aber höchst problematisch sind, weil sie notwendige Investitionen verhindern Durch einen Mietendeckel wird der Unmut der Bevölkerung lediglich stärker angeheizt. Eine Lösung des Wohnungsproblems ist damit nicht verbunden.

Wenn dann zudem noch eine der drei Parteien im Berliner Senat plakatiert, erst würde man deckeln, dann enteignen, begreift man, worum es wirklich geht. Es geht darum, Werte zu zerstören, um dann den zweiten Schritt der Enteignung schneller vollziehen zu können. Darin kann man das Streben nach einer anderen Gesellschaftsordnung sehen.

Die große Irritation in der Immobilienwirtschaft zeigt, wie sehr die Vorschläge des Berliner Senats sie auf falschem Fuße erwischten. Auch die Immobilienwirtschaft hat ihre Narrative, doch diese scheinen noch nicht zu zünden. Was müsste besser gemacht werden?

Erstaunlich finde ich es, dass die Immobilienwirtschaft nach wie vor als weitestgehend ungeregelter Bereich wahrgenommen wird. Tatsächlich sind der Immobilienwirtschaft durch politische Spielregeln klare Grenzen gesetzt. Gleichzeitig gibt es sehr klare Vorgaben, was wir wo, wie und wann bauen dürfen. In einem großen Verbändebündnis mit Mieterbund und Gewerkschaften richten wir den Wohnungsbautag aus. Vor Jahren haben wir festgestellt, dass der größte Kostentreiber der Staat ist. Beim letzten Wohnungsbautag stellten wir zudem fest, dass der Staat als einzige Instanz neues Bauland ausweisen und damit Spekulation verhindern kann. Damit hat der Staat zwei entscheidende Schrauben, mit denen er das Wohnen vergünstigen oder teurer machen kann. In einer Situation wie Berlin, wo Menschen für 6,50€ wohnen wollen und die Politik ihnen einredet, das sei möglich, wir aber nur für 12 oder 13€ bauen können, haben wir ein riesiges Problem.

Daher plädieren wir dafür, dass das Bauen wieder günstiger wird. Die Politik hat die Aufgabe, zu analysieren, welche Bevölkerungsschichten sich das Wohnen nicht mehr leisten können, um diesen dann direkt unter die Arme zu greifen. Zudem muss sie dafür Sorge tragen, dass nur Menschen Unterstützung erhalten, die wirklich darauf angewiesen sind. Beim Sozialwohungsbau etwa nehmen wir wahr, dass die Fehlbelegungsquote in sozial geförderten Wohnungen sehr hoch ist.

Mieter- und Vermieterinteressen werden in der öffentlichen Wahrnehmung sehr oft konträr gesehen. Unterstreicht das Beispiel Mietendeckel, dass hier die Wahrnehmung nicht der Realität entspricht?

Wir brauchen ein Miteinander der gesamten Gesellschaft, um den Wohnungsmarkt in Stand zu halten: Bund, Land und Kommunen sowie Mieter und Vermieter. Die Gesetzesvorhaben der letzten Jahre haben vor allem die Parteien gegeneinander aufgehetzt, anstatt eine gemeinsame Lösung zu finden. Dabei gab es diese Ansätze, wie das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen in Hamburg. Doch aufgrund der geringen Flächenausweisungen und anderer Probleme geraten diese Projekte an ihre Grenzen.

Das Image der Immobilienwirtschaft ist in weiten Teilen problembehaftet. Müsste die Branche mehr oder anders kommunizieren?

Dafür haben wir unsere Forsa-Umfrage durchgeführt. 81% der Befragten gaben an, dass sie mit ihrem Mietverhältnis zufrieden sind. Nur 7% hatten bisher überhaupt größere Streitigkeiten mit ihren Vermietern. Zwischen Wirklichkeit und öffentlicher Wahrnehmung klafft somit eine gewaltige Lücke. Hinzu kommt: Kenntnisse der Menschen über den Immobilienmarkt sind zum Teil erschreckend gering. Börsennotierte Immobilienunternehmen haben in Deutschland etwa zwischen 2% und 3% Marktanteil. Trotzdem glauben 46% unserer Befragten, dass börsennotierte Unternehmen mehr als 25% am deutschen Wohnungsbestand halten. Wenn die Bevölkerung derart falsche Vorstellungen vom Wohnungsmarkt hat, ist es kein Wunder, dass sie den falschen Köpfen und Ideen folgt.

Auch glaubten 40% der Befragten, dass Wohnungsbaugenossenschaften die meisten Mietwohnungen errichten. Richtig ist aber, dass 50% des Neubaus in den 7 A-Städten durch Mittelstands- also BFW-Unternehmen geschaffen wird. Dieses Wissen müssen wir viel stärker verankern. Unsere Forsa-Umfrage sollte genau dies leisten. Denn wir wollen dazu beitragen, dass die  Politik stärker auf Basis von Daten und Fakten agiert. Und dass sich auch die öffentliche Diskussion stärker an Daten und Fakten orientiert! So hat die Mehrheit angegeben, das einzige Mittel gegen Wohnungsnot sei der Neubau. In der öffentlichen Diskussion nehmen die Befragten den Neubau aber nur ganz am Rande wahr!

Der BFW repräsentiert vor allem Mittelstandsunternehmen. Inwieweit ist es diesen möglich, sich stärker zu positionieren und zu kommunizieren?

Für die meisten unserer Unternehmen gilt es noch zu verstehen, dass sie kommunizieren müssen, obwohl sie sich am Markt redlich verhalten und eine große Reputation genießen. Bei den größeren Unternehmen gibt es bereits eigene Strategien zur Position, da Anfeindung dort oft nichts neues ist. Unsere Unternehmen sind regional vor Ort, inhabergeführt und kennen diese Anfeindungen entsprechend nicht. Als Verband begreifen wir es als unsere Aufgabe, unsere BFW-Unternehmen klarer in ihrer Vorbildfunktion zu positionieren und nach außen zu tragen.

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