NACHVERDICHTUNG: NEUES WOHNEN IN UNGENUTZTEM TERRAIN

Bestandsbauten werden aufgestockt. Im Verlauf der Sanierung entsteht eine neue Optik durch die Nachverdichtung. Fotograf: Sergey Kleptcha

Sechzehn Altbauten mit 287 Bestandswohnungen und 70 neuen Wohneinheiten gehören zu einer 1930 im Gartenstadtcharakter angelegten Wohnsiedlung im Stadtteil Lichterfelde. Die Gebäude zeichnen sich durch besonders gute Lage, mieterfreundliche Umsetzung der Sanierung und nun durch ein ganzes Stockwerk zusätzlich aus. Umgesetzt wird der Dachgeschossneubau von der ZimmerMeisterHaus Manufaktur ARCHE Naturhaus. Nach und nach werden nun alle Gebäude durch die in der Zimmerei vorgefertigten Holzmodule aufgestockt. Bauherr ist die „Märkische Scholle Wohnungsunternehmen eG“. 

Die mieterfreundliche Komplett-Sanierung im Detail

Der Bauherr „Märkische Scholle Wohnungsunternehmen eG“ entschloss sich zu einer Komplettsanierung mit Umstellung des Heizsystems von Fernwärme auf regenerative, am Gebäude erzeugte Energie zur Heizung und Warmwasserversorgung. Zusätzlich sollte neuer, familiengerechter Wohnraum mit großen Wohnungsgrundrissen entstehen, da dieser in der Wohnanlage bislang nur spärlich vorhanden war. Die über die Jahre stark gestiegenen Instandhaltungskosten waren für die Eigentümer und Mieter inzwischen nicht mehr vertretbar. Durch die hohe Auslastung der Wohnungen konnten Sanierungen der Bäder, Stränge und Elektrik bislang nur sehr sporadisch, beispielsweise bei Auszug eines Mieters, durchgeführt werden. Rohrbrüche, hohe Ausfälle der Elektrik durch Überlastung und eine schlechte Wärmeversorgung aufgrund des veralteten Verteilungssystems sorgten zeitweise für erheblichen Ärger bei den Mietern. 

Notwendige anfallende Kosten für den vorübergehenden Umzug wurden und werden von der Genossenschaft übernommen. Den Bewohnern wurde zusätzlich während der Bauzeit von den Eigentümern eine sogenannte Umsetzwohnung angeboten. Da sich die Bauzeiten durch vorproduzierte Holzbau-Elemente erheblich verkürzen, konnte man schon während der Bauphase eine Vielzahl von Anfragen durch Mietinteressenten verbindlich beantworten. 

Holzbau in Präzision

Mit einer präzisen Verfertigung kann viel Zeit gesparrt werden. © ZMH-Manufaktur Arche Naturhaus

In einer ZimmerMeisterhaus-Manufaktur läuft das meiste vollautomatisch. Das Holz wird computergesteuert auf die richtigen Maße zugeschnitten und für die weitere Verarbeitung vorbereitet. Auch die nächsten Schritte bis zu den fertigen Bauelementen erfolgen maschinell. Die vorgefertigten Holzbauteile lassen sich dann in wenigen Tagen auf der Baustelle montieren. Anders als bei mineralischen Baustoffen entfällt an dieser Stelle die Austrocknungszeit. Bevor die einzelnen Teile zugeschnitten und zusammengebaut werden können, müssen aber die Details am Computer festgelegt werden. 

Bisherige Energiekosten entfallen größtenteils

Das Planungskonzept für diese Bauaufgabe stammt von dem Unternehmen eZeit Ingenieure aus Berlin. Für den schon existierenden, hohen Dachspeicher wählten sie einen Dachgeschossneubau in Holz, der die Gebäude nur um ca. 1,50 m erhöht. Die äußerst kompakte Bauform ermöglicht es, ohne übermäßig dicke Dämmstärken den jährlichen Heizwärmebedarf (ohne Warmwasser) von ursprünglich ca. 200 bis 210 kWh/m² auf ca. 33 kWh/m² zu senken. Der alte Dachraum wird in allen Gebäuden rückgebaut und durch den Neubau aus Holzfertigteilen ersetzt. Für das Dach und die Außenwände haben sich die Experten für Zellulose-Dämmung entschieden: ökologisch sinnvoll, wirtschaftlich und gut für den sommerlichen Wärmeschutz.

Durch eine intelligente Anlagentechnik sowie eine Beheizung des Gebäudes mit niedrigen Vorlauftemperaturen wird der nutzbare Solarertrag der solarthermischen Anlage langfristig enorm erhöht: von rund 300 kWh pro Quadratmeter und Jahr auf über 700 kWh. Überschüssige und niedrige Temperaturerträge der Solaranlage werden in den sogenannten eTank geleitet, den man direkt neben den Gebäuden errichtet hat.  

Der Vorteil für die Mieter liegt klar auf der Hand: Der Großteil ihrer bisherigen Energiekosten entfällt. Durch die fast vollständige Unabhängigkeit von Strom- und Energielieferungen im Bereich der Heizungsanlage sind die Mitglieder zudem kaum mehr von steigenden Energiepreisen betroffen. Vielmehr wird die neue Warmmiete der bisherigen Warmmiete nahezu entsprechen. Bisher zahlten Mieter 7,94 Euro Warmmiete pro Quadratmeter. Bei einer angenommenen Wohnungsgröße von 32 Quadratmetern macht das 254,08 Euro. Nach der Sanierung könnte die Miete rechtlich zulässig auf 12,92 Euro je Quadratmeter angehoben werden, die Wohnung würde dann über 413,- Euro kosten.

Das will die Genossenschaft ihren Mitgliedern nicht zumuten. Deshalb legte sie die Warmmiete im genannten Beispiel auf 8,25 Euro je Quadratmeter fest; die sanierte Wohnung kostet damit 264 Euro – gerade 10,- Euro mehr als zuvor. Das autarke regenerative Energiekonzept drückt den derzeit hohen Verbrauch in den Gebäuden erheblich nach unten. Auch bei der Sanierung selbst kann man bereits viel Zeit und Energie sparen.

Auf der Aufstockung wurden zusätzlich Solaranlagen installiert. Fotograf: Sergey Kleptcha

Für das Bauvorhaben konnte die Märkische Scholle einen zinsgünstigen Kfw-Kredit mit Tilgungszuschuss in Anspruch nehmen. Mit diesen Mitteln wird bei vier der Gebäude des Bauvorhabes in Berlin-Lichterfelde unter anderem der CO2-Ausstoß in der Gebäudetemperierung mittels regenerativer Energien systemisch minimiert sowie der Bedarf an Grauer Energie zum Erreichen des notwendigen Dämmwertes ermittelt. Das Ziel ist es, aufzuzeigen, welche Investitionen in verschiedene verwendete Materialien und welche Dämmstärken sinnvoll sind damit  eine Investition in Umwelt entlastende Verfahren ökologisch und ökonomisch besonders erfolgreich sein kann.

Erstmalige Förderung eines Bauvorhabens durch Umweltinnovationsprogramm UIP

Das Projekt wird zudem in Teilen gefördert vom Umweltinnovationsprogramm (UIP) und kann bereits mit einem äußerst niedrigen Primärenergiebedarf auf Basis der Energieeffizienzstrategie Gebäude (ESG)  punkten. In den Häusern des ersten Bauabschnittes wird im ersten Jahr des Betriebes bereits der geforderte durchschnittliche Primärenergiebedarf von 40 kWh/m² deutlich unterschritten. 

Das Umweltinnovationsprogramm (UIP) ist ein Förderprogramm des Bundesministeriums
für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit. Das projektorientierte Programm unterstützt seit 1979 Unternehmen dabei, innovative, Umwelt entlastende technische Verfahren in die Praxisanwendung zu bringen, und zeigt, dass technische Verfahren und industrielle Produktion ökologische und ökonomische Anforderungen vereinen können. Im Vordergrund stehen vor allem integrierte Umweltschutzmaßnahmen in allen technischen Bereichen und Branchen. 

Zahlreiche Unternehmen in Deutschland haben in den letzten 35 Jahren durch eine Förderung aus dem Umweltinnovationsprogramm in innovative technische Verfahren investiert. So auch hier: Mit Mitteln aus dem UIP wird beim Bauvorhaben in Berlin-Lichterfelde Süd derzeit der CO2-Ausstoß in der Gebäudetemperierung mittels regenerativer Energien systemisch minimiert sowie der Bedarf an Grauer Energie zum Erreichen des notwendigen Dämmwertes ermittelt. Es ist das erste Mal, dass ein Bauvorhaben aus den Mitteln des UIP gefördert wird.

Zur Ermittlung der Grauen Energie werden an vier Gebäude unterschiedliche WDV-Systeme angebracht und mit einem fünften Referenzgebäude verglichen. Untersucht werden zum Beispiel das Feuchteverhalten sowie die Temperaturunterschiede im Systemaufbau im Jahresrhythmus. Detailliert ermittelt wird, ob es zu einem unterschiedlichen Energiebedarf zwischen den Gebäuden kommen wird. Alle Dämmwerte sind gleich, demnach müssten alle Gebäude einen ähnlichen Heizwärmebedarf aufweisen.

Die Häuser unterscheiden sich jedoch hinsichtlich der Grauen Energie, die zur Herstellung des WDVS benötigt wurden. Verglichen werden Styropor, zwei mineralische Dämmsysteme mit unterschiedlicher Oberflächenbeschichtung, Holzwolle und Hanf, das erstmalig an einem mehrgeschossigen Wohnungsbau zum Einsatz kommt. Innovative Technologien werden im Gesamtkontext der Gebäudehülle betrachtet, Erd- bzw. Batteriespeicher und Smard-Grid-Fähigkeit untersucht.

Das Ziel ist es, aufzuzeigen, welche Investitionen in verschiedene verwendete Materialien sinnvoll sind und dass eine Investition in Umwelt entlastende Verfahren ökologisch und ökonomisch besonders erfolgreich sein kann. Energieoptimiertes Bauen ist Grundlage für sozialgerechte Mietpreise.

Als Leuchtturm-Projekt für sozialverträgliches Bauen und Sanieren wertet die Märkische Scholle mit diesem Bauvorhaben den Standort erheblich auf – ein kurzes Unterfangen wird diese Angelegenheit jedoch dennoch nicht: Das Bauvorhaben dauert insgesamt etwa 10 Jahre. 

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